房地產企業促進設計和成本優化工作配合思路論文
作為房地產公司最重要的兩個部門，設計部和成本部應該采取一系列合作來降低建設成本，提升公司的管理水平，提升建筑品質，這必定會增加公司的核心競爭力，使得公司在國家政策日趨緊張的情況下保持較高的活力。以下是小編為大家整理的房地產企業促進設計和成本優化工作配合思路論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
【摘要】本文首先對當前房地產公司設計管理部及成本合約部的職責、優劣勢及存在的矛盾進行分析;然后結合具體的項目實踐，提出了設計管理部與成本合約部這兩個部門協同合作優勢互補，共同促進設計、成本優化的具體工作步驟，最后進行相關的案例分析。希望通過本文的探討，能為從事相關工作的人員提供一定的指導和幫助。
【關鍵詞】房地產公司;設計管理部門;成本合約部門;設計優化;成本優化
引言
隨著我國房地產行業形勢的發展和社會、市場環境的深刻變化，房地產行業已逐步從暴利時代轉向微利時代。各房地產企業為了能夠在這個行業中繼續生存和發展，房地產項目管理模式也正從粗放管理向精益管理發生轉變。在房價上漲趨緩甚至下跌、滯銷，拿地地價、人工、材料等各種建造和經營管理成本卻日益上升的市場環境下，如何有效的控制成本，如何在確保產品品質的前提下做好房屋建筑成本的有效控制是當前各房地產企業的重中之重。房地產公司的設計管理部和成本合約部是保證提供優質建筑產品、控制項目成本最關鍵的兩個部門，而如何充分利用這兩個部門各自的優勢，做好協同、合作，更好地促進項目的設計、成本優化工作，是當前各房地產公司能否實現有效控制成本的關鍵所在。
1房地產公司設計管理部和成本合約部職責、優劣勢及存在的矛盾分析
1.1設計管理部的主要職責
設計管理部(以下簡稱：設計部)負責房地產公司全面的設計管理工作，崗位組成包括總工程師、建筑師、結構設計師、資料員等，其工作的主要內容為：負責項目的設計組織、控制(含任務書、設計招標、設計合同等文件的編制)與設計推進協調工作;負責制定項目的建筑、結構、機電各專業配置的統一技術標準，參與材料設備的選樣、選型，工程樣板的定樣，審查材料，設備的技術參數;負責各項目設計、審核及優化工作和各階段設計效果的把控及各專業間的協調管理工作，辦理項目的規劃、概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計及相關二次設計內外審核、審批的手續和協調工作;根據公司設計管理制度負責各項目設計變更的審核、審批工作，負責各項目重大設計變更的評估工作。
1.2成本合約部的主要職責
成本合約部(以下簡稱：成本部)負責房地產公司的招投標、預結算等成本管控工作，主要的工作內容為：負責組織項目各類工程及材料、設備采購類招標、評標工作、合同簽訂，負責組織編制工程量清單、標書及標底，分析投標報價的合理性，組織對投標單位與材料供應商的考察、甄選工作;負責項目成本管理，上報項目目標成本，進行項目動態成本控制及分析，負責檢查設計變更和簽證的核價情況;負責資金計劃的編制，并對執行情況進行分析，負責工程類及材料、設備采購類合同進度款的支付審核，對各供方工程款的支付情況進行控制;負責辦理工程結算并編制結算工作報告;負責收集地區造價成本資料、建材信息，建立供方信息庫，配合進行新材料、新產品的調查、收集工作。
1.3設計部與成本部各自的優勢及不足
設計部的優勢在于對建筑、結構等相關規范及國家和地方的各項設計規定較熟悉，注重產品的設計效果，部門組成人員以設計類專業人才為主，是項目設計的主要主導者。其存在的不足主要是對材料價格、工藝做法、成本構成等相對薄弱，成本控制意識相對較弱，在設計管控過程中容易忽略成本因素。成本部的優勢在于對材料、工藝做法、造價主要影響因素等相對較熟悉，是項目成本控制的主要負責部門，部門組成人員主要為造價控制及工程類專業人員為主，成本控制意識較強。其存在的不足也是明顯的，主要體現在對相關設計規范較不熟悉，設計的前期介入比較有限，設計定型后再進行的成本優化工作效果不明顯。
1.4設計部與成本部之間存在的矛盾
在房地產開發對成本控制的實際工作過程中，許多房地產公司因設計管理部與成本部之間的協調配合工作未處理好，存在著兩個部門相互指責，激化矛盾而影響公司的成本控制及正常運營工作。經常出現的矛盾有：成本部總是“指責”設計部：設計出圖進度跟不上招標進度要求;圖紙質量差，自相矛盾、無構造節點、工程量計算總是卡殼并導致后期變更多;設計圖紙總是不考慮成本問題，設計作為成本的龍頭，主要的成本責任卻落在成本部;反復更換圖紙，反復算量，導致無法對咨詢單位進行有效管理，并打亂了招標計劃影響工程進度等。反過來，設計部也在“指責”成本部：老是催圖，可是設計有那么容易嗎，出圖哪有那么快?我們都是按公司確定的設計要求進行設計出圖，成本部卻總是說設計的成本超標，又不告訴我是具體哪里的成本超標，設計優化無從做起;成本部設計前期都不怎么介入，出圖后又老是說圖紙有問題;成本部怎么提這么多問題。
2設計部與成本部相互合作促進設計、成本優化工作的步驟
如上所述，因部門職責分工的原因，設計部與成本部專業側重點不同，兩個部門必然存在著各自的優勢及不足;又因為兩個部門存在較緊密的前后工作搭接關系，并直接影響項目成本，存在一定的矛盾也是必然的。需要雙方做出共同的努力，才有可能實現優勢互補、化解矛盾。筆者通過項目實踐，為較好的解決兩個部門存在的矛盾，實現設計、成本優化工作，應做好如下幾個步驟：
2.1抓好源頭，加強對設計環節及招標環節的控制
為了使房地產公司獲得較大利潤，設計部與成本部應該充分協調配合，建立完善的成本控制準則和相關制度。針對成本控制應首先應根據項目定位，明確成本底線，逐漸形成標準的成本控制指標，按成本目標進行設計控制。
2.1.1設計階段的工作配合
設計階段的工作，應以設計部為主，成本部配合。設計部低碳經濟應積極邀請成本部參與相關工作，設計部的主要經辦人員應主動與成本部的相關同事進行溝通、請教。(1)設計前期，下達設計任務書階段，設計部應與成本部商討確定相關的限額設計指標、設計進度目標等與成本部密切相關的事宜。(2)方案選型階段，設計部對不同方案的造價概況應主動與成本部溝通，讓成本部針對不同方案選型提供對應的造價參考。(3)施工圖設計階段，設計部對重要用材的選擇，如砌體材料、外墻面材、重大設備等影響重大造價的材料設備應進行比選，不同材料的造價情況應請成本部提供相關支持。(4)招標階段，設計部以配合為主，為更好地驗證設計，應對成本部提供的工程量造價指標分析提前有所要求，便于通過工程量造價指標分析有針對性、有目標地進一步進行設計優化及成本控制工作。
2.1.2招標階段的工作
配合招標階段的設計優化、成本控制以成本部為主，設計部配合。(1)招標預算期間應對設計圖紙存在的問題，進行一一地羅列，并要求設計部及時進行解答和回復，盡可能將圖紙存在的問題消滅在招標期間。(2)發現的設計不合理、無法施工或存在造價浪費問題等也應及時向設計部提出來，便于設計部重新進行考量、優化。(3)工程量造價指標應滿足設計部對設計分析的需要并盡可能細化，便于造價的對比分析。(4)應對工程量造價指標進行類似項目的縱、橫向對比，一方面驗證工程預算的準確性，另一方面可以有針對性地發現設計可能存在的問題。(5)設計部和成本部應共同掌控招標條件，可以召開一次集體會議對招標具體條件進行磋商，同時共同把握好評定標準。設計部主要是配合在招標文件中進一步明確相關的設計建造、材料標準、定板定樣、清單描述是否準確等，以確保建筑品質，設計效果的落地。最后應該使上述的配合及成本管理工作趨向于精細化、流程化，嚴格按照有關規定如《工程招標管理準則》、《設計部與成本部工作配合準則》、《目標成本管理辦法》等管理制度，總之一個科學合理的成本管控需要有目標，并進行責任成本考核、關鍵步驟優化、全程監控等步驟。設計管理部和合約部應該在這方面共同努力，才能真正使設計、成本優化工作順利開展。
2.2抓緊、抓實工程項目的具體實施
階段項目建設階段是房地產公司最重要的環節之一，雖然主要由工程部進行施工管理，但根據筆者所在公司對多個項目結算的統計，結算增加的造價中，約85%是由設計變更原因造成的。為此作為公司中最重要的設計部與成本部應該相互合作，及時跟蹤項目的進展，事先進行把關、嚴格的監控、對工程的每個變動進行仔細審核，每個變更下發之前應由設計部、成本部進行預評估通過后才能執行，嚴格控制設計變更，減少結算造價的增加。同時在項目實施過程中，有一段較長的時間，設計和成本管理人員應持續對前期的設計及招標工作進行反思，并進一步的進行推敲，探討進一步的設計和成本優化的可能性，做好持續的設計、成本優化工作，以期降低工程費用，避免投資浪費，最終達到優化成本的目的。
2.3抓住關鍵，加強對工程實施、竣工審計各個環節的管理和控制
促進成本設計和優化工作還需要對各個環節進行管理和控制，具體可以從以下幾點開展：①對動態成本進行共同監控和管理。所謂動態成本就是每一階段都可能會發生變化的成本，只有在項目全生命周期內實時掌控，才能從根本上控制和優化成本，項目結束得到的數據只是進行簡單的核算，對房地產項目建設成本控制沒有任何意義。項目建設中，設計部應該及時與成本部進行溝通，共同建立一個實時的信息交換平臺，如當前主流的房地產公司均借助計算機信息技術，建立了適用于自身的房地產成本、運營管理系統，從而保證成本及時的更新，為項目銷售的實時定價和調整，資金籌措的準確性、快速進行運營決策等奠定堅實的基礎。②統籌財務費用，做到支出科學合理。項目開發需要一定的資金，設計部和成本部應盡量控制項目開發時間(尤其是設計占用的關鍵線路時間)，利用迅速回收銷售款項，降低資金占用時間，合理控制財務費用。另外，項目后期評估也非常重要，項目完工以后，需要進行必要的審核，包括對設計效果的評價、設計及招標進度的評價、相關的成本數據、成本指標等，可以建立一個產品數據庫，便于日后新項目開發管理的參考，當然這個數據庫也可以用來評判公司績效水平，以便達到對設計部、成本部等各部門及人員的考核及激勵的目的。
3案例分析
以筆者親身經歷的部分案例進行分析：某項目在原設計時，為了追求外立面的美觀效果，32層的高層住宅設計了外墻附墻、立面設置了6道橫向線條及部分豎向線條，成本部進行造價分析后，外墻附墻及橫豎向線條的造價很高且施工困難、又無實際功用。經與設計部協商后，在保證外立面效果的前提下，取消了外墻附墻及大部分豎向線條，橫向線條減少為3條，優化后，總價減少了約400萬元，使該項目的建安單方造價降低了50元/m2，具有明顯的成本優化作用。
4結束語
作為房地產公司最重要的兩個部門，設計部和成本部應該采取一系列合作來降低建設成本，提升公司的管理水平，提升建筑品質，這必定會增加公司的核心競爭力，使得公司在國家政策日趨緊張的情況下保持較高的活力。目前，不可控的土地使用成本正在增加，控制工程造價能夠確保公司在激烈的市場競爭中獲得生存，對房地產公司來說，成本管理是一個十分龐大的工程，每一個細節都需要多個部門的共同努力，設計部和成本部應該實時保持溝通，不斷深化改革，吸收人才，以此來降低項目的投資成本，使得各個環節的成本得到最優化。
參考文獻
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