淺談房地產開發企業的成本管理的論文

淺談房地產開發企業的成本管理的論文

　　如今房地產企業已逐漸成熟，房地產市場逐漸規范，競爭依然激烈，房地產企業要想獲得更多的利潤，就要有效控制成本，科學地進行成本管理。本文首先簡要介紹了房地產開發成本的構成，然后指出目前房地產成本管理中存在的問題，最后著重提出科學進行成本管理的方法。

　　一、房地產開發成本的構成

　　房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。通常包括土地使用權出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、管理銷售費用及開發期間稅費等。

　　目前，房地產市場競爭激烈，國家也不斷整頓規范房地產市場，房地產開發企業的成本管理顯得尤為重要，只有控制好成本，才有進一步取得利潤的空間。

　　二、房地產成本管理中存在的問題

　�。ㄒ唬┤狈ο到y的成本管理體系

　　由于房地產項目建設周期長，策劃、施工和運行各階段參與者只負責本階段的成本管理，不能形成良好的溝通與交接，造成脫節，不利于項目總周期的成本管理。另外，房地產項目涉及人員多，面臨的不確定性大，房地產企業缺乏規范的規章制度、崗位職責、控制流程等，在各細節方面不能有效地進行成本管理，需要在進程、人員、設施等方面建立系統的成本管理體系。

　�。ǘ�）忽視前期策劃和設計階段的成本控制

　　很多房地產企業為了加快項目開工，簡化甚至忽略項目前期策劃工作，或者僅僅為了降低設計費用，直接采用報價最低的設計方案，這些都會導致無法彌補的損失。雖然項目的前期費用投人較少，但項目前期策劃決定著整個項目的方向，對工程壽命期的影響最大，項目前期策劃階段的失誤，往往會導致工程運行費用高、建設過程中不斷變動等問題。而采用報價最低的設計方案，在施工過程中可能會出現設計方案不可行而不斷修改的現象，反而增加了設計成本。

　�。ㄈ�）成本管理有待信息化

　　目前，房地產企業成本沒有成熟的信息化管理系統，信息往往滯后、遺漏、失真，影響企業決策。項目各階段的信息、各利益相關方的要求不能進行整合，項目負責人只能根據書面或口頭信息進行決策，導致成本增加、風險加大等諸多問題。

　�。ㄋ模┻^度強調成本管理忽視工程質量

　　部分房地產企業一味地追求降低成本而偷工減料，敷衍質檢，降低了工程質量。上�！吧徎ê优暇霸贰毙�區一住宅樓倒塌便與開發商盲目追趕工期、降低成本有關系，其主要負責人被判3-5年有期徒刑，不僅該住宅樓的業主要求索賠，其他住宅樓的業主也要求退房退款�？梢姡�如果盲目地追求降低成本而忽視工程質量，反而會增加后期維護或賠償費用，得不償失。

　　三、科學進行成本管理的對策

　�。ㄒ唬┙∪�成本管理體系

　　成本管理體系應確立項目流程，在各流程的結點明確負責人的交接工作，比如要求負責人說明該流程具體成本、目標完成情況、接下來需要注意的地方等。成本管理體系應包括成本核算體系，對成本進行預算、控制、核算、分析及考核，對項目全周期成本進行動態控制，保證成本管理的及時性及精確性，便于負責人決策，提髙企業經濟效益。其次，還應包括成本責任體系，明確各階段工程內容、負責人、負責部門，并要求負責人就項目執行或總結情況進行及時反饋；建立考核指標及評價機制，及時記錄考核情況并嚴格執行獎懲機制。另外，成本管理體系還要做到統籌成本、進度、質量的關系，忽視任一因素都會影響項目的執行情況。

　�。ǘ�）完善各階段成本控制

　　項目的每個階段都對項目成本產生影響，因此要完善項目各階段成本控制工作。在前期策劃階段，要做好市場調査，了解市場供求情況；做好項目構思與規劃，包括確立建筑密度、容積率、綠地率等；確立項目目標，進行項目定位，初步確立成本目標。在設計階段，由于設計方案的質量決定了后期的成本、費用、工期、質量等的髙低，因此要重視設計方案的選擇，不僅要考慮設計費用，還要綜合項目總的投資預算進行選擇。

　　施工階段是項目投資最大、工期最長的階段，由于設計方案已定，企業往往不能通過減少或改變施工量來降低成本，企業要做的成本管理工作主要有：1.廣泛了解市場行情，在保證材料滿足建筑要求的條件下盡量降低采購成本；1按照成本管理體系的規劃對成本進行控制；3，嚴格控制合同變更，減少項目修改或返工的次數；4.嚴格審核工程索賠，加強預見性，減少索賠發生。

　　項目運行階段要進行項目的銷售，要結合項目的規模、市場定位、競爭對手情況選擇銷售形式、確定銷售費用，銷售費用與項目將來的銷售情況密切相關，房地產企業要做好銷售費用的管理控制。

　�。ㄈ�）提高成本管理信息化水平

　　提高房地產企業成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系統，它本質上是成本管理核算體系的軟件表現形式。成本管理系統用于核算項目成本，實現業務、財務管理的結合；整合成本信息，反映目標成本與實際成本的差異，為項目負責人提供決策依據，保證決策的及時性及科學性，提髙項目的競爭力。

　　（四）合理降低資金成本

　　合理利用多種融資渠道，加強財務杠桿的作用；充分利用稅收優惠，制定合理避稅措施，可減少稅費以降低成本；嚴格按照成本計劃撥付資金，對計劃中未提及的撥款要求，要嚴格審査，再做出撥款與否的決定；盡快回收應收賬款，保證現金流，提髙資金利用率及流動比率等財務指標；同時，提升企業品牌，擴大影響力，與政蒔、銀行等金融機構建立良好關系，也有利于企業的融資及項目的批準與實施，在一定程度上也降低了項目開發的資金成本。

　　四、總結

　　房地產企業的成本管理涉及項目的各個階段及各個人員，要建立成本管理體系，完善各階段的成本管理控制，提髙成本管理人員的綜合素質，建立人員考評及獎懲機制，全員、全過程的管理才是成本管理的關鍵。此外，規范項目建設流程、提髙成本管理信息化水平、降低資金成本等也能加強成本管理。只有加強房地產項目的成本管理，才能提髙企業的競爭力，使企業處于不敗之地。

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