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      1. 房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)測(cè)題

        時(shí)間:2023-01-21 01:00:18 房產(chǎn)估價(jià)師 我要投稿

        2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)測(cè)題

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          一、單項(xiàng)選擇題

        2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)測(cè)題

          1、房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量,是因?yàn)榫哂? )。

          A.供給、需求、利用狀況

          B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求

          C.有用性、稀缺性、有效需求

          D.權(quán)利、租金、利率

          2、下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是( )。

          A.都是價(jià)格用貨幣來(lái)表示

          B.都有波動(dòng),受供求因素的影響

          C.都是按質(zhì)論價(jià)

          D.都受區(qū)位因素的影響

          3、房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。

          A.房地產(chǎn)的購(gòu)買量與其價(jià)格之間的關(guān)系

          B.房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買者能力的關(guān)系

          C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系

          D.房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買者能力的關(guān)系

          4、房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格,也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格,一般叫做( )。

          A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格

          B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格

          C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

          D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格

          5、受市場(chǎng)因素影響,房地產(chǎn)供給增加,房地產(chǎn)需求減少,并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度,則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是( )。

          A.均衡價(jià)格增加,均衡數(shù)量減少

          B.均衡價(jià)格減少,均衡數(shù)量增加

          C.均衡價(jià)格增加,均衡數(shù)量不變

          D.均衡價(jià)格不變,均衡數(shù)量減少

          6、在替代品之間,一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變,另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲,則該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)( )。

          A.增加

          B.減少

          C.不變

          D.無(wú)法確定

          7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的,除了隨機(jī)因素,經(jīng)常起作用的因素不包括( )。

          A.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

          B.消費(fèi)者的預(yù)期

          C.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

          D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本

          8、現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為( )。

          A.存量+新增竣工量-拆毀量

          B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

          C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

          D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

          9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能起到炫耀的作用,所以其需求量與價(jià)格成( )關(guān)系。

          A.反方向變化

          B.同方向變化

          C.無(wú)變化

          D.無(wú)法確定

          10、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí),該種房地產(chǎn)的需求會(huì)( )。

          A.增加

          B.減少

          C.不變

          D.無(wú)法確定

          11、決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況,主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況,這是因?yàn)? )。

          A.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

          B.中國(guó)經(jīng)濟(jì)地區(qū)差異明顯

          C.不同地區(qū)人們的消費(fèi)習(xí)慣不同

          D.地區(qū)間的政府管制

          12、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中,為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià),一般是評(píng)估( )!2011年真題】

          A.掛牌底價(jià)

          B.正常市場(chǎng)價(jià)格

          C.競(jìng)買人可承受的最高價(jià)

          D.最可能的成交價(jià)

          13、在為房地產(chǎn)投;馂(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中,理論上評(píng)估的應(yīng)是( )。(2011年真題)

          A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

          B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

          C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

          D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

          14、一套建筑面積為100㎡,單價(jià)為3000元/㎡、總價(jià)為30萬(wàn)元的住房,在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付,第一起與成交日期支付10萬(wàn)元,第二期于第一年年中一次性支付10萬(wàn)元,第三期于第一年年末一次性支付10萬(wàn)元,則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為( )元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)

          A.3000

          B.2850

          C.2857

          D.2928

          15、一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房,在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況:(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清,則給予5%的折扣;(3)首付款20萬(wàn)元,余款以抵押貸款方式支付,貸款期限15年,按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付,首期支付20萬(wàn)元,余款在一年內(nèi)分兩期支付,每隔半年支付20萬(wàn)元。上述情況中,存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異是( )。

          A.第(1)、(3)種情況

          B.第(3)、(4)、(5)種情況

          C.第(2)、(4)種情況

          D.第(2)、(4)、(5)種情況

          16、成交價(jià)格圍繞著( )而上下波動(dòng)。

          A.市場(chǎng)價(jià)格

          B.理論價(jià)格

          C.清算價(jià)格

          D.原始價(jià)格

          17、在房地產(chǎn)價(jià)格中,市場(chǎng)價(jià)格是( )。

          A.穩(wěn)定均衡價(jià)格

          B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格

          C.長(zhǎng)期均衡價(jià)格

          D.短期均衡價(jià)格

          18、市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向( )。

          A.成交價(jià)格

          B.市場(chǎng)價(jià)格

          C.理論價(jià)格

          D.評(píng)估價(jià)格

          19、甲乙兩宗土地,甲單價(jià)為900元/㎡,乙單價(jià)為600元/㎡,其他條件完全相同,如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購(gòu)買( )。

          A.甲

          B.乙

          C.甲、乙一樣

          D.無(wú)法判斷

          20、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地( )。

          A.最低價(jià)格

          B.最高價(jià)格

          C.平均價(jià)格

          D.成交價(jià)格

          21、在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為( )。

          A.名義價(jià)格

          B.實(shí)際價(jià)格

          C.市場(chǎng)價(jià)格

          D.成交價(jià)格

          22、當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍,再次拍賣時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的( )。

          A.10%

          B.20%

          C.30%

          D.50%

          23、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率,應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的( )。

          A.社會(huì)一般報(bào)酬率

          B.最低期望收益率

          C.特定投資者所要求的最低期望收益率

          D.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率

          24、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí),折現(xiàn)率是( )。

          A.社會(huì)一般的收益率

          B.收益法中的資本化率

          C.投資者要求的滿意收益率

          D.投資者要求的最低收益率

          25、某套商品住房期房,尚有2年可投入使用,與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2,出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%,該期房目前的價(jià)格為( )元/m2!2011年真題】

          A.3439

          B.3473

          C.3508

          D.3608

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          二、多項(xiàng)選擇題

          1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有( )。

          A.消費(fèi)者有購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿

          B.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

          C.人口急劇增長(zhǎng)

          D.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

          E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

          2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括( )。

          A.房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大

          B.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響

          C.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

          D.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

          E.房地產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格,也有租賃價(jià)格

          3、下列不存在替代關(guān)系的有( )。

          A.普通住宅與娛樂(lè)房地產(chǎn)之間

          B.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

          C.經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間

          D.普通住宅與商業(yè)用房之間

          E.賓館與寫字樓之間

          4、決定房地產(chǎn)供給量的因素有( )。

          A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

          B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

          C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

          7、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說(shuō)法,錯(cuò)誤的有( )。

          A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響

          B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租****益價(jià)值

          C.在其他條件相同時(shí),無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租****益價(jià)值

          D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值

          E.只要合同約定租金不變,市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí),承租****益價(jià)值始終不變

          8、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中,正確的是( )。

          A.原始價(jià)值高于或等于賬面價(jià)值

          B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值

          C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

          D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

          E.評(píng)估價(jià)值等于理論價(jià)值

          9、同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值,是因?yàn)? )不同。

          A.開發(fā)成本

          B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

          C.納稅狀況

          D.對(duì)未來(lái)的信心

          E.評(píng)估方法

          10、投;馂(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值有可能是( )。

          A.遭受火災(zāi)毀損的建筑物價(jià)值

          B.遭受火災(zāi)毀損的土地價(jià)值

          C.連帶損失

          D.租金損失

          E.遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本

          11、賬面價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去已計(jì)提折舊后的余額。它又可稱為( )。

          A.歷史成本

          B.賬面凈值

          C.折余價(jià)值

          D.實(shí)際價(jià)值

          E.原始購(gòu)置成本

          12、某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元,首付款為房?jī)r(jià)的30%,余款由銀行貸款支付,該貸款的期限為10年,年利率為5.58%,按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法中,正確的有( )。

          A.該廠房的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

          B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

          C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

          D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

          E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

          D.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

          E.相關(guān)物品的價(jià)格水平

          5、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是( )。

          A.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

          B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

          C.全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況

          D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

          E.房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

          6、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法,正確的有( )。

          A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

          B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

          C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

          D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí),凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

          E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí),要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的

          三、判斷題

          1、稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個(gè)人的欲望或需要,是相對(duì)缺乏,而不是絕對(duì)缺乏。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          2、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,價(jià)格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式,總是在起著配給有限的供給量的作用。( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          3、房地產(chǎn)價(jià)格既有使用代價(jià)的租金,又有交換代價(jià)的價(jià)格。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          4、從一個(gè)城市來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格總體上是從市中心向郊區(qū)遞減。( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          5、對(duì)于正常商品來(lái)說(shuō),當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí),就會(huì)增加對(duì)商品的需求;相反,就會(huì)減少對(duì)商品的需求。但對(duì)于低檔商品來(lái)說(shuō),當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí),反倒會(huì)減少對(duì)商品的需求。

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          6、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí),該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;反之,需求就會(huì)減少。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          7、在替代品之間,一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變,另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲,則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上,從而該種房地產(chǎn)的需求增加。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          8、消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化,會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          9、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下降時(shí),該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更多;反之,該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更少。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          10、消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平,還取決于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入和房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          11、甲、乙兩塊土地,甲地塊的容積率為1.6,土地單價(jià)為3000元/m2,乙地塊的容積率為1.8,土地單價(jià)為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同,購(gòu)買甲地塊比購(gòu)買乙地塊更經(jīng)濟(jì)!( )【2011年真題】

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          12、使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提,沒(méi)有使用價(jià)值肯定沒(méi)有交換價(jià)值。反過(guò)來(lái)也一定成立。( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          13、抵押價(jià)值是在抵押期間的某一時(shí)點(diǎn),債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí),抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          14、樓面地價(jià)等于土地單價(jià)除以容積率( )。

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          15、一般來(lái)說(shuō),成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng),市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          16、市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果,說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          17、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí),采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的,它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

          18、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言,從某個(gè)特定投資者角度評(píng)估出的投資價(jià)值,一般大于市場(chǎng)價(jià)值。 ( )

          Y.對(duì)

          N.錯(cuò)

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