房產估價師《師理論與方法》預測題及答案

2017房產估價師《師理論與方法》預測題及答案

　　一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1.房地產估價師從某種意義上講是( B )房地產的價值

　　A.發明 B. 發現 C. 創造 D.穩定

　　2.一種資產只有同時具有( B )的特性，才真正需要專業估價

　　A.獨一無二和共給有限 B.獨一無二和價值量大

　　C.流動性差和價值量大 D.不可移動和用途多樣

　　5.從房地產估價來看，( D )

　　A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然資源

　　C.土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內，是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體”

　　D.土地是三維立體的，是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間

　　6.關于房地產的十個主要特性中，下列說法有誤的是( A )

　　A.可移動性、獨一無二性、易變現性 B.相互影響性、易受限制性

　　C.壽命長久性、數量有限性、用途多樣性 D.價值高大性、保值增值性

　　7.把房地產分為居住房地產和非居住房地產是按下列哪項劃分的( B )

　　A.收益性 B.用途 C.市場性 D.地段

　　8.房地產由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產價格水平高低的供求狀況主要是( D )

　　A.全國房地產總的供求狀況 B.本地區房地產的供求狀況

　　C.全國本類房地產的供求狀況 D.本地區本類房地產的供求狀況

　　10.某宗房地產，建筑層數5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%,樓面

　　地價為2000 元/㎡，則土地單價為( C )元/㎡

　　A.1000 B.2000 C.2500 D.5000

　　11.甲、乙、丙3宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該3宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇(D )

　　A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙兩土地均可

　　12.有一塊土地甲的樓面地價為2000元/㎡，建筑容積率為5，另有一塊土地乙的樓面地價1500元/㎡，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價相比為( C )

　　A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.難以判斷

　　14.反映家庭人口數量等情況，對于住宅類型的選擇等有重要參考價值的是( A )

　　A.人口家庭構成 B.人口年齡構成 C.人口素質構成 D.人口職業構成

　　15.下列不屬于房地產 區位因素的是( B )

　　A.交通 B.用途 C.環境 D.樓層

　　16.下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是( A )

　　A.房地產投機 B.物價變動 C.財政收支狀況 D.居民收入水平

　　17.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于( A )

　　A.社會因素 B.環境因素 C.人口因素 D.行政因素

　　18.房地產估價工作的性質，決定了房地產估價的基本原則是( D )

　　A.合法原則 B.估價時點原則 C.謹慎原則 D.獨立、客觀、公正原則

　　19.某估價事務所在2006年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議�，F請你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為( A )

　　A.2006年5月30日 B.現在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日

　　21.下列關于搜集交易實例的幾種途徑中，表述有誤的一項是( D )

　　A.查閱政府有關部門的房地產交易資料 B.同行之間互相提供

　　C.參加房地產交易展示會，了解房地產價格行情，搜集有關信息和有關資料

　　D.假裝成房地產購買者，與房地產出售者，如房地產開發商、經紀代理商等洽談，取得真實的房地產價格資料的行為是違法行為

　　22.獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在( D )的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值

　　A.委托人 B.估價報告預期使用者 C.管理部門 D.中立

　　23.下列關于取可比實例的說法中，有誤的一項是( D )

　　A.可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是在同一供求范圍內的類似地區

　　B.可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般不能作為可比實例

　　C.可比實例的成交價格是正常成交價格，或可修正的正常成交價格

　　D.選取可比實例的數量在實際中是越多越好

　　24.選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的( A )范圍內

　　A.0.5—2倍 B.1.5—2.0倍 C.0.5—1.5倍 D.1.0—1.5倍

　　26.建立價格可比基礎中，統一付款方式是指( D )

　　A.統一以人民幣表示 B.統一用建筑面積

　　C.統一采用單價 D.統一折算為成交時點一次付清

　　27.下列敘述正確的是( C )

　　A.房地產市場不是地區性市場 B.房地產價格不易受個別行為影響

　　C.房地產之間不能完全替代 D.房地產獨一無二性使房地產具有獨占性

　　28.以下哪一項對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的( D )

　　A.房地產的權益和區位 B.房地產權益

　　C.房地產的實物和權益 D.房地產的區位

　　29.成本法最基本的公式是(　C　)。

　　A.房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊

　　B.房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊

　　C.房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　D.房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊

　　30.下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是(　C　)。

　　A.房地產重新購建價格的求取思路

　　B.土地重新購建價格的求取思路

　　C.具體價格重新購建價格的求取思路

　　D.建筑物重新購建價格的求取思路

　　31.某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為(　C　)。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　32.某宗面積為5000m2的房地產開發用地，市場價格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為(　A　)萬元。

　　A.824

　　B.924

　　C.844

　　D.944

　　33.重置價格的出現是技術進步的必然結果，也是(　C　)的體現。

　　A.經濟學原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.對立原理

　　34.收益法是以(　D　)為基礎的。

　　A.定期原理

　　B.平衡原理

　　C.替代原理

　　D.預期原理

　　35.某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為(　A　)。

　　A.94.12

　　B.92.14

　　C.91.24

　　D.93.25

　　二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)　　1.不同的估價目的將影響估價結果，是因為(　　)。

　　A.估價目的不同，估價對象的范圍可能不同

　　B.估價委托機構的不同，估價的性質可能不同

　　C.估價時點的不同，估價方法也可能不同

　　D.估價時點的不同，評估的價值類型可能不同

　　E.估價依據不同，估價應考慮的因素可能不同

　　2.建筑物區分所有權包括(　　)等。

　　A.按份共有所有權

　　B.專有部分所有權

　　C.共同關系成員權

　　D.共用部分持份權

　　E.長期使用和租賃

　　3.房地產的最高最佳使用狀態應該包括(　　)。

　　A.最佳區位

　　B.最佳規模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　E.最佳收益

　　4.在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有(　　)。

　　A.農用地改為非農建設用地

　　B.在寫字樓旁新建大型游樂場

　　C.住宅區道路禁止貨車通行

　　D.在住宅區旁新建一條全封閉的高速公路

　　E.常常遭受洪水威脅

　　5.估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括(　　)。

　　A.實地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價項目來源和接洽情況

　　D.估價中的不同意見

　　E.估價報告定稿之前的重大調整或修改意見

　　6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有(　　)。

　　A.法律上許可

　　B.技術上可能

　　C.價值最大化

　　D.權益上允許

　　E.經濟上可行

　　7.房地產價格構成中的開發成本包括(　　)。

　　A.取得土地使用權時的出讓金或轉讓金

　　B.基礎設施建設費

　　C.公共配套設施建設費

　　D.勘察設計和前期工程費

　　E.管理費

　　8.運用路線價法估價的步驟包括(　　)等。

　　A.調查評估路線價

　　B.計算臨街土地的價值

　　C.求取可比實例價格

　　D.劃分路線價區段

　　E.交易情況修正

　　9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有(　　)等。

　　A.意外破壞的損毀

　　B.市場供給的過量

　　C.建筑設計的缺陷

　　D.人們消費觀念的改變

　　E.周圍環境條件惡化

　　10.下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有(　　)。

　　A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質區別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構建價格與市場價值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊

　　11.在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于(　　)。

　　A.房地產具有開發或再開發潛力

　　B.將預期原理作為理論依據

　　C.正確判斷了房地產的最佳開發方式

　　D.正確量化了已經獲得的收益和風險

　　E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值

　　12.在劃分路線價區段時，應符合的條件包括(　　)。

　　A.形狀相似

　　B.在同一條街道上只有一個路線價區段

　　C.面積接近

　　D.地塊相連

　　E.可及性相當

　　13.房地產估價所評估的是房地產的(　　)。

　　A.投資價值

　　B.賬面價值

　　C.市場價值

　　D.使用價值

　　E.交換價值

　　14.直接資本化法的優點不包括(　　)。

　　A.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

　　B.指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎

　　C.每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解

　　D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率

　　E.資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況

　　15.房地產估價中，估價方法的選擇，是由(　　)綜合決定的。

　　A.估價對象的房地產類型

　　B.估價方法適用的對象和條件

　　C.估價人員的技術水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數量和質量

　　參考答案：

　　1：ADE 2:BCD 3:BCD 4:BDE 5:ACDE 6:ABC 7:BCD

　　8:ABD 9:CD 10:ACDE 11:CE 12:DE 13:CE 14:BCD 15:ABE

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、某一地帶有鐵路，則鐵路一定是增值因素。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區，因為會覺得吵，則鐵路可能是貶值因素。

　　2、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：商業用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。

　　3、在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。

　　4、交通時間距離是指通過道路等來連接的距離，有時受路況、交通管制等的影響。這種距離雖然不遠，但可及性、便捷性可能并不好。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：這是交通路線距離的概念。

　　5、一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，在任何情況下單位價格都較低。

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，單位價格都較低。但也會有例外，比如如果相鄰土地的使用者急于買這塊地，可能會使這塊小地的價格很高。

　　6、如果地方市場僅能接受小型建筑型態，較大面積土地的單位價格會高于較小面積土地的單位價格。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：如果地方市場僅能接受小型建筑型態，較大面積土地的單位價格會低于較小面積土地的單位價格

　　7、供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值

　　8、在城市規劃中，地下建筑面積通常是不計入容積率的。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。

　　9、某一地區的人口機械增長率是該地區一年內人口因出生和死亡因素的消長，導致的該地區人口增減的相對數與其同期年平均總人數之比。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：機械增長率是指在一定時期內遷入和遷出因素導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。

　　10、稅收是影響房地產價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產開發環節的稅收會使房地產價格下降。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：減少房地產開發環節的稅收，降低開發商成本，在買方市場條件下，開發商為促進成交，會更樂于降價促銷，導致價格下降。

　　11、低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

　　12、對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。

　　13、限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。

　　14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增長更能增加房地產的消費需求。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　15、中國目前的統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：中國目前統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數和生產資料價格指數核算，房地產是被列入固定資產投資。

　　四、計算題(共2題。要求列出算式和計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程，不得分。計算結果保留小數點后兩位)

　　1.某宗出租的房地產，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/ ㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/㎡，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%，請計算該房地產在2010年10月1日的價值(8分)

　　2.某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000 ㎡，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/ ㎡(含裝修、設備費)，專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，每利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元;裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/㎡，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費;同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。(12分)

　　四、計算題

　　1.解：

　　1)總有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(萬元)

　　2)總運營費用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(萬元)

　　3)年凈收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元)，

　　或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);

　　4)土地總價L=40000/4×2100=2100(萬元);

　　5)年土地凈收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);

　　6)年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);

　　7)建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元)

　　8)房地產價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)

　　2.解：

　　(1)重新購建價格C總

　　方法一：

　　1)單價計算(每平方米重新購建價格為C)

　�、俳ㄖ�安裝成本=1200元/㎡;

　�、趯�業費用=1200×8%=96(元/㎡);

　　③管理費用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);

　�、茕N售費用=C×3%;

　�、萃顿Y利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;

　　⑥銷售稅費=C×6.5%;

　�、咄顿Y利潤=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;

　�、嗝科椒矫字匦沦徑▋r格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%)，

　　2)總價計算

　�、俳ㄖ�安裝成本=1200×30000=3600(萬元);

　�、趯�業費用=3600×8%=288(萬元);

　�、酃芾碣M用=(3600+288)×3%=116.64(萬元);

　�、茕N售費用=C總×3%;

　�、萃顿Y利息=(3600+288+116.64+C總×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C總×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C總×0.2%;

　�、掬N售稅費=C總× 6.5%;

　�、咄顿Y利潤=(3600+288+116.64+C總×3%) ×35%=1401.624+C總×l.05%;

　�、嘀匦沦徑▋r格C總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C總×3%+266.79+C總×0.2%+C總×6.5%+1401.624+C總×1.05%，

　　解得C總=6356.394萬元。

　　方法二：

　　每平方米重新購建價格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+　[1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%，

　　解得C=2118.798(元/㎡)，

　　則重新購價格=2118.798×30000=6356.394(萬元)。

　　(2)折舊計算

　　1)可修復費用=35萬元;

　　2)裝修折舊費=500 × 1/5 × 3=300(萬元);

　　3)設備折舊費=200×1/10×3=60(萬元);

　　4)長壽命項目折舊費=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(萬元);

　　5)缺乏電梯的功能折舊費=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(萬元);

　　6)功能過剩引起的折舊費=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(萬元)。

　　(3)建筑物現值計算

　　V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(萬元)。

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