2016年房地產估價師考試《理論方法》預測題及答案
一、單項選擇題 (本大題共20小題，每小題1分，共20分)
1.舊建筑物評估價格等于( ) B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊
B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊
C.房地產重新建造成本-建筑物折舊
D.房地產重新建造成本+建筑物折舊
2.求取建筑物重新建造成本的方法中，簡單、可靠性和準確性都比較高的一種是( )B P156
A.工料測量法 B.指數調整法
C.基準地價修正法 D.單位比較法
3.剩余法估價中，調查地塊權利狀況與確定開發完成后租金水平( )D P170
A.無關 B.有關
C.雙關 D.關系非常密切
4.從買方來說，成本法的理論依據是 【 】 A
A.替代原理 B.生產費用價值論
C.成本原理 D.類似原理
5.建筑物耐用年限的起算日期為 【 】 B
A.竣工之日 B.驗收合格之日
C.入住之日 D.物業管理企業駐入之日
6.評估師在用剩余法評估地塊時，預測的利潤為 【 】 B
A.最大利潤 B.社會平均利潤 C.實際利潤 D.比較利潤
7.房地產的價格一般取決于 【 】 B P141
A.成本 B.效用
C.所在片區的基準地價 D.所在區域的區域因素
8.房屋的準成本租金構成因素是 【 】A
A.折舊費、維修費、管理費
B.折舊費、維修費、管理贊、利息
C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金
D.折舊費、維修費、管理費、保險費
9.剩余法估價分析時，售價的預測和成本預算必須符合 【 】B P167
A.統一原則 B.合法原則 C.平衡原則 D同步原則
10.剩余法估算待估不動產價格利息時，只考慮建筑開發費等三項，而暫不計利息的是【 】 D
A.專業費 B.不可預見費 C.地價 D.租售費
11.從賣方來說，成本法的理論依據是 【 】B
A.替代原理 B.生產費用價值論
C.成本原理 D. 類似原理
12.剩余法估價中土地最佳的開發利用方式是開發完成后銷售能獲得 【 】 D
A.最低收益 B.中等收益 C.高收益 D.最高收益
13.由市征地事務管理所征收的征地管理費一般按征地包干總費用 提取。 【 】C P145
A.1% B.2% C.1.5% D.2.5%
14.剩余法基本思路是依據 【 】B
A.替代原理 B.投入產出原理 C.重量原理 D.比較原理
15.如果確定比較案例宗地、地價每m2為800元，容積率為2.1,待估宗地規劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正結果為 【 】 C
A.750.28元/m2 B.780.2元/m2
C.715.8元/m2 D. 823.28元/m2
16.對于建筑物的折舊Ⅸ下屬于無形損耗的是 【 】 C
A.建筑材料老化 B.使用磨損
C.消費觀念的更新 D.白蟻腐蝕
17.運用剩余法估價，如果某房產建造期為2年，第一年投入資金，則計總息期為 【 】 D
A.1年 B.0.5年
C.2年 D.1.5年
18.運用剩余法進行估價時，銷售利潤的計算基數一般為 【 】 D
A.地價 B.開發費
C.專業費 D.不動產售價
19.以下不適于用剩余法進行估價的房地產為 【 】 D
A.待開發的土地 B.生地估價
C.再開發估價 D.經營住房地產
20.某房地產預計未來月租金純收益為每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總
建筑面積為5000m2，出租率為80%，根據剩余法，預測該不動產的總價為 【 】 A
A.18000萬元 B.21000萬元
C.16000萬元 D.16800萬元
21.建筑物評估價格等于 【 】 B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊
B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊
C.房地產重新建造成本-建筑物折舊
D.房地產重新建造成本+建筑物折舊
22.以下不能使用成本法進行估價的房產為 【 】 D
A.學校 B.軍隊營房
C.紀念館 D.有特殊價值的文物
23.舊建筑物評估價格等于 【 】 B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊
B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊
C.房地產重新建造成本+建筑物折舊
D.房地產重新建造成本-建筑物折舊
二、多項選擇題 (本大題共15小題，每小題1分，共15分)
24.成本法的理論依據是替代原理，即( ) BC
A.買方愿意承擔的價格高于重新開發或建造該房地產所必須花費的成本
B.買方愿意承擔的價格不能高于重新開發或建造該房地產所必須花費的成本
C.賣方可以接受的價格不能低于開發建造該房地產所花費的各項必要成本之和
D.賣方可以接受的價格低于開發建造該房發地產所花費的各項必要成本之和
E.賣方可以接受的價格不能低于基準地價
25.運用成本法，投資利潤的計算基數包括下述兩項之和，它們是( ) AE P173
A.土地取得費 B.開發投資的利息 C.基礎設施建設費
D.公共設施建設費 E.土地開發費用
26.下列會導致建筑物物質上的折舊的是( ) AC
A.使用磨損 B.設計變化 C.風吹日曬
D.現行政策重大改變 E.工藝改進
33.剩余法估價應滿足假設開發期間各項成本的投入是( ) AC P167
A.均勻投入 B.期初投入 C.分段均勻投入
D.期末投入 E.一次性投入
27.從理論上來說，土地的價格構成可以分為 【 】 AB P142
A.地租資本化 B.土地投資和利息
C.房屋拆遷補助 D.新菜地開發基金
28.房地產在銷售階段應該繳納的稅費主要有 【 】 ABCD
A.營業稅 B.城市維護建設稅
C.教育費附加 D.土地增值費
29.對于土地重新建造成本的求取，一般可采用以下方法評估 【 】 ABC P153
A.成本法 B.市場比較法 C.收益法 D.路線價法
30.判斷房屋的完損等級主要從以下幾方面來判斷 【 】BCD
A.使用年限 B.房屋結構 C.裝修 D.設備
31.運用剩余法估價時，確定開發商投資回報利潤的計算基數一般為 【 】 ABD
A.地價 B.開發費 C.管理費 D.專業費
32.以下屬于征地和拆遷安置補償費的有 【 】ABCD
A.土地補償 B.安置補助費
C.耕地占有稅 D.新菜地開發基金
33.新建房地產價格構成的主要內容有 【 】ACD
A.取得土地費用 B.營業稅
C. 開發成本 D.開發利潤以及管理費用
29.求取建筑物的重新建造成本的途徑有 【 】AB
A.直接法 B.間接法
C.估算法 D.以上都不對
34.運用剩余法進行評估，適用的范圍主要有 【 】ACD
A.待開發土地的估價 B.收益性房產
C.生地估價 D.再開發房地產的估價
35.房地合一的舊房地產重新建造成本包括 【 】AD
A.土地重新取得費用 B.建筑物折舊費
C.維修費 D.建筑物重新建造成本
36.以下屬于按照補助費的有 【 】 AB
A.勞動力安置補助費 B.超轉人負安置補助費
C.拆遷安置費 D.征地管理費
37.在目前廉租房的政策實施中，其租金水平低于準成本租金由 組。 【 】 B D
A.折舊費 B .維修費
C.稅金 D.管理費
38.以下屬于耐用年限法求取折舊的方法有 【 】 BC
A.成新折扣法 B.直線法
C.余額遞減法 D.實際觀察法
39.運用剩余法估價時，確定開發商投資回報利潤的計算基數一般為 【 】 ABD
A.地價 B.開發費
C.管理費 D.專業費
40.開發項目產生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項目 【 】BD
A.可行 B.不可行
C.可繼續投資 D.可取消投資
E.應減少投資
41.剩余法估價調查不動產利用要求，掌握城市規劃對宗地的規劃用途、容積率和
【 】 BC
A.裝修 B.建筑密度
C.建筑物高度 D.設計
E.精度
42.土地開發費用涉及的有 【 】 BCD
A.耕地占用費 B.基礎設施建設費
C.公共配套建設費 D.開發過程中的有關稅費
43.以下屬于折舊的求取方法的有 【 】 CD
A.單位比較法 B.工科測量法
C.耐用年限法 D.成新折扣法
44.運用剩余法進行房地產估價，專業費用主要考慮以下費用 【 】 BCD
A.管理費用 B.建筑設計費
C.規劃設計費 D.工程概、預算費用
45.新建房地產的價格構成有 【 】 ABCDE
A.取得土地費用 B.開發成本
C.開發利潤 D.管理費用
E.銷售稅費和投資利息
三、判斷改錯題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
判斷下列每小題正誤。正確的打“√”，錯誤的打“×”，并改正劃線部分。
46.計算建筑物耐用年限時，建設期不計入耐用年限。 【 】√
47.結構基本完好，少量物體有輕微損壞，基本能正常使用的房屋屬于完好房。
【 】× 基本完好房
48.一般地說，成本法估價的結果高于市場價值，但市場疲軟時，則會低于市場交易價格。
【 】× 低;高
49.運用剩余法估價時，在選擇最佳開發利用方式中，最主要的是滿足開發商的利潤預期。【 】
× 選擇最佳土地用途
50.在利用剩余法估價時，開發商的成本須考慮社會最底成本。 【 】
× 社會平均成本
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