2017房地產估價師《理論與方法》預測題答案
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一、單項選擇題
1、
【正確答案】：D
【答案解析】：D的說法過于主觀。對可比實例的成交價格的影響因素的影響程度，并不是都可以采取定量分析的。
2、
【正確答案】：C
【答案解析】：市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。
3、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產是區域性市場，同一供求范圍的類似地區的交易實例才可以作為可比實例。
4、
【正確答案】：A
【答案解析】：可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5～2.0范圍之內。
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償等目的估價，多數是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協議方式的買賣實例。
6、
【正確答案】：C
【答案解析】：未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米，成交價格是92萬元;估價對象90平米。
以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格=90×92/97=85.36
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：一年后支付的款項要折現到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。
首期支付30%，那么首期支付的價款就是30×30%=9萬，余下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元
建筑面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。
8、
【正確答案】：C
【答案解析】：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積，套內建筑面積=100-100×10%=90，建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元)。
9、
【正確答案】：A
【答案解析】：在統一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。
10、
【正確答案】：A
【答案解析】：使用面積=100×0.8=80。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元)。
11、
【正確答案】：B
【答案解析】：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積=125+25=150，300000÷150=2000(元)。
12、
【正確答案】：B
【答案解析】：還原正常成交價格，設為X
X=7000-X×3%
X=6796.12
該可比實例經修正、調整后的價格=6796.12×(1.005)^6=7003
13、
【正確答案】：A
【答案解析】： 正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費
14、
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元)。
15、
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)
16、
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價格=賣方得到的實際價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元)，買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元)。
17、
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。
18、
【正確答案】：B
【答案解析】：該類房地產在2010年10月25日的價格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)
19、
【正確答案】：B
【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元)。
20、
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，
21、
【正確答案】：A
【答案解析】：可比實例比標準房地產好，估價對象比標準房地產還差，所以修正系數肯定比1小，排除了CD，估價對象比可比實例差的會比較多，在不計算的情況下，我們可以推出A是正確的。這也是快速做計算題的技巧。不計算，僅憑選項的大小，推出正確答案。
22、
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產狀況修正系數=100/97×102/100=1.05。
23、
【正確答案】：B
【答案解析】：加權平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元)。中位數為：6700。差值為：6650-6700=-50(元)。
24、
【正確答案】：B
【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%
2011年3月1日至2011年7月1日(估價時點)，共4個月，月平均上漲2%=4081.3
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二、多項選擇題
1、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：市場法適用的估價對象是數量較多、經常發生交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產開發用地。
2、
【正確答案】：BCE
【答案解析】：開發用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個沒有。
3、
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。
4、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：相似的房地產要：區位相近(應與估價對象處在同一供求范圍內);用途相同;權利性質相同;檔次相當;規模相當(0.5-2倍范圍內);建筑結構相同
5、
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權利性質相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規模相當。⑥與估價對象的建筑結構相同。
6、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：建立比較基準一般要做以下工作：統一房地產范圍;統一付款方式;統一價格單位。
7、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。
8、
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續費。
9、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：賣方實際得到的價格+應有賣方繳納的稅費=正常成交價格;買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=正常成交價格。
10、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：房地產價格指數或變動率可細分為：①全國房地產價格指數或變動率;②某地區房地產價格指數或變動率;③全國某類房地產價格指數或變動率;④某地區某類房地產價格指數或變動率。
11、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：區位狀況比較、調整的內容包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環境和景觀等影響房地產價格的因素，具體內容應根據估價對象的用途而定。
三、判斷題
1、
【正確答案】：N
【答案解析】：市場法的本質是以房地產的市場價格為導向來求取房地產的價值。
2、
【正確答案】：Y
【答案解析】：通常把市場法測算出的價值稱為比準價值。
3、
【正確答案】：Y
【答案解析】：據以判斷交易價格是否是正常交易價格。
4、
【正確答案】：N
【答案解析】：從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個至10個可比實例即可。
5、
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5倍～2倍范圍內。
6、
【正確答案】：Y
【答案解析】：
7、
【正確答案】：N
【答案解析】：估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價格=不帶債權債務的可比實例房地產價格+債權―債
8、
【正確答案】：Y
【答案解析】：賣方實際得到的價格=正常成交價格×(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500×(1-6%)=2350(元)。買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500×(1+3%)=2575(元)。
9、
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數或價格變動率，也可采用時間序列分析。
10、
【正確答案】：Y
【答案解析】：該宗房地產2011年10月1日的價格計算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。
11、
【正確答案】：N
【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元)。
12、
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產狀況調整可分解為實物狀況調整、權益狀況調整和區位狀況調整。
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