2017房地產估價師理論與方法預測題及答案
一、單項選擇題
1.非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個( )稱呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準確性
2.下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是( )。
A.出租的房地產
B.自用的房地產
C.餐飲的房地產
D.營業的房地產
3.房地產估價的合法原則要求在進行房地產估價作業時應以( )為前提來進行工作。
A.公正
B.公平
C.公開
D.估價對象的合法權益
4.現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于( )方面的制約。
A.建筑技術
B.土地權利設置
C.相鄰關系
D.土地使用管制
5.在房地產權利中，屬于用益物權的是( )。
A.自物權
B.劃拔土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
6.某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2�，F按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價( )萬元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率l0%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產價格的區位因素是( )。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環境
9.同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是( )。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性
10.現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為( )。
A.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他類房地產量拆毀量
B.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量
C.存量+新開發量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括( )。
A.征地管理費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.耕地開墾費
13.建筑物的( )等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。
A.體量
B.結構
C.設施
D.層高
14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報酬率為( )與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報
D.收益
16.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是( )。
A.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數
B.建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數
C.建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等
D.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數
18.某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于( )。
A.自然折舊
B.物質折舊
C.功能折舊
D.經濟折舊
20.通常房地產開發投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開發成本
B.土地取得成本+開發成本+管理費用
C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用
D.開發完成后的房地產價值
參考答案：
1-5:ACDDB 6-10:DCCDA
11-15:CCAAC 16-20:DDACD
二、多項選擇題
1、下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，正確的有( )。
A.應做到誠實正直、公正執業
B.為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目
C.未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開
D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用
E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章
2、某餐廳的資產可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產、特許經營權。當該餐廳不適宜在現位置繼續經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.裝飾裝修
D.動產
E.特許經營權
3、下列屬于成本租金構成的內容有( )。
A.折舊費
B.維修費
C.管理費
D.保險費
E.房產稅
4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有( )。
A.抵押價值
B.市場價值
C.計稅價值
D.投資價值
E.在用價值
5、影響房地產價值的權益因素包括( )。
A.房地產權利設立和行使的限制
B.房地產區位的限制
C.房地產使用管制
D.房地產通風采光的限制
E.房地產相鄰關系的限制
6、城市房屋拆遷補償實行產權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產權差價時，( )。
A.估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產市場價格的估價時點一致
B.期房產權調換差價=所調換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現在市場價值
C.期房產權調換差價=所調換期房的現在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值
D.期房的區位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協議中約定的為準
E.在原地實行產權調換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%
7、下列資料中一般應放入估價報告附件的有( )。
A.估價委托書
B.估價委托合同
C.估價對象權屬證明
D.估價報告內部審核表
E.估價師注冊證書復印件
8、下列房地產狀況中屬于區位狀況的有( )。
A.位置
B.房地產規模
C.環境景觀
D.外部基礎設施完備程度
E.朝向、樓層
9、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有( )。
A.單位比較法
B.市場提取法
C.分解法
D.工料測量法
E.指數調整法
10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括( )。
A.電費
B.物業管理費
C.水費
D.供暖費
E.房地產稅
11、假設開發法中求取在建工程價值的扣除項目有( )。
A.土地取得成本
B.續建管理費用
C.續建投資利息
D.續建完成后房地產銷售費用
E.取得在建工程的稅費
12、長期趨勢法的作用主要有( )。
A.用于收益法中預測未來的租金、空置率等
B.用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整
C.用于成本法計算重置價格
D.用來比較兩類以上房地產價格的發展趨勢與潛力
E.用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏
13、城鎮基準地價的內涵包括其對應的( )。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開發程度
D.土地使用期限
E.征地補償費
14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有( )。
A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%
B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%
D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%
15、房地產估價程序的作用包括( )。
A.規范估價行為
B.節省估價工作
C.保障估價質量
D.提高估價效率
E.規避估價監管
參考答案：ACE CD ABCE AB ACE AD
BCDE ACDE ADE CD BCDE ABDE ACD ACD ABCE
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