房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何積極應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)，經(jīng)紀(jì)人如何應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控，也顯得尤為重要。那么大家知道房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何積極應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策呢？下面一起來看看！
我國(guó)自1998年轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的以貨幣商品房為主這短短的十年內(nèi)，房?jī)r(jià)一直都在爭(zhēng)議聲中前進(jìn)，不斷攀升的房?jī)r(jià)，更是屢受詬病。去年以來，在“新國(guó)八條”等各種調(diào)控措施，特別是限價(jià)、限購(gòu)、限貸這三種措施的大力影響下，宏觀調(diào)控的疊加效應(yīng)慢慢顯現(xiàn)出來，國(guó)內(nèi)各種投機(jī)、投資性的購(gòu)房也逐漸得到控制。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，宏觀調(diào)控已成常態(tài)。而在可以預(yù)見的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)將一直是人們所關(guān)注的熱點(diǎn)話題，只要在供需上存在矛盾，這種宏觀的調(diào)控就難以被避免。那么，房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人該如何積極應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策？
一、對(duì)宏觀調(diào)控負(fù)面效應(yīng)的分析
在20xx年前七個(gè)月中，全國(guó)的土地流標(biāo)353宗，同比增長(zhǎng)了242%。受到以上因素的影響，地價(jià)的水平也出現(xiàn)回落，2011年前七個(gè)月中，全國(guó)平均樓價(jià)為1680元每平方米，同比下降20%，住宅類樓房則下降了10%。很明顯，因?yàn)槭艿秸{(diào)控因素的影響，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金慢慢收緊，與此同時(shí)，開發(fā)商們對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期正在逐漸轉(zhuǎn)變，落實(shí)在行動(dòng)中就表現(xiàn)成為愿意下降地價(jià)。也許有人會(huì)說，對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控而言，要的就是這種效果，可是，隨著土地大規(guī)模的流標(biāo)，會(huì)導(dǎo)致在一定時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給量嚴(yán)重不足。到那時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)因供給不足而失去原有的均衡。
與此同時(shí)，隨著“三限”政策的執(zhí)行越來越嚴(yán)格，人們普遍的預(yù)期在短時(shí)間內(nèi)暫時(shí)無法解除，購(gòu)房者普遍出現(xiàn)了“一步到位”的購(gòu)買趨勢(shì)。根據(jù)最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面積居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了兩成以下，消費(fèi)者原先已經(jīng)逐步成型的梯次消費(fèi)、逐步升級(jí)的合理住宅消費(fèi)理念，正由于限購(gòu)政策的不合理性，面臨被拋棄的境地。失去這種消費(fèi)理念，恰恰會(huì)引導(dǎo)整個(gè)供給結(jié)構(gòu)的整體變化，讓90平米以下戶型占項(xiàng)目70%的政策面臨夭折，最后使大戶型布滿整個(gè)市場(chǎng)。
其次，我國(guó)目前的房地產(chǎn)調(diào)控措施是通過壓制需要，從而達(dá)到遏制房?jī)r(jià)迅速上漲，回歸理性的�？墒前殡S著“三限”政策的推行，在不斷壓制投資以及各種投資需求的同時(shí)，也嚴(yán)重打擊了相當(dāng)大一部分為改善住房而需要的剛性需求。在這種政策的延續(xù)下，可能不會(huì)出現(xiàn)太大的問題，但是這種限購(gòu)政策僅僅只是行政的一種方法和手段，如果一直采取這種政策，無疑會(huì)和市場(chǎng)配置資源的原則相排斥。當(dāng)政策取消之后，這些被壓制的市場(chǎng)需求就會(huì)被激發(fā)。
二、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人積極應(yīng)對(duì)策略取向
�。ㄒ唬┟鞔_中國(guó)的持續(xù)發(fā)展離不開房地產(chǎn)
1.政策調(diào)控不會(huì)改變房?jī)r(jià)上升曲線。降價(jià)取決于成本利潤(rùn)率，而不是資金利潤(rùn)率。房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率低，降價(jià)空間有限。所以就宏觀調(diào)控而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌的現(xiàn)象。在土地方面，房子蓋得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區(qū)就會(huì)越貴。其實(shí)，真正影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是戰(zhàn)爭(zhēng)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政策調(diào)控只是對(duì)價(jià)格的修正。如美國(guó)兩次房?jī)r(jià)跌入谷底時(shí)期均是國(guó)家戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，香港98年期間為亞洲經(jīng)融風(fēng)暴時(shí)期，房?jī)r(jià)暴跌。
2.市場(chǎng)剛性需求仍巨大。我國(guó)每年有龐大的結(jié)婚人群。根據(jù)國(guó)家計(jì)劃生育指標(biāo)，人口總量預(yù)計(jì)還要增長(zhǎng)30年。另一方面，目前中國(guó)城鄉(xiāng)戶均僅有0.94套住房，明顯落后于美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，這就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍然較大。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，作為GDP的一大比重，地方財(cái)政仍對(duì)房地產(chǎn)有一定依賴。所以，綜合來看，未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。調(diào)控只是階段性的'，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展仍將持續(xù)20-30年。
（二）經(jīng)紀(jì)人營(yíng)銷策略取向
主動(dòng)出擊、定向營(yíng)銷，建立客戶主觀心理偏好。
不僅賣實(shí)惠，賣概念先進(jìn)。消費(fèi)者肯定不愿意看到買了房之后房?jī)r(jià)下跌，對(duì)此經(jīng)紀(jì)人應(yīng)弱化客戶的購(gòu)買心理危機(jī)，深入了解地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)并通過合理的方式向客戶展現(xiàn)，給客戶遞交一份放心購(gòu)買的方案。
不僅賣房子，賣資源稀缺。多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于調(diào)控只是觀望，并沒有深入了解，認(rèn)為調(diào)控了房?jī)r(jià)就一定會(huì)跌很多。但是正如上文所述，房子蓋得越多土地資源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區(qū)就越貴，地價(jià)也就越貴，在調(diào)控下，房?jī)r(jià)是不會(huì)降的，只是歸于合理，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)將這樣一種概念貫穿營(yíng)銷整個(gè)過程，當(dāng)消費(fèi)者知道自己買的不只是房子，更是一種稀缺的土地資源時(shí)，購(gòu)買的欲望的動(dòng)機(jī)就多元化了。
不僅賣戶型，賣幸福體驗(yàn)。經(jīng)紀(jì)人營(yíng)銷時(shí)，應(yīng)重視向客戶推薦幸福體驗(yàn)而不是簡(jiǎn)單的在戶型上做文章。針對(duì)所在社區(qū)的特點(diǎn)，提出情感社區(qū)的方案，讓客戶從買房到入住一直都有被服務(wù)的幸福感覺。此舉可極大程度提高產(chǎn)品口碑，對(duì)營(yíng)銷拉動(dòng)有重要作用。
此外，從事二手中介的經(jīng)紀(jì)人在觀望的同時(shí)，可以從事一手代理；而從事一手中介的經(jīng)紀(jì)人，可找二手經(jīng)紀(jì)人代理并給其一定比例中介費(fèi)用，即“一二手聯(lián)動(dòng)”策略。
�。ㄈ┙�(jīng)紀(jì)人增強(qiáng)自身素質(zhì)
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)培訓(xùn)員工的過程中，培訓(xùn)范圍以經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程為主要內(nèi)容，操作層面的技巧傳授的很多，但是在宏觀層面的市場(chǎng)認(rèn)知和政策分析能力相對(duì)欠缺。市場(chǎng)分認(rèn)知和政策分析能力能提高經(jīng)紀(jì)人對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷力，也能使經(jīng)紀(jì)人在銷售時(shí)保持思想的先進(jìn)性和概念的創(chuàng)新性，從而有利于營(yíng)銷手段的使用。此外，還應(yīng)重視團(tuán)隊(duì)的作用。面對(duì)當(dāng)前樓市經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)積極采取措施應(yīng)對(duì)而不是消極逃避。重視考勤，重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部的文化氛圍的塑造。
樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都生存下去，更沒打算讓所以經(jīng)紀(jì)人都生存下去。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人魚龍混雜，此輪調(diào)控必將優(yōu)勝劣汰，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行一次大的洗牌。這就要求經(jīng)紀(jì)人保持冷靜頭腦，認(rèn)清調(diào)控只是暫時(shí)的，長(zhǎng)保持樂觀積極心態(tài)，逆勢(shì)思變，在團(tuán)隊(duì)中發(fā)揮自身價(jià)值，與團(tuán)隊(duì)一起努力進(jìn)取，終將取得突破。
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