以不動產為租賃物的融資租賃合同效力認定

以不動產為租賃物的融資租賃合同效力認定

　　融資租賃公司雖已展開不動產融資租賃業務，但亦存在諸多遲疑。以不動產為租賃物的融資租賃合同是否有效?

　　租賃模式

　　一、不動產直租模式

　　指不動產的需求者(承租人)，申請融資租賃公司(出租人)購買其指定的不動產，承租人再從出租人處租賃使用該不動產并支付租金，租賃期滿后，承租人將不動產款項全部結清，出租人把所出租的不動產所有權轉移給承租人。

　　二、不動產售后回租模式

　　指不動產所有權人(出賣人)將自有不動產出售給融資租賃公司(出租人)，再和出租人訂立融資租賃合同，將該不動產從出租人處租回使用并支付租金。此時，不動產所有權人既是承租人，又是出賣人。

　　三、不動產租賃變通模式

　　(一)間接租賃模式

　　是指承租人將其不動產項目內的管線、機器設備、機電設備等資產作為租賃物，先出售給融資租賃公司，再將該處資產租回使用，并且負責維修和養護。這樣就間接為不動產項目實現了融資。

　　(二)委托放款模式

　　融資租賃公司委托銀行向承租人放款，具體操作方式為：承租人與融資租賃公司、委托銀行簽訂《人民幣委托貸款合同》，約定融資租賃公司將自有資金委托給銀行按照本合同的約定，向承租人發放委托貸款。貸款用途約定為只能用于支付不動產項目購買價款，未經融資租賃公司事先書面同意，承租人不得擅自改變合同中確定的貸款用途。

　　實務判例

　　判例一：

　　案例：某支行與新世紀金融租賃有限責任公司融資租賃合同糾紛案

　　案號：(2009)浦民二(商)初字第303號

　　2002年1月4日，某公司與新世紀金融租賃有限責任公司(以下簡稱“新世紀公司”)簽訂的《融資租賃合同》，約定新世紀公司支付價款購進蘇州市某幢房屋出租給某公司使用，同時約定如產生爭議提交新世紀公司所在地人民法院訴訟解決。

　　某支行與新世紀公司于2004年5月25日簽訂了《以資抵債協議》，該協議中約定新世紀公司所屬的融資租賃合同項下的租賃物件的所有權和應收款項作價33860萬元抵償其結欠某支行的債務，同時約定如產生爭議由某支行所在地人民法院管轄。2004年6月1日某支行和新世紀公司向某公司發出《租賃物所有權轉讓事宜的通知》。

　　后某支行就與某公司、某有限公司融資租賃合同糾紛一案在上海市浦東區人民法院起訴，某公司、某有限公司在提交答辯狀期間對本案管轄權提出異議，后就管轄法院產生爭議。

　　法院觀點：

　　盡管融資租賃合同的標的物是房產，但其基礎法律關系是融資租賃合同。本案應按一般地域管轄原則來處理。融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，本案的合同履行地和被告住所地均在蘇州市吳中區，所以依法應移送蘇州市吳中區人民法院審理。

　　判例二：

　　案例：北車(天津)投資租賃有限公司與四川華通檸檬有限公司融資租賃合同糾紛案

　　案號：(2015)津高民二初字第0040號

　　2013年9月12日, 北車(天津)投資租賃有限公司(下稱“北車公司”)與四川華通檸檬有限公司(下稱“華通公司”)簽訂《融資租賃合同》，約定:

　　1、租賃物為位于四川省資陽市安岳縣石橋鋪鎮資陽經濟技術開發區安岳工業園內的廠房、倉庫、辦公樓。

　　2、租賃物系由北車公司向華通公司購買,并且租賃物在華通公司完全付清所有租金后,所有權轉移給華通公司。

　　同日,原、被告雙方簽訂了《工業廠房辦公樓買賣合同》及《抵押擔保合同》。

　　后因華通公司拖欠租金，北車公司訴至法院要求其承擔責任。

　　租賃物情況：

　　2011年8月25日,華通公司作為抵押人、安岳農村信用合作聯社作為抵押權人,共同就坐落于石橋鋪鎮工業園區的在建工程辦理了抵押登記。

　　2013年5月17日,安岳國土資源局核發了安他項(2013)第0127-0135號他項權利證明書,記載安岳農村信用合作聯社等四單位是華通公司名下位于安岳工業園(石橋鋪鎮秀才村6、7組)的國有土地使用權的土地他項權利人。

　　法院觀點：

　　1、本案涉及的《融資租賃合同》、《工業廠房辦公樓買賣合同》及《抵押擔保合同》等系列配套協議是各方當事人自愿簽訂,意思表示真實,不違反相關法律規定且已實際履行,均為合法有效。

　　2、本案《融資租賃合同》體現內容為融資租賃法律關系項下的售后回租交易模式。但由于合同項下的房產已經設定了抵押,在抵押撤銷之前北車公司是無法辦理所有權轉移登記手續并取得相應房產的所有權的,北車公司對此應為明知。因此北車公司簽訂《工業廠房辦公樓買賣合同》、《融資租賃合同》,并非是以買賣方式取得所有權后又通過向華通公司出租租賃物來實現合同目的,而是通過另行簽訂《抵押擔保合同》,以抵押權作為債權保障完成資金融通。這與融資租賃法律關系中,出租人對租賃物享有所有權的法律關系特征不符,故本案不構成融資租賃法律關系,而應按照借款關系處理。

　　3、雖然雙方簽訂的《融資租賃合同》實為借貸法律關系性質,但該合同約定的權利義務內容系真實意思表示,雙方在簽訂該合同時對租賃物的權屬狀況亦應明知,故《融資租賃合同》約定的內容對雙方均有約束力。

　　判例三：

　　案例：化州市供電局等與國際租賃有限公司融資租賃合同糾紛上訴案

　　案號：(2003)滬高民二(商)終字第53號

　　1991年8月3日，國際租賃有限公司與供電公司簽訂《融資租賃合同》(下稱“9106號合同”)和《物件轉讓合約》，約定：

　　1、租賃公司出資240萬美元(概算成本)向供電公司購買十一萬電站全部房屋建筑、設備設施，以回租的方式出租給供電公司使用。

　　2、租賃期限屆滿，租賃公司應已收回全部債權，屆時當供電公司續租則租賃費按為期一年一次付清;當供電公司選擇購買時，租賃公司在供電公司付清租賃物所剩殘值人民幣100元時，向供電公司出具發票和物權轉讓證書。

　　同年8月12日，化州縣信托投資公司(以下簡稱信托公司)向租賃公司出具租金償還保證書，同意作為供電公司償還9106號合同項下租金的保證人，負連帶賠償損失的責任。

　　法院觀點：

　　1、租賃公司已履行合同義務，其要求供電局、供電公司和化港公司支付拖欠的租金及合同約定的逾期利息，符合法律規定，應予支持，信托公司應承擔連帶清償責任;由于信托公司已進入清算程序，成立了清算小組，其對外責任應由清算小組承擔。

　　2、租賃公司與供電公司簽訂的9106號合同和物件轉讓合約規定“租賃公司向供電公司購買十一萬電站全部房屋建筑、設備設施，以回租的方式出租給供電公司使用，租賃期間租賃物的所有權歸屬租賃公司;租賃期屆滿，供電公司續租或者選擇購買租賃物”等內容。由此不難看出，合同當事人雙方所建立的是融資回租賃法律關系。融資租賃合同兼有融物與融資的功能，但融物的目的是為了融資，回租賃合同所表現出來的功能更側重于融資，符合融資租賃的特征，受融資租賃合同法律規范調整。

　　3、9106號合同及物件轉讓合約標的物中涉及土地使用權和房屋所有權需辦理變更登記手續的問題，根據我國《土地管理法》第十二條、《城市房地產管理法》第六十條第二款規定，依法改變土地權屬、房地產轉讓或者變更時應當辦理變更登記手續。法律和行政法規并沒有將土地使用權和房屋所有權變更登記作為合同生效要件加以規定;按照民法理論，土地使用權和房屋所有權等不動產所有權的移轉以登記為要件，沒有辦理權屬變更登記手續，不動產的所有權不發生轉移。這表明變更登記是不動產所有權移轉的標志，而非合同生效要件。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條明確規定“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權不能轉移”。據此，雙方當事人簽訂的9106號合同和物件轉讓合約已生效。

　　4、9106號合同及物件轉讓合約標的物中涉及轉讓設備需經政府主管部門批準的問題，根據國務院于1992年7月23日發布的《全民所有制企業轉換經營機制條例》(以下簡稱《條列》)第十五條“關鍵設備、成套設備或者重要建筑物經政府主管部門批準，也可以有償轉讓”之規定，國有企業關鍵設備的有償轉讓需經政府主管部門批準。由于《條列》并未將政府主管部門審批作為合同生效的要件加以規定，而此前也無法律或者行政法規將行政主管部門審批規定為合同生效要件，故上訴人關于合同未生效之說因缺乏法律依據而不能成立，本院不予支持。

　　5、雙方當事人簽訂融資回租賃合同的目的是為了幫助承租人解決資金困難，有利于生產經營和發展經濟;合同系雙方自愿簽訂，又不為國家法律所禁止，且當事人對租賃物所有權轉移與否并無爭議，所以，合同有效，受法律保護。9106號合同和物件轉讓合約生效后，租賃公司已全面履行了自己的義務;供電局、供電公司和化港公司僅部分履行自己的義務,構成違約，應當按約向租賃公司償付所欠租金并支付逾期利息。

　　判例四：

　　案例：浙江百盛融資租賃有限公司與華門房地產集團有限公司、華門控股有限公司等保證合同糾紛案

　　案號：(2014)嘉南商初字第995號

　　2013年12月12日，浙江百盛融資租賃有限公司(下稱“百盛融租公司”)與浙江清水灣置業有限公司(下稱“清水灣公司”)簽訂《融資租賃合同》，約定：

　　1、百盛融租公司應清水灣公司要求，購進其選定并確認的清水灣別墅山水苑的商品房作為租賃物，并回租給清水灣公司。

　　2、租賃本金即標的物價款為原告向清水灣公司支付的租賃物價款金額6000000元，租金費用每月按租賃物價款的0.6%計，并按月支付調查費2%，租金總額為7872000元，租金支付日自2013年12月15日起至2014年11月15日止。

　　3、租賃期滿，清水灣公司履行完畢本合同義務，向原告支付名義貨價1元后，租賃物所有權歸清水灣公司所有。

　　同日，百盛融租公司與清水灣公司簽訂《商品房買賣合同》12份，約定清水灣公司將位于余杭區中泰鄉石鴿良種場，編號為(2006)21號地塊上的清水灣別墅山水苑商品房12套出售給百盛融租公司。合同經房屋主管部門登記備案。

　　同日，百盛融租公司與華門集團公司、華門控股公司、徐群簽訂《保證合同》一份。合同約定三被告擔保的主債權為上述《融資租賃合同》，在融資金額不超過人民幣10000000元限額內及主合同項下的其他義務向原告提供連帶責任保證。

　　清水灣公司除支付了租金費用六期、調查費用四期外，對其余部分一直未付，保證人亦未承擔保證義務。截止2014年11月15日，清水灣公司尚欠原告租金本金6000000元、租金費用216000元、調查費960000元、違約金540000元、律師費186000元。百盛融租公司遂訴至法院要求清水灣公司及保證人承擔責任。

　　法院觀點：

　　本院認為，原告系經相關部門批準設立的融資租賃公司，其與清水灣公司簽訂的商品房買賣合同、融資租賃合同，以及與華門集團公司、華門控股公司、徐群簽訂的保證合同，均系各方當事人真實意思表示，內容未違反法律和行政法規禁止性規定，均合法有效，各方當事人均應按合同的約定履行義務。被告辯稱融資租賃合同未生效，雙方系企業間借貸，三被告不應承擔擔保責任的答辯理由，于法無據，不予支持。

　　實務案例

　　案例一：我國首例房產售后回租項目

　　以 2004 年我國首例售后回租的房地產融資租賃項目為例，上海大型房地產公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了5年的“售后回租”合同。金融租賃公司又與一家股份制商業銀行簽訂“國內保理業務”合同，將房地產售后回租形成的租金應收款賣給銀行，房地產公司一次性完成融資金額高達6億元。

　　金融租賃公司根據房產項目的質量以及租金應收款的風險程度，收取2-5%的融資租賃費用。銀行在收取租金應收款的同時，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業務手續費。同時，在“保理業務”有追索權的情況下，一旦承租人(房地產開發企業)無法按時支付租金，可由承租人的擔保公司支付;如果擔保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產拍賣，所得款項仍不足的部分，再由金融租賃公司補足。

　　案例二：云南商業房產及停車位租賃項目

　　2014年初，其融資租賃公司為云南某知名房地產開發公司提供融資，租賃標的物為昆明某大型商住區配套獨立商業房產 1.86 萬平米，以及 1000 多個地下停車位。該大型物業分三期開發，第一期商住部分已銷售 95%，預售登記價值合計 4.53 億元。

　　該融資租賃公司與該房地產的交易總額為4.53億元。值得注意的是，實際合同約定融資金額為 1.53 億元，期限5年，一次性收取1%手續費。同時，合同特別條款中，將余下3 億元設定為回購保證金。

　　案例三：天津保稅區辦公大樓租賃項目

　　該項目系渤海租賃向天保投資購買位于天津空港物流加工區西三道166號的天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓，后將天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓按協議約定出租給天津港保稅區管理委員會及天保投資(第二承租方)，租賃期限為20年，協議期滿后，承租方具有優先承租權。

　　該項目租賃協議的主要內容如下：項目金額為8億元，起租日為2009年4月27日，租期20年。每期租金計算公式為：當期租金=剩余本金×租賃內含利率×當期天數/360天。

　　該項目20年80期可確認的租金為14.14億元，可確認的收入為10.26億元。。

　　案例四：空客A320飛機廠房租賃項目

　　該項目系渤海租賃向天保投資購買位于天津空港物流加工區京津塘高速公路南側的空客A320項目總裝線廠房及所屬土地使用權，后將空客A320項目總裝線廠房按協議約定出租給天津港保稅區管理委員會，租賃期限為15年，承租期內或承租期滿后由承租方購買廠房。

　　該項目租賃協議的主要內容：項目金額為36.3億元，起租日為2009年10月26日，租期15年。每期租金計算公式為：當期租金=剩余本金×租賃內含利率×當期天數/360天

　　該項目15年60期可確認的租金為57.46億元，可確認的收入為25.22億元。

　　案例五：在建船塢碼頭構筑物及設備租賃項目

　　該項目系渤海租賃向舟山同基船業有限公司購買其在建船塢碼頭構筑物及設備，后將在建船塢碼頭構筑物及設備按協議約定回租給舟山同基船業有限公司使用。在租賃期屆滿后，租賃物采取留購方式處理，即由承租方在支付全部租金及租賃合同項下應付所有款項，并支付名義貨價后，出租人將租賃物出售給承租人，租賃期限為15年。

　　該項目租賃協議的主要內容：項目金額為10億元，起租日為2009年11月4日，租期15年。每期租金計算公式為：當期租金=剩余本金×租賃內含利率×當期天數/360天

　　該項目15年60期可確認的租金為18.2億元，可確認的收入為8.2億元。

　　法律分析

　　不動產能否成為適格的租賃物，以下進行具體的法律分析：

　　一、依據現行規定進行分析

　　1、金融租賃公司能否以不動產為租賃物

　　《金融租賃公司管理辦法》第四條規定，適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，銀監會另有規定的除外。而動產和不動產均為固定資產，故金融租賃公司以不動產為租賃物辦理業務，法律并沒有禁止性規定。

　　2、外商投資融資租賃公司能否以不動產為租賃物

　　外商投資融資租賃公司以不動產為租賃物，法律不存在禁止性規定。具體分析如下：

　　1、《外商投資租賃業管理辦法》中第六條規定，租賃財產包括：(一)生產設備、通信設備、醫療設備、科研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備等各類動產; (二)飛機、汽車、船舶等各類交通工具; (三)本條(一)、(二)項所述動產和交通工具附帶的軟件、技術等無形資產，但附帶的無形資產價值不得超過租賃財產價值的二分之一。該辦法通過列舉方式列明了外商投資融資租賃公司的租賃物范圍，但未明確規定不得超出該范圍從事融資租賃業務。

　　2、根據《合同法》第五十二條第(五)項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第四條規定，合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規定，合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”,是指效力性強制性規定。目前我國現行有效的法律、行政法規并無禁止以不動產作為租賃物的規定。《外商投資租賃業管理辦法》在效力級別上屬于部門規章，不能據此判定合同無效。

　　因此，在目前的法律框架下，以不動產作為租賃物開展融資租賃交易，并不必然導致融資租賃合同無效。

　　3、內資融資租賃公司能否以不動產為租賃物

　　《融資租賃企業監督管理辦法》第十條規定，融資租賃企業開展融資租賃業務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益權的租賃物為載體。該辦法并未明確規定租賃物為動產還是不動產，且該辦法亦非行政法規，并不必然導致以不動產作為租賃物融資租賃合同無效。

　　此外，實務中的各種政策文件，亦傾向于認可以不動產為租賃物。具體文件如下：

　　1、2015年3月24日，商務部發布“關于就《外商投資租賃業管理辦法》的補充規定公開征求意見的通知”，將“工業廠房、倉儲用房、商用地產、附著于不動產的其他設備(如電梯、空調系統等)等其他用于生產經營的資產”納入租賃物范圍。雖然這一管理辦法未正式出臺，但代表了監管部門認可以不動產為租賃物的意見傾向。

　　2、財政部和國家稅務總局聯合下發的財稅〔2009〕128號第三條規定“融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅”。

　　財稅〔2012〕82 號第一條規定“對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅”。

　　3、天津市國土資源和房屋管理局也曾下發《關于支持融資租賃售后回租回購業務相關政策的通知》指出，凡是融資租賃售后回租回購業務涉及房屋出售和回購的，房地產登記部門憑雙方簽訂的融資租賃合同，辦理權屬轉移登記手續，免除交易手續費。

　　4、舟山市人民政府下發《關于促進我市融資租賃業發展的若干意見》【舟政辦發〔2015〕3號】中規定，各類融資租賃公司開展不動產、無形資產售后回租業務，出售資產的行為不屬于營業稅和土地增值稅征收范圍，不征收營業稅和土地增值稅，以其向承租者收取的全部價款和價外費用扣除出租方承擔的出租不動產、無形資產的實際成本(包括對外支付的借款利息、發行債券利息)后的余額為營業稅計稅營業額。

　　綜上，雖然針對不動產能否成為適格的租賃物，目前法律法規沒有明確的規定。但我國法律、行政法規并未規定三類融資租賃公司不得以不動產作為租賃物。此外，結合上述判例可知，無論是金融租賃公司、外商投資融資租賃公司，還是內資融資租賃公司，法院審判意見均認可其以不動產作為租賃物的合同效力。故根據司法實務及“法無禁止即授權”的原則，以不動產作為租賃物，并不必然導致融資租賃合同無效。

　　二、依據租賃物特征進行分析

　　實踐中，適格的租賃物具備如下特征：

　　1、租賃物未違反法律、法規的規定。如違章建筑，自建設初即違法，之后也難以取得合法審批手續及產權證，屬于法律上禁止的租賃物。

　　2、租賃物由承租人選定。

　　3、租賃物應當權屬明確，不存在被質押、抵押、查封等情形。

　　4、原則上以實體物為主，以無形物為輔。

　　5、使用權和所有權能夠分離。如電腦配件，因不能與電腦分離，不能成為適格租賃物。

　　6、租賃物屬于非消耗物，如工業用料不能成為適格租賃物。

　　7、承租人通過使用租賃物能夠產生經濟價值。

　　8、承租人違約或者租賃期限屆滿的，租賃物能夠取回。如建筑材料因被添附到建筑物上而失去了取回的可能性，故不能成為適格租賃物。

　　9、融資租賃公司能夠取得租賃物的所有權，辦理相應的產權登記。

　　結合以不動產為租賃物的情形，以具備合法手續的不動產為租賃物，并未違反法律、法規的規定。出租人擬購買的不動產，系由承租人根據自身需要指定。諸如商業地產能夠產生經濟價值，且在承租人違約時，出租人亦可以行使權力，取回租賃物自行使用。在條件具備時，亦能辦理產權登記手續。故以不動產作為租賃物，符合租賃物的特征。

　　實務建議

　　1、選擇符合租賃物特征的不動產作為租賃物。有些不動產，如違章建筑，不能成為適格租賃物。如不動產之上已經存在抵押登記的情形，由于不可能取得其權屬，不能成為適格租賃物。如民用住宅，屬于生活消費品，但不能產生經濟收益，能否成為適格租賃物，存在較大爭議。建議選擇商業地產、企業廠房、辦公大樓等具備商業用途的不動產作為租賃物。

　　2、明確約定不動產的權屬。由于以不動產作為租賃物辦理登記需要收取兩次契稅，目前契稅稅率為 3%至 5%，各地區有所不同，對于交易雙方而言成本較高。為了回避契稅壓力，融資租賃公司與承租人往往不實際辦理產權登記手續。在出現糾紛時，承租人一般會抗辯融資合同無效，雙方之間為借貸關系。此時，若租賃物所有權約定不明，對出租人非常不利。故建議出租人不僅要在合同中明確約定租賃物所有權人為出租人，更要與承租人、出賣人簽署相關的租賃物轉移交付書面文件。有可能的話，在租賃物進行形式上的交付時，拍照、攝像留證。

　　3、租賃物估值需合理。 建議各方在辦理融資租賃業務前，共同指定第三方評估機構對租賃物進行評估，以評估價值作為費用核算標準。以防承租人因租賃物價值爭議既主張合同系借貸關系，又要求司法評估。雙方事先確定租賃物價值的，可以有效推進訴訟進程。

　　4、應辦理抵押登記。結合上述判例三可知，未將租賃物權屬實際登記到出租人名下，雖然不會導致融資租賃合同無效，但是社會公眾基于對有關部門權屬登記的信任，而與承租人進行合法交易的，受法律保護。出租人不能對抗善意第三人。故建議出租人針對租賃物辦理以自已為抵押權人的抵押登記，以此達到對抗善意第三人的效果。

　　5、要求承租人及有關方提供有效增信措施。實務中，增信措施不僅包含抵押、質押、保證，還包括債權轉讓、回購等方式。此外，建議各方在擔保合同中明確約定，即使融資租賃合同解除、撤銷、無效，擔保人仍應當承擔擔保合同。在融資租賃合同被法院認定實質系其他合同關系(如由融資租賃關系轉化為借款關系)，擔保人責任不因此免除，并須承擔轉化后的合同項下擔保責任。

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