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不動產融資租賃知識大全
動產和不動產有什么區別?什么是不動產融資?不動產融資租賃的稅率是多少?
不動產融資租賃定義
不動產融資租賃經營是不動產開發經營的一種新方式，是指有購房需求的購房人(承租人)為了購買商品房，在資金不充裕的情況下，委托租賃公司(出租人)根據其要求和選擇代為購入所需的房產，然后，購買人以租賃方式從租賃公司租賃房產使用，從面使購房人以融通資金的方式改善自己的住房條件的一些經濟活動。同時，房屋的`租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，由出租人和承租人簽訂房產租賃合同約定，并向房產管理部門登記備案。
不動產融資租賃一般業務流程步驟為：購房者在找到合適的商品房開發商之后，向融資租賃公司提出租賃申請;融資租賃公司審核購房者的申請資料，并了解購房者的信用和償債能力;融資租賃公司和購房者共同與商品房開發公司簽訂商品房購銷合同，融資租賃公司與購房者簽訂融資租賃合同;購房者向融資租賃公司支付租金，融資租賃公司向開發商支付購房款;租賃公司向購房者交付商品房并保留商品房的所有權。
不動產融資租賃案例
1、云南昆石高速公路售后回租
2009年5月22日，云南省公路開發投資有限責任公司與深圳國銀金融租賃有限公司、國家開發銀行云南省分行三方，歷時近半年多的云南昆明至石林高速公路融資租賃從意向到合同談判整個工作順利完成，并在昆明舉行了合同簽字儀式。
昆石高速公路融資采用的是固定資產售后回租模式，云南省公路開發投資有限責任公司將昆石高速公路37.48億元的固定資產解出質押后，轉讓給國銀金融租賃公司，再由公司在5年內以同期銀行利率加上租賃費逐年等額回購。這種融資模式既不改變公司對昆石公路的管理和經營權，又能及時為公司籌集到大額建設資金，為在建(新建)公路項目提供有效的資金保障。
云南省副省長劉平表示，昆明至石林高速公路固定資產開展融資租賃售后租回實現融資37.48億元，是目前國內最大的一筆固定資產融資業務，是融資租賃行業的首次創新，也是云南省近年來交通基礎設施第一筆獲得除銀行貸款以外的融資。這不僅為云南省公路開發投資公司加快發展提供了及時的資金供給，增強了企業的實力和影響力。同時，也為交通基礎設施建設拓寬融資渠道，優化資本結構、降低資金成本和提高資本運作能力，起到了良好的示范作用，必將對省公路開發投資公司的發展、對云南省交通基礎設施的融資工作產生積極的促進作用。
2、天津港保稅區工業廠房在建工程融資租賃
2009年11月23日電(記者陳杰)今天，天津市政府與海航集團新階段全面戰略合作協議簽署，其中天津港保稅區管委會、海航集團下屬天津渤海租賃公司、光大銀行天津分行共同簽署了天津空客廠房融資租賃創新項目合作協議。
根據協議，渤海租賃公司以36.3億元人民幣從天津空客A320飛機總裝線廠房建設單位天津港保稅區投資公司，買下其11萬平方米廠房的產權，租賃給天津港保稅區投資公司，租賃期15年，不影響天津空客總裝公司的使用和生產。光大銀行天津分行為渤海租賃公司提供資金支撐。這是天津首例工業廠房在建工程的融資租賃業務，也是天津濱海新區近年金融創新完成的.最大一筆基礎設施融資租賃業務，創新了我國基礎設施租賃的商業模式，開拓了國內租賃業的經營領域。
3、天津保稅區辦公大樓售后回租
中央電視臺2010年6月18日《新聞聯播》《天津:金融創新推動地方經濟發展》報道：天津渤海租賃向天保投資(天津保稅區國資公司)購買天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓，出租給天津港保稅區管理委員會及天保投資(第二承租方)，項目金額為8億元，起租日為2009年4月27日，租賃期限為20年。
4、天津薊縣城市道路售后回租
渤海租賃向天津廣成宏凱園區開發有限公司購買天津市薊縣濱河大街彎線段(中昌路-四中路口)道路中部分全長3.329公里的路段出租給薊縣人民政府，項目金額為1.875億元，起租日為2010年1月4日，租賃期限為7年。
5、武漢城市交通設施售后回租
2008年11月，武漢地鐵集團與工銀金融租賃公司簽訂了20億元人民幣融資租賃協議，將武漢地鐵1號線一期核心運營設備(包括機車等)所有權，以20億元人民幣的價格和15年期限讓渡給工銀金融租賃公司。在此期間，武漢地鐵集團仍然保留經營、使用權，但需向金融租賃公司支付租金，到期后可按殘值回購所有權。這在我省大額金融租賃業務中尚屬首例，在全國的軌道交通建設中，使用金融租賃的方式融資亦屬首次。
6、武漢以路橋為標的物的售后回租
2009年12月，武漢城投公司與工銀金融租賃公司簽訂了200億元資產融資租賃戰略合作協議及60.43億元城建資產(五橋一路)(分別為：長江二橋、月湖橋、晴川橋、白沙洲大橋、長豐橋和57公里三環線，累計道路長度67公里，均由城投集團運營管理)融資租賃合同。其中60.43億元融資租賃資金目前已全部到位，綜合成本約5.71%，融資期限15年。本次融資租賃合同的簽訂，開創了市城投公司大規模、長期限、低成本籌集項目資本金之先河，有效緩解了城建資金的結構性矛盾。
工銀租賃聯合其他租賃公司出資購買武漢四座大橋并出租給武漢市人民政府城市建設基金管理辦公室和武漢市城市建設投資開發集團有限公司組成的聯合承租人，項目金額為18億元，起租日為2010年3月29日，租賃期限為15年。
不動產融資租賃稅率
一、營業稅
1、征稅范圍：
根據《國家稅務總局關于融資租賃業務征收流轉稅問題的通知(國稅函[2000]第514號)規定，對經中國人民銀行批準經營融資租賃業務的單位所從事的融資租賃業務，無論租賃的貨物的所有權是否轉讓給承租方，均按《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定征收營業稅，不征收增值稅。其他單位從事的融資租賃業務，租賃的貨物的所有權轉讓給承租方，征收增值稅，不征收營業稅;租賃的貨物的所有權未轉讓給承租方，征收營業稅，不征收增值稅。
同時《國家稅務總局關于融資租賃業務征收流轉稅問題的補充通知》(國稅函[2000]909號)又作出補充規定，《國家稅務總局關于融資租賃業務征收流轉稅問題的通知》的有關規定，同樣適用于對外貿易經濟合作部批準經營融資租賃業務的外商投資企業和外國企業所從事的融資租賃業務。
2、稅目及稅率：《營業稅稅目注釋》(試行稿)規定，凡融資租賃，無論出租人是否將設備殘值銷售給承租人，均按“金融保險業”征稅。稅率即為5%。《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》又明確規定，《營業稅稅目注釋》中的“融資租賃”，是指經中國人民銀行批準經營融資租賃業務的單位所從事的融資租賃業務
其他單位從事融資租賃業務應按“服務業”稅目中的“租賃業”項目征收營業稅。稅率為5%。
3、計稅營業額的確定：根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)規定，經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批準經營融資租賃業務的單位從事融資租賃業務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業額。
以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。
這其中對利息的規定比較復雜，最初在《財政部、國家稅務總局關于轉發〈國務院關于調整金融保險業稅收政策有關問題的通知〉的通知》(財稅字[1997]45)和《國家稅務總局關于融資租賃業務如何征收營業稅問題的批復》(國稅函[1998]553)中，任何利息費用包括外匯借款利息都不允許從營業稅的計稅營業額中扣除。隨后在《財政部、國家稅務總局關于融資租賃業務計稅營業額問題的通知》(財稅字[1999]183號)文中明確，境外外匯借款利息可以扣除，但人民幣借款利息還是不允許扣除的。財稅[2003]16號文則提出了貸款利息(包括外匯借款利息和人民幣借款利息)都允許扣除，且不論外匯借款是發生在境內還是境外。可見財稅[2003]16號出臺后，上述財稅字[1997]45號、國稅函[1998]553號、財稅字[1999]183號這三個文件也失去了效力。
國稅發〔2002〕9號國家稅務總局關于印發《金融保險業營業稅申報管理辦法》的通知明確營業額確定公式為，
融資租賃以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減去出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額，以直線法折算出本期的營業額。計算方法為：本期營業額=(應收取的全部價款和價外費用-實際成本)×(本期天數÷總天數)，
舉例：某商業銀行(經商務部批準經營融資租賃業務)2010年1月為某生產企業融資進口一臺設備，租賃期自2010年2月1日起至2015年1月31日止，為期5年。
該設備報關進口時海關核定的關稅完稅價格為300萬元，設備進口后發生的運輸費用2萬元、安裝費2.8萬元、保險費1萬元。為進口該設備發生境外外匯借款利息支出折合人民幣3萬元。該銀行向承租企業收取的全部價款為520萬元。該設備進口關稅稅率20%。
則該銀行上述融資租賃業務按季應納的營業稅為：
①進口設備應納關稅=300×20%=60(萬元)
②進口設備應納增值稅=(300+60)×17%=61.2(萬元)
③租賃設備實際成本=300+60+61.2+2+2.8+1+3=430(萬元)
④本期營業額=(520-430)÷(5×12)×3=4.5(萬元)
⑤應納稅額=4.5×5%=0.23(萬元)
4、除設備外的融資租賃。由于營業稅中的融資租賃定義限于“設備”租賃，那么對設備以外的融資租賃如何征收營業稅?盡管目前未有文件提及，但根據國家稅務總局網站2010年07月23日解答納稅人提出的“除設備外的融資租賃是否適用以差額納營業稅?”時指出“融資租賃不動產相當于分期收款銷售不動產，應當在收到預收款時確認銷售不動產納稅義務發生時間,按“銷售不動產”稅目全額計繳營業稅。”
5、關于融資性售后回租。最近總局出臺了《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第13號)指出，融資性售后回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售后回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。
二、企業所得稅
1、稅收規定：《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎;租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。《企業所得稅實施條例》第四十七條規定，以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除
2、新企業準則規定：《新企業會計準則第21號——租賃》第十一條規定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的'入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值。
同時第十五條、十六條還規定未確認融資費用應當在租賃期內各個期間進行分攤。承租人應當采取實際利率法計算確認當期的融資費用。承租人應當采用與自有固定資產相一致的折舊政策計提租賃資產折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產使用壽命內計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中較短的期間內計提折舊。
3、會計成本與計稅基礎的差異。從稅法有關融資租賃計稅基礎的規定可以看出，條例并未規定計算最低租賃付款額的現值，這與會計準則的規定是有差異的。條例采用相對簡化的處理方式，按合同規定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計準則中確認的未實現融資費用直接計入固定資產原值，然后分期計提折舊。由此可見，稅法規定融資租入的固定資產的計稅基礎與會計上該資產的入賬價值是存在差異的，需進行納稅調整。在會計上未計入資產成本的未確認融資費用，因其實際已經包含在計稅基礎中，按規定應當以折舊的方式在固定資產的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應調增應納稅所得額。
舉個簡單的例子說明：甲公司2009年11月從乙公司融資租入一生產車間，合同約定該生產車間租賃期限為10年，租賃期屆滿時取得租賃資產所有權。最低租賃付款額合計為1500萬元，最低付款額現值為1200萬元，公允價值為1400萬元。
按照新會計準則，由于最低付款額現值為1200萬元小于公允價值為1400萬元，因此該固定資產會計成本為1200萬元，同時確認未確認融資費用300萬元，(1500-1200)，并按照實際利率法在租賃期內各個期間進行分攤，計入“財務費用”。
按照企業所得稅法規定，該生產車間的計稅基礎為1500萬元，折舊年限為20年。那么2009年應調增應納稅所得額為1.25萬元，即當期按會計規定列支的未確認融資費用2.5萬元(300÷120×1)減去當期按稅法規定允許稅前扣除的折舊額1.25萬元(300÷240×1)的差額。
3、關于融資性售后回租。《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第13號)指出，根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售后回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。
三、房產稅
財政部、國家稅務總局下發《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅〔2009〕128號文件規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
上例中由于會計上確認該生產車間固定資產入賬價值為1200萬元，即房產原值為1200萬元。假設甲公司所在地稅務機關規定計征房產稅的依據為房產原值一次減除30%后的余值，那么甲公司融資租入生產車間的房產余值為840萬元[1200×(1-30%)]。
四、印花稅
根據《關于對借款合同貼花問題的具體規定》(國稅地字〔1988〕第030號)第四條的規定，銀行及其金融機構經營的融資租賃業務，是一種以融物方式達到融資目的的業務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可根據合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花，稅率為萬分之零點五。
五、契稅
對于融資租賃期間的房產需要繳納契稅嗎?《契稅暫行條例》第二條規定，本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：(一)國有土地使用權出讓;(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換。而融資租賃，是指出租人根據承租人對供貨人和租賃標的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標的物，然后租給承租人使用。融資租賃，實質上出租人轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。由于在融資租賃期間房產的所有權仍屬于出租方，還沒有發生轉移變動，因此，融資租賃期間的房產不交契稅。但是如果在融資租賃期過后，租賃雙方的房屋所有權發生轉移，則承租方應按規定繳納契稅。
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