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2017房企融資政策或收緊
引導語：2017年的房企融資政策是如何的?會收緊?下文是一些信息，歡迎大家閱讀了解。
從交易所的發行渠道看，涉及房地產融資的主要包括IPO、再融資和公司債。從目前來看，房企IPO自2010年暫停以來始終未放行，僅有個案通過借殼實現上市。
再融資方面，今年房企再融資規模和募集資金用途都較去年有所收窄。Wind數據顯示，今年前8個月，21家上市房企通過股份定向增發募集資金總額接近740億元。去年全年，房地產行業共38家企業完成了股票定向增發，募資總額約為1687億元。
在今年已經完成定向增發的上市房企中，至少有12家企業將募集所得資金部分用于補充流動資金或償還銀行貸款。不過，今年7月證監會保薦機構專題培訓會議指出，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。
而今年房地產公司融資主要渠道的公司債，自9月下旬以來相關政策進行了調整。其中，上交所對房地產公司的債券審核制度進行調整，主要涉及提高發債準入門檻和進行分類管理。在此背景下，房地產企業公司債審批和發行速度均有所放慢。
根據上交所的披露，10月19日，貴陽城南地產(集團)有限公司2016年非公開發行規模為30億元的公司債顯示為終止狀態。而此前在上海拿下地王的融信(福建)投資集團有限公司，擬公開發行一筆規模達到43億元公司債，受理后兩個月尚未得到批準。
自9月12日以來，只有三家房企公司債得以發行上市，發行規模均在20億元以內。這與9月8日富力地產成功發行的100億元公司債券相比差距很大。
前述投行人士表示，該項政策若實施短期影響有限。“目前能發公司債的大房企基本都已經發過，該方案對他們影響不大;對資質較差的二三線城市房企影響較大，但這類資質稍差的房企不是拿地主力。”他同時表示。“但傳達出的政策風向有助于房企重視融資難度以及高價拿地的風險。”
負債率處在高位
從房企經營數據來看，盡管今年前三季度房企銷售狀況明顯向好，但總負債、資產負債率呈現偏高狀態，速動比率處在不合理區間。加之現在政策趨緊，預計明年樓市將迎來調整期。上市房企可能面臨資金面的問題，不排除個別資金緊張的企業可能出現資金鏈斷裂的風險。
同策咨詢研究部數據顯示，上半年，上市房企總負債排行TOP100企業的負債總額達到84060億元。其中，恒大以8179億元的總負債金額排名首位，成為唯一負債金額超過8000億元的房企。在總負債方面，排在恒大后面的三家房企分別是萬科、綠地、萬達，總負債分別為5743億元、5453億元、5047億元。
上半年財務數據顯示，上市房企資產負債率依然處在階段性高位，尤其是龍頭房企的資產負債率普遍較高。其中，嘉凱城資產負債率為93.55%，較上年的84.64%提高8.91個百分點;此外，萬科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產負債率達到80%以上。
地產行業分析人士指出，今年以來，土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率。房企普遍負債率高企，部分房企收獲過多、過高地王項目，一旦市場出現調整，可能出現連鎖循環。
部分公司另辟新徑
在交易所債券、資本市場面臨收緊的背景下，部分房企選擇轉戰銀行間交易商市場以及海外債券市場。部分績優房企則奔向城商行以獲得綜合授信，豐富融資渠道“儲糧過冬”。
碧桂園選擇發行美元債券。9月21日，碧桂園宣布發行6.5億美元于2023年到期優先票據為現有債務再融資，票面利率4.75%。實際上，受人民幣貶值預期影響，近年來房企海外發行美元債越來越少，碧桂園此次發行美元債券或顯示出公司對資金的強烈需求。而在9月5日，碧桂園剛宣布完成發行第四期100億元公司債，最低票面利率4.15%;公司7日表示，尋求物業服務在A股市場獨立上市，尋求資金動力十足。
目前國內債市呈現出交易所、銀行間交易商協會和發改委審批的“三分天下”局面。由于此前對房地產企業發行中票有嚴格限制，在債券市場發行規模中，占據絕對優勢的銀行間市場交易商協會在地產債權融資方面表現并不突出。2015年6月16日，交易商協會發布《關于進一步推動債務融資工具市場規范發展工作措施的通知》，標志著房企銀行間發債標準有所放松。
部分房企逐步轉向銀行間市場。在成功完成發行433億元公司債券后，10月4日，富力地產宣布擬發行銀行間債券市場債務融資工具400億元。
總部位于香港的九龍倉集團近日發行總額不超過200億元的熊貓債券獲銀行間協會批準，創下了單筆最高額度的記錄。10月12日首期發行的40億元人民幣票據，市場總認購金額達到120億元，超過擬發行額三倍。從九龍倉集團的資產分布看，其總資產的30%位于內地。此次發行債券的資金將主要用于建設成都和長沙的國際金融中心。
部分上市房企與面臨優質資產荒的城商行不謀而合。10月以來，泰禾集團先后與江蘇銀行和大連銀行簽署戰略合作協議。其中，江蘇銀行將為泰禾集團的房地產開發項目等方面提供100億元的融資授信，并提供全面金融支持。大連銀行將為泰禾集團提供200億元的綜合授信服務。
10月10日，華夏幸福宣布，擬與渤海銀行石家莊分行簽訂戰略合作協議，各類授信和融資的總余額不超過200億元;同時，華夏幸福還擬與郵儲銀行河北省分行簽訂戰略合作協議，郵儲銀行河北省分行將向華夏幸福提供各類授信和融資的總余額不超過500億元。
一種新型房地產融資方式大行其道 給房企雪中送炭
盡管國內經濟增速放緩，資本對房地產的投資熱情依然不減。
只不過，受制于房地產市場持續調控，不少第三方理財機構發起的房地產基金開始轉變策略——從原先的房產項目開發投資，轉向持有經營成熟辦公樓等商業地產項目獲取穩健的租金回報。
近期，諾亞財富等第三方理財機構發起的房地產基金都將商業地產持有經營納入重要的投資策略。
“它們就像是另類的接盤俠。”一位商業地產交易咨詢機構負責人直言。近期他幫助某國內房產開發商將持有的一棟商務樓(位于一線城市中心地段)出售給一家房地產基金，而房產開發商獲取的逾10億元資金，一部分償還銀行貸款改善財務狀況，另一部分則準備繼續拿地擴大業務版圖。
他直言，這家房地產基金對持有經營這棟商務樓設定的預期年化回報為8%-9%，但這份投資預期能否兌現，依然面臨著諸多挑戰。“但在資產荒的格局下，越來越多資金正紛紛通過這種方式尋求穩健的回報，它已經成為房地產市場資金輸血的新渠道。”多位金融業內人士直言。
千億房地產基金
在這位商業地產交易咨詢機構負責人看來，房地產基金要找到一個優質的商業地產收購標的，并非易事。
“通常，房地產基金管理團隊考察10個擬出售的商業地產項目，能有1-2個進入收購洽談階段，已經是相當不錯的成績。”他指出。究其原因，通常房地產基金持有經營商業地產的.周期通常在10年以上，這迫使管理團隊需要對商業地產及其周邊配套環境發展前景有著長遠的判斷。
他透露，通常房地產基金在考察收購項目時，基本會考慮四大因素，一是項目拿地成本是否較低，有助于壓低商業地產收購價格以提高租金回報;二是商業地產所處的城市地價還有多大的升值潛力;三是項目開發商是采用自有資金，還是銀行貸款進行項目投資建設，若是前者，整個商業地產項目出售定價無需考慮銀行還貸利息支出部分;四是項目開發商的樓宇管理水準能否保持較高的長期入住率。
“空置率高低，往往是房地產基金做出投資決策的關鍵考量因素。”他表示，比如一線城市中心地段辦公樓的入駐率得超過90%(即空置率小于10%)，若一個辦公樓入駐率低于這個數值，表明它的未來租金收益存在較大變數。
鑒于不少二線城市中心地段辦公樓空置率接近20%，不少房地產基金已將這些城市辦公樓項目剔除出投資范圍。
在他看來，當前多數房地產基金更傾向收購一線城市中心地段，開發商自有資金開發的商業地產樓盤。畢竟，按照地以稀為貴的投資規則，上海、北京等一線城市中心地段可用于商業開發的土地越來越少，勢必導致地價與房租標準雙雙上漲，令房地產基金不但能獲得較高的租金收益，未來項目出售的利潤也相當可觀。
多位金融業內人士直言，房地產基金的持有經營投資策略，與REITS相比類似。兩者最大的不同，一是房地產基金是向合格投資者募資，不像REITS向公眾發行;二是房地產基金目前無法享受REITS的相關稅收優惠。但在實際操作環節，房地產基金將會借助基金子公司通道設計產品，用于收購商業地產持有經營。這種做法的好處，是基金子公司理財產品無需對個人所得稅代扣代繳，等于變相為投資者避稅。
據清科集團發布的2015年房地產基金白皮書測算，當前涉足商業地產收購-持有-經營的房地產基金資金規模已超過千億大關，儼然成為民間資本輸血房地產的另類投融資模式。
“現在市場不差錢，差的是優質商業地產項目。”一家房地產基金負責人表示。為了壓低收購價格抬高租金收益，多數房地產基金樂衷于收購開發商急需套現融資的商業地產項目、然而，除非房地產開發商融資壓力緊迫，否則不大愿意在價格方面做出過多讓步。
“畢竟，現在市場信息透明度很高，一線城市中心地段優質商業地產項目能創造多大的收益，大家心里都知根知底。”他表示。
房地產基金的“算盤”
隨著越來越多房地產基金熱衷持有經營商業地產，讓房產開發商看到更多資本運作的空間。
記者多方了解到，部分國內大型開發商動起出售商業地產提前償還美元債務的念頭。
過去數年人民幣不斷單邊升值，令大量開發商采取海外發行美元債券方式籌集資金，期待未來能用更少人民幣償還這筆債務。但是，隨著近年人民幣匯率有所下降，這些開發商被迫紛紛購匯，提前兌付海外美元債券。
令他們無奈的是，為了遏制人民幣貶值趨勢，部分國有大型銀行暫緩了房企購匯提前償還海外債務的申請，避免外匯儲備過多流失。
于是，某些精明的房產開發商便將商業地產改制為境外殼公司控股的VIE架構(Variable Interest Entities可變利益實體，也稱為“協議控制”，是指境外上市實體與境內運營實體相分離，境外上市實體通過協議的方式控制境內運營實體，使該運營實體成為上市實體的可變利益實體)項目，若房地產基金購買上述商業地產項目，需以境外投資的名義申請購匯額度，再將相應美元資金用于認購境外殼公司所有股權，間接實現商業地產的收購事宜。到時房產開發商則可以將這筆美元資金用于提前償還美元債務。
除此之外，部分房產開發商還引入聯合開發的投融資方式。具體而言，房地產基金一方面為開發商籌建的一線城市中心地段寫字樓項目提供開發資金，一方面享有低價收購上述商業地產的權利。
在上述房地產基金負責人看來，此舉既讓開發商解決了項目開發資金問題，又讓房地產基金能低價收購持有經營創造更高租金收益。
“不過，看似雙贏的合作，其實也存在不少操作風險，比如項目開發風險與開發商挪用資金風險等。”他強調說。為此不少房地產基金一面采取名單制合作方式——只與國內排名前50的開發商合作;一面不定時派專人到施工現場拍照，考察房地產開發項目的建筑進度，作為資金分期支付的依據，杜絕資金挪用風險。
“盡管存在諸多約束，在銀行收緊房地產貸款額度的情況下，這筆資金對房產開發商而言，依然好比是雪中送炭。”一家房地產公司資金部人士坦言。
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