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中國的房企融資18種模式
引導語：近年來，有關中國房企融資，大家了解多少?下面是其中的18種融資模式，歡迎大家閱讀了解。
一、自有資金融資
定義：開發商利用企業自有資本金，或通過其他途徑通過公司內部擴大自有資金基礎，例如向集團公司，或者關聯公司借款。例如，中國北車和中國南車都有自己的財務公司，央企財務公司去銀行去貸款，銀行都很樂意貸。然后，北車地產再從財務公司拿錢。通過這種渠道籌措的資金，開發商可以長期持有，自行支配，靈活使用，而且利率普遍較低;對公司制定中長期的發展目標——特別是短期可能影響業績的目標——不會構成過大的財務壓力。
開發商一般會持有一定數量的自有資金(如表1)，并在必要的時候在內部籌措自有資金。
表1部分現金及等價物在100億左右的上市地產公司
資料來源：明源地產研究院根據Wind資訊資料整理
當然，對于自有資金的數目，國家對開發商也設定了硬性“門檻”，以控制風險。“121號文件”(即《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)規定，開發商自有資金比例必須超過30%。
在行業整體不景氣的情況下，去年全國大多數房企都面臨巨大的資金壓力。這時，恰是自有現金充沛的大型實力房企出擊，通過低價并購優質資產進一步壯大自己的良好時機。
全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。
二、銀行貸款融資
銀行貸款，顧名思義，就是向銀行借錢，我們將其分為國內銀行貸款和國外銀行貸款。
1、國內銀行貸款
對于中國的絕大部分房企來說，通過國內商業銀行貸款是其融資的主要渠道。貸款方式主要有信用貸款、擔保抵押貸款和保證書擔保貸款。
國內商業銀行信用貸款是指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款。
擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款。
保證書擔保貸款則是指由第三者出具保證書擔保的放款。
通常而言，只有大型實力房企才能夠獲得銀行的信用貸款。例如，萬科2014年上半年財務報告顯示，截至2014年6月30日，公司的長期銀行借款折合人民幣為284.28億元，其中銀行信用人民幣借款241.47億元，港幣借款5.21億元(折合人民幣4.14億元)，美元借款3.53億元(折合人民幣21.7億元);此外，還有抵押借款和人民幣借款。
國內銀行貸款運作程序：
一、貸款申請
(一)借款人資格
(二)申請貸款材料，包括單位資料、項目資料
二、商業銀行貸款調查
(一)借款人資格的核查
(二)調查核實項目情況，包括：項目建設條件評價、市場評估、投資估算和籌資評估、償債能力評估、貸款風險評價
三、核定信用等級，提出審查結論
四、房地產開發貸款審查和審批三性原則：合法性、合規性、可靠性
五、貸款的發放
六、貸后管理
2、國外銀行貸款
隨著中國房地產市場的蓬勃發展，一方面國外銀行開始介入國內市場，另一方面，國內的房地產企業，如萬達、碧桂園、頤和、綠地、萬通、中建、中坤實業等開始走向海外，有的地方已出現幾家中國房企在同一區域內“造城”、“搶客”的局面……利用國外銀行的資金勢在必然。
目前，我國利用國外貸款的主要形式主要有：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業貸款。當前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國際農業發展基金組織(IFAD)和亞洲開發銀行(ADB)。亞洲開發銀行以項目貸款為主、以及部門貸款、規劃貸款、中間金融機構貸款等。國際商業貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。
國際商業貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機構提供的貸款;二是由一家金融機構牽頭、多家國外金融機構組成銀團，聯合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱為國際銀團貸款(也成為辛迪加貸款)。
外資銀行5大關注點：對外貸款態度謹慎、風險控制非常嚴格、透明度是最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個人房貸業務。除此之外，以下3點也是外資銀行關注重點：
1、看重商用物業未來是否有穩定的租金回報，而對分割出售的商用物業興趣不大。
2、關注高端物業，即(重點城市，重點物業和重點客戶)。
3、透明度是第一位的。
國外銀行貸款運作程序：項目建議書→可行性研究報告→備選項目審批→利用外資方案→借用國外貸款項目的程序。
受中國房地產調控政策以及國內外融資成本差額的影響，資質較好的中國房地產企業出海融資已經成為慣例，而且規模呈逐年上升態勢。據彭博報道，2014年1~9月，中國房地產企業在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。
三、民間借貸融資
隨著房地產市場風向轉向，銀行對其信貸收緊，一些前期布局失當而且大量拿地的企業資金壓力陡增，大部分的中小房企更是既缺乏自有資金，又無法取得銀行貸款。為了維持企業的正常運作，不少企業不惜鋌而走險，向民間借貸。
民間借貸的特點：1、形式上分散、而且具有隱蔽性，2、金額上規模較小，3、范圍上有較大的局限性，4、利率上的高低不一，一般隨行就市，5、借貸合約是非格式化的，6、對償債有硬性約束。
郭耀名承認，由于銀行借貸渠道遇阻，為了支持公司的擴張，從2011年起，光耀通過民間借貸籌資15億元，光利息就高達十多億元，這讓光耀喘不過氣來。
由于資金斷裂，去年以來，房企老板“跑路”的消息一個接一個。去年4月柳州大型民企正菱集團實際控制人廖榮納夫婦跑路，被國際刑警通緝。媒體報道顯示，這家公司涉案資金超過100億元，其中銀行貸款70多億元，民間借貸30多億元，受害人多達2000余人。2014年7月底，邯鄲當地大型房企金世紀地產董事長史虞豹“跑路”事發，直接牽扯出當地93億的民間地下融資……
民間借貸猶如飲鴆止渴，明智的企業應該選擇其他的方式幫助企業渡過難關，否則一朝上癮，一旦市場有變，瞬間身陷囹圄。
四、上市融資
跟銀行借貸一樣，上市融資也是實力派玩的。企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
從上市地點上看，上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。從上市的方式看，有首次公開募股上市(IPO)，以及借殼上市。
資本市場的上市融資本質是企業所有者通過出售可接受的部分股權換取企業當期急需的發展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業的蛋糕迅速做大。從長遠角度講，融資是手段而不是企業的終極目標。
1、國內上市融資
首發公開募股上市(IPO上市)是指按照有關法律法規的規定，公司向中國證監會提出申請，證券管理部門經過審查，符合發行條件，同意公司通過發行一定數量的社會公眾股的方式直接在證券市場上市。目前，A股上市公司中，有一百余家上市房企。
2、境外上市融資
除了在國內上市，一些房企選擇了境外上市募資。境外上市的優勢主要有：1)、從申請到實際上市的時間周期更短并且上市效率更高;2)、國外資本市場上市的準入條件更低，在資本結構，股本總額，盈利年限，公司所有權方面的準入條件更靈活;3)、在海外資本市場上更容易實現股票全流通;4)、相比國內，境外首次公開發行可以獲得較高股價。此外，政府一度以稅收減免的形式鼓勵有能力并且有規模融資需求的公司去海外市場上市融資等一系列因素促使企業選擇海外上市融資……
明源君認為，企業選擇到海外上市融資，可以提高自身的國際知名度，提高企業的信譽度，同時還能為開展國際國內的合作提供舞臺。這對于試圖走出國門，到海外發展的房企，也十分具有吸引力。
境外上市融資流程：聘用→籌備、驗證→送件、報批→售股準備→公開認購。
2014年12月23日，萬達商業地產在香港聯交所掛牌上市。據文件顯示，萬達公開發售超額認購約5.32倍，募集資金高達288億港元。在當日儀式上，萬達集團董事長王健林披露了萬達商業地產上市后的新定位：中國生活消費綜合性平臺提供者。
3、買殼上市融資
買殼上市是指在證券市場上通過買入一個已經合法上市的公司(殼公司)的控股比例的股份，掌握該公司的控股權后，通過資產的重組，把自己公司的資產與業務注入殼公司，這樣，無需經過上市發行新股的申請就可以直接取得上市的資格。藉此，公司可以增發股票，進行募集資金。典型的案例有，2013年朗詩集團收購香港上市公司深圳科技(00106)63.4%的股權借殼上市。
進入白銀時代，大型實力房企紛紛收縮戰線，回歸核心城市，特別是土地資源稀缺的一二線城市，一時之間，在土地市場的角力再度展開。為了保住優秀人才，從開發商到中介，都拿出了殺手锏。然而，當下，房企最緊迫的還是解決錢的問題。
在上一篇文章中，我們集中探討了關聯方自有資金融資、銀行貸款融資、民間借貸融資和上市融資4種融資方式。有粉絲反映稱，每種模式過于詳盡，無法將18種模式一睹為快。為此，明源君在這篇中將剩下的14種模式和盤托出。
五、房地產資產證券化
房地產證券化，就是把流動性低的、非證券形態的房地產投資直接轉變為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使投資者與投資對象之間的關系有直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。
房地產證券化的功能和作用功能：資產的及時變現、風險的分散化、融資的靈活性。
六、產業基金融資
通過產業基金融資與非上市增資擴股融資模式類似�；鸸究堪l行投資基金股份或者受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于房地產，獲得凈收益后分配給投資者。
吸引外資基金投資房企需要注意五點策略：產品本身的投資價值、物業價格、城市選擇、營銷包裝、開發商的管理團隊。
產業基金在所投資企業發展到一定程度后，最終都要退出所投資企業。其選擇的退出方式主要有三種：
1、通過所投資企業的上市，將所持股份獲利拋出;
2、通過其它途徑轉讓所投資企業股權;
3、所投資企業發展壯大后從產業基金手中回購股份等。
七、房地產典當融資
房產典當融資也可以稱做房產典當，是指當戶將其房地產作為當物抵押給典當行，支付一定比例的費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。實質是以“抵押”形式辦理典當借款。但房地產典當和抵押借款的根本區別在于：典當轉移房地產的占有權，而抵押不轉移抵押標的的房地產的占有權。
典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。具有融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性的特點。
八、增資擴股融資
1、非上市增資擴股
非上市增資擴股又稱私募股權融資，與產業基金融資類似。典型的如2008年3月20日恒大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄。為此，恒大地產選擇了非上市增資擴股，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，中東某國家投資局投資1.46億美元，獲得恒大7.7%股份;此外，德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。使得恒大度過了最危機時刻。
2、上市公司增資擴股
增資擴股是指企業向社會募集股份、發行股票、新股東投資入股或者原股東增加投資擴大股權，從而增加企業的資本金。
增資擴股的股權出資模式：(1)現金投資;(2)實物投資;(3)工業產權投資;(4)場地使用投資。
九、夾層融資
夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品。即房地產信托融資中的混合型信托融資模式(夾層融資型)。
夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品。房地產商可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權，進去后還可以向銀行申請貸款，資金回報的要求適中;對于項目要求較低，不要求“四證”齊全，投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言，還款方式靈活投資風險比股權小;而且退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
十、債券融資
發行債券也是房企融資的重要渠道。在國家對房地產限價政策及國內融資渠道受限的背景下，房企此前幾年普遍通過海外發債及非標方式進行融資。
據Dealogic的統計，僅2014年1～8月，中國房地產企業總計在海外市場上發行了524億美元的債券，比2013年同期增長100%。
目前我國的企業債券市場運作機制不是十分完善，而且由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點，屢屢出現企業債券無法按期償還的案例，因此國家嚴控房地產項目債券的審批。這使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高，對于一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
十一、融資租賃
融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，想承租人制定的出賣人購買承租人制定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。
房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，可以獲得全額融資，可以節省資本性投入，無需額外的抵押和擔保品，可以降低企業現金流量的壓力;可以起到一定的避稅作用;從某種意義上來說，可以用作長期貸款的一個替代品。
十二、售后回買
售后回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，用于再投資;同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。
售后回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用于連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業后還能得到產權，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對于盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。
十三、售后回租
售后回租指開發商將自己開發的物業出售以后，再租回來自營或委托他人經營。在售后回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次，他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今后的租賃中長期獲得經營收益。
整個操作的關鍵在于后期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委托經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建筑的房地產企業融資，如酒店、商場等。
十四、ABS項目融資
所謂ABS，是英文“Asset Backed Securities”的縮寫，它是以項目所屬資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。
十五、產權交易融資
產權交易融資是指開發商將其資產所有權和經營權有償轉讓從而獲得資金的融資方式。房地產企業通過產權交易，可以實現資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產融資的一種重要方式。
十六、房地產信托融資
早在房地產市場還十分火爆時，房企依靠單一的銀行貸款的融資方式即已無法為繼。數據顯示，截止到2012年3月31日，房地產信托的規模已經達到6865億元，占到彼時信托總規模的13.46%。進入轉折期，信貸收緊，銀行借貸受阻，房地產信托更加被廣泛地使用。
基于融資過程中形成產權關系及現實的運用，房地產信托融資主要有貸款型信托、股權型信托、混合型信托、財產受益型信托四種模式。
1、貸款型信托融資模式
信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定(委托人)投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息，并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司;信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計劃期限屆滿之時，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
優勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息能計入開發成本。
劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調控環境下難以通過監管審批。
2、股權型信托融資模式
信托投資公司以發行信托產品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)，向項目公司注入資金;同時，項目公司或關聯的第三方承諾，在一定的期限(如兩年)后，溢價回購信托投資公司持有的股權。
優勢：(1)能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件;(2)其股權類似優先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，并不要求參與項目的經營管理、和開發商分享最終利潤。
劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權;如不附加回購則投資者會要求浮云超額回報，影響開發商利潤。
3、財產受益型信托融資模式
開發商將其持有的房產，信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司，代為轉讓其持有的優先受益權。
信托公司通過發行信托計劃，募集資金來購買優先受益權，并且在信托到期后，如投資者的優先受益權未得到足額清償，信托公司則有權處置該房產補足優先受益權的利益，而開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。
優勢：(1)在不喪失財產所有權的前提下實現了融資;(2)在條件成熟的情況下，能夠過度到標準的REITs產品。
劣勢：物業租售比過低導致融資規模不易確定。
4、混合型信托融資模式(夾層融資型)即夾層融資。
優勢：(1)信托能夠在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債結構;(2)債權部分成本固定，不侵占開發商利潤，且較易資本化;股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。
劣勢：交易結構比較復雜，信托公司一般會要求對公司財務和銷售進行監管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協議。
十七、P2P
P2P本是面向個人的小額借貸，不過到了中國，有些平臺已經發展為房地產項目融資，例如合時代。不過，這種融資方式只能滿足小額，且中短期的資金需求。較為適合小型房企的單個小項目的少量資金需求。
十八、眾籌
早在多年前，眾籌建房的概念就已經被提出來，其核心理念即私人定制——購房者出錢，開發商變拿到錢后，按照要求將項目建好，然后交房。在這種模式下，開發商無需擔心錢的問題，只需拿地，蓋樓，交房。眾籌的模式很美，但受制于諸多障礙，未能有效推行。
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