房屋、土地使用權(quán)融資租賃合同難獲法律支持

房屋、土地使用權(quán)融資租賃合同難獲法律支持

　　有關(guān)房屋與土地使用權(quán)融資租賃合同為何難獲法律支持?下面是一些說明資料，我們一起了解吧。

　　歷經(jīng)15年，6易其稿,最高人民法院《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《司法解釋》)日前頒布并于3月份正式生效。

　　截至2013年底，國內(nèi)融資租賃行業(yè)租賃合同余額首度突破2萬億，租賃糾紛也急劇上升，21世紀經(jīng)濟報道記者從中國租賃聯(lián)盟獲悉，2008年，各地法院受理一審融資租賃案件860件，2012年為4591件，2013年則達到8530件。

　　3月1日，《司法解釋》生效當天，融資租賃合同糾紛司法解釋起草人——最高人民法院民二庭雷繼平審判長，在中國租賃聯(lián)盟為全國的融資租賃公司高管開辦的“《司法解釋》培訓(xùn)班”上，首度對該法案做了權(quán)威解讀。

　　目前，包括房產(chǎn)、商業(yè)住宅，港口、碼頭和高速公路在內(nèi)的不動產(chǎn)租賃，占到整個融資租賃業(yè)務(wù)半壁江山，行業(yè)對這部分租賃合同認定也最為關(guān)注。在《司法解釋》征求意見稿中，曾認定其無效。

　　“但在征求意見之中，我們來了一次上海，聽到業(yè)界反對聲音很大，此次《司法解釋》沒有予以明確規(guī)定。”雷繼平稱。不過他也坦言，盡管沒有直接認定上述不動產(chǎn)租賃合同無效，但房產(chǎn)、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

　　不動產(chǎn)租賃難獲認同

　　雷繼平表示，根據(jù)最高法院調(diào)研，在其他國家，很少規(guī)定房產(chǎn)等不動產(chǎn)不能作為融資租賃標的物，也很少有國家以標的物來否定融資租賃合同，但在國外，房產(chǎn)、土地所有權(quán)類不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)也并不常見，主要是租賃方式成本高昂，手續(xù)迂回。

　　不過在國內(nèi)，因受到房地產(chǎn)、融資平臺限貸等調(diào)控政策存在，開發(fā)商和地方政府則愿意接受融資租賃方式融資，且21世紀經(jīng)濟報道記者采訪多位租賃人士了解，和開發(fā)貸款用途單一相比，租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內(nèi)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)占比甚至超過1/2。

　　“《司法解釋》并沒有直接予以否定，也就是說，最高法院不簡單一刀切裁定不動產(chǎn)租賃合同有效還是無效，需要結(jié)合具體案件交易形式、國家產(chǎn)業(yè)政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。”雷繼平稱。

　　不過，在最高院總體看來，房屋、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)不太符合融資租賃的形式，預(yù)期仍很難把其認定此類租賃合同。

　　雷繼平表示，盡管從國外看，并沒有否定房產(chǎn)作為租賃標的物，但鑒于國內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)多處不符合租賃性質(zhì)，實踐中，預(yù)測認可其合同有困難。

　　“港口、碼頭等土地使用權(quán)類租賃，中間存在法律不實，比房產(chǎn)類業(yè)務(wù)更不符合融資租賃性質(zhì)，比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人?目前均回答不了。我猜測此類土地使用權(quán)租賃合同認定，面臨的難度比地產(chǎn)、住宅更為嚴峻。”雷繼平坦言。

　　不過，對于廠房類不動產(chǎn)，如果和廠區(qū)設(shè)備一起作為融資租賃標的物，最高院認為其符合融資租賃合同性質(zhì)，通常會予以認定。

　　售后回租放行

　　售后回租也是租賃公司最關(guān)心的議題，本報記者了解，目前，在租賃業(yè)務(wù)中，售后回租業(yè)務(wù)模式占比約七八成，房產(chǎn)類回租業(yè)務(wù)最為盛行。

　　因為售后回租業(yè)務(wù)的“類信貸”特征，在《司法解釋》征求意見稿中，一度不認可此類業(yè)務(wù)。不過最終《司法解釋》明確，不會以售后回租業(yè)務(wù)中“承租人和出賣人是同一人”否定合同性質(zhì)。

　　“考慮到售后回租交易有利于市場主體盤活資產(chǎn)、引導(dǎo)資金服務(wù)實體經(jīng)濟，相關(guān)監(jiān)管部門的規(guī)章對此類交易形式也已明確認可，且承租人與出賣人相重合，并不違反合同法第二百三十七條有關(guān)融資租賃合同構(gòu)成要件的規(guī)定，司法解釋予以了認可。”雷繼平表示。

　　這也意味著，規(guī)模萬億元的售后回租業(yè)務(wù)被正名。

　　不過，雷繼平也提醒租賃公司高管，如果出租人與承租人簽訂了售后回租合同，而實際并無租賃物，或者租賃物低值高估，以融資租賃之名，行借款、貸款之實，人民法院仍應(yīng)按照其實際構(gòu)成的借款合同關(guān)系予以處理。此外，對于出租人(租賃公司)資質(zhì)認定也備受關(guān)注，也就是說，作為融資租賃的出租人，如果沒有經(jīng)過銀監(jiān)會、商務(wù)部批準，不符合金融租賃、外資租賃、內(nèi)資租賃其中一類資質(zhì)，是否影響合同性質(zhì)?

　　雷繼平稱，在《司法解釋》征求意見稿中，認定此類合同無效，但在正式稿中，沒有直接予以規(guī)定，背后的考慮是，行業(yè)準入應(yīng)該留給監(jiān)管部門考量。“一個可能的結(jié)果是，可能會有更多的機構(gòu)參與分享融資租賃蛋糕”。

　　房屋融資租賃協(xié)議

　　北京外交人員房屋服務(wù)公司(以下簡稱甲方)自____年__月__日起，將______外交人員公寓__樓___單元___號公寓___套租給___國駐華大使館(以下簡稱乙方)作住宅之用。如房屋結(jié)構(gòu)、裝置或設(shè)備有缺陷由甲方負責修理并承擔費用。

　　雙方茲訂立租賃合同如下：

　　第一條

　　自本合同生效之日起，乙方須按季度預(yù)付租金(外匯支票)____美元(或其他外幣，或外匯兌換券___元)乙方接到甲方的收租通知單后，應(yīng)在三十天內(nèi)一次付清。逾期須按日支付千分之____的滯納金，以補償甲方所受的損失。

　　甲方根據(jù)北京地區(qū)物價和房屋修繕費用提高的幅度，可以對乙方承租的公寓租金進行調(diào)整，但應(yīng)提前三個月通知乙方。

　　第二條

　　甲方負責向乙方承租的房屋提供水、電、煤氣和熱力。乙方須按儀表數(shù)據(jù)繳付電費和煤氣費。由于甲方對乙方承租的房屋設(shè)備維修不及時，引起水、電和熱力的供應(yīng)中斷，甲方將酌情減收相應(yīng)的費用。

　　第三條

　　甲方對出租房屋進行定期檢查，并負責下列自然損耗的免費維修：

　　1.屋頂漏雨，地板糟朽;

　　2.門窗五金配件、門窗紗的修理和更新;

　　3.管道堵塞、漏水，閥門、水咀和水箱零件失靈，上下水管道、暖氣片及零件、衛(wèi)生設(shè)備的修理和更換;

　　4.燈口、插座、電門和電線的修理和更換;

　　5.公用樓道的粉刷，首層每二年一次，二層以上每三年一次;

　　6.電梯故障的及時排除和對乘員的人身安全保險。

　　乙方應(yīng)將承租的公寓和設(shè)備損壞的情況及時通知甲方，甲方在接到通知后應(yīng)盡快修理，甲方未能及時修理的'，乙方可以自行修理，修理費用由甲方承擔。

　　第四條

　　甲方對出租的公寓進行檢查、維修前，應(yīng)征得乙方同意，乙方應(yīng)給予必要的方便和協(xié)助。如遇住房發(fā)生水災(zāi)、大量跑水、煤氣漏氣，在甲方無法及時通知乙方的危急情況下，甲方可進入乙方住宅處置。

　　甲方要定期檢查和保養(yǎng)樓內(nèi)的消防器材。

　　第五條

　　由于甲方對乙方承租的住房檢查不周、維修不及時而造成房屋結(jié)構(gòu)損壞，發(fā)生安全事故，使乙方遭受損失時，由甲方負責賠償。如房屋大修，不能繼續(xù)使用，必須騰出時，甲方應(yīng)給乙方提供條件大體相當?shù)淖》�，乙方�?yīng)按期從承租的公寓中遷出。如果乙方借故拖延不遷出，造成一切損失，由乙方負責。乙方如發(fā)現(xiàn)承租的房屋危及自身安全或健康，可以隨時解除合同。

　　第六條

　　乙方對承租的公寓和設(shè)備有愛護保管的責任。由于使用不當造成的損失或損壞要負責修復(fù)或賠償。乙方應(yīng)遵守《住戶須知》(另發(fā))中的規(guī)定。乙方對公寓住房結(jié)構(gòu)或裝置設(shè)備的自然損耗不負賠償責任。

　　第七條

　　乙方在征得甲方同意后，對承租的公寓可進行下列各項自費工程：

　　1.在不損壞房屋結(jié)構(gòu)的條件下，改變室內(nèi)裝修原樣;

　　2.增添固定裝置和設(shè)備。

　　乙方在改變室內(nèi)裝修原樣、拆除或更換原有的爐具、燈具、衛(wèi)生設(shè)備等應(yīng)事先通知甲方并負擔相應(yīng)的損失費。在租賃關(guān)系結(jié)束時，乙方增添或更換的設(shè)備可以拆除。乙方可以自費油漆粉刷房間。

　　第八條

　　乙方在征得甲方同意后，可以對承租的公寓增加電容量。但施工費用由乙方負擔。乙方不得使用超負荷的電氣設(shè)備和擅自改動供電設(shè)備。否則，由此造成的損失，由乙方負全部責任。

　　乙方應(yīng)自行設(shè)置必要的消防器材。

　　第九條

　　遇有不可抗拒的自然災(zāi)害，致使乙方承租的公寓遭到破壞，甲方應(yīng)視房屋破壞的程度，免收部分或全部租金，直至該公寓修復(fù)時為止。

　　第十條

　　乙方承租的房屋不得私自轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。退房時須提前半個月通知甲方，經(jīng)甲方檢驗住房及其設(shè)備，確認完好(除自然損耗外)后，雙方辦理終止租賃手續(xù)。租金按終止日結(jié)算。

　　乙方主動申請調(diào)換公寓時，須繳付原租公寓的油漆粉刷費。

　　第十一條

　　本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效。有效期自____年__月__日起至____年__月__日止。期滿前三十天，如任何一方不提出異議，合同將自動延長一年。

　　本合同于____年__月__日在北京簽訂，一式兩份，每份都用中文和___文寫成，兩種文本同等作準。

　　甲方代表：______ 　　乙方代表：______

　　(本人簽名) 　　(本人簽名)

　　土地使用權(quán)租賃協(xié)議

　　甲方:_________集團公司

　　住所:_________省_________市_________路_________號

　　乙方:_________股份有限公司(籌)

　　住所:_________省_________市_________路_________號

　　鑒于:

　　1.甲方是具有中國法人地位的國有企業(yè),持有工商行政管理部門頒布的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;乙方是經(jīng)有關(guān)政府主管部門批準,由甲方作為獨家發(fā)起人擬設(shè)立的`股份有限公司;

　　2.甲方已以出讓方式取得本協(xié)議所列的各宗土地的使用權(quán),土地使用期限為_________年;

　　3.乙方在正式設(shè)立后將使用本協(xié)議附件所列的各宗土地和有關(guān)房屋,經(jīng)雙方協(xié)商,甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用權(quán),乙方同意向甲方承租該等土地使用權(quán)。

　　為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù),保護雙方的合法權(quán)益,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,甲、乙雙方當事人本著平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t,訂立本土地使用權(quán)租賃協(xié)議。

　　1. 租賃范圍:_________。

　　2. 租賃期限:_________。

　　3. 租金標準:_________。

　　4. 甲方的權(quán)利、義務(wù):_________。

　　5. 乙方的權(quán)利、義務(wù):_________。

　　6. 租賃物的交驗:_________。

　　7. 續(xù)租:_________。

　　8. 違約責任:_________。

　　9. 爭議的解決:_________。

　　10. 附則:_________。

　　甲方(蓋章):_________ 乙方(蓋章):_________(籌):

　　法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

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