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對公共租賃住房和廉租住房并軌運營的幾點思考論文
摘要：
隨著保障性住房建設運營工作的不斷推進，多類別房源及多層次保障對象看似設計科學的供應體系也凸顯出一些問題。比如，保障對象支付能力的變化直接引起住房類型的變化。怎樣簡單而方便地給予不同保障對象動態(tài)的保障，成為各地探索的課題�！岸亢鸵弧薄ⅰ叭亢弦弧�、“四房和一”應運而生，目前得到國家認可的公廉并軌正進行推廣。新舊政策的交替需要銜接好、過渡好，一些不成熟的建議，或許可為公廉并軌工作助一臂之力。
關鍵詞：保障性安居工程：保障性住房；公廉并軌；差別化租金
從2010年開始大規(guī)模實施保障性安居工程以來，隨著國家支持力度的不斷加大和各級政府對項目建設的強力推進，保障性住房房源數(shù)量不斷增加，形成了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房多類別、多層次的“四位一體”保障性住房供給模式。為城鎮(zhèn)中低收入家庭和外來務工人員及新就業(yè)無房職工解決了不少住房困難問題。但，由于住房保障需求和供應是一個動態(tài)的過程，而且目前的房源種類多和保障家庭層次多，所以在保障性住房配租配售過程中，常常造成政策上的交叉和界限上的不清晰。加之收入財產(chǎn)認定受信息共享機制尚未完全建立的制約，導致保障對象認定難，準入退出管理難，甚至出現(xiàn)一些尋租現(xiàn)象，對保障性住房公平有效分配造成了影響。
為此，不少地方在2013年底前就嘗試通過保障性住房并軌運行來解決此類問題。如，湖南株洲、河南漯河的“二房合一”；江西南昌、河南鄭州的“三房合一”；河北、北京的“四房合一”。雖然從房源到保障家庭，合并內(nèi)容不盡相同，但目的不外乎于讓保障性住房的分配運行更加有效公平。2013年底，這種并軌模式在一定程度上得到了上層的認可。2013年12月2日，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部和國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建�！�20131178號，以下簡稱《通知》），提出從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。至此，公廉并軌在全國范圍內(nèi)拉開帷幕。那么，在《通知》的大框架下，如何具體實施好這項工作呢？有幾點建議，供參考。
一、整合政策機構(gòu)，理順體制機制。
在并軌前，作為保障性住房的兩個重要組成部分，公共租賃住房和廉租住房在不同的政策規(guī)范下及不同的具體實施機構(gòu)（如廉租辦、公租辦等）操作下平行運行，都發(fā)揮著重要的保障作用。并軌后，原先不同的政策需要銜接統(tǒng)一，如補助資金撥付使用、戶型面積設計控制、租賃補貼分檔分級、準入退出管理、后期物業(yè)服務等，都需要先整合再細化，特別是市以下政府應在《通知》的框架下合并修改原有的實施細則等制度，以利于實際操作機構(gòu)便于操作。同時，實施機構(gòu)要完善整合，人員經(jīng)費要充實落實，特別是要向基層辦事單位延伸，給社區(qū)居委會配備住房保障工作人員，如同其他社保工作一樣在基層開展。整合了政策機構(gòu)，理順了機制體制，就為并軌后公共租賃住房更好地發(fā)揮保障作用奠定良好的基礎。
二、敞口申報受理，避免集中扎堆。
并軌前，公共租賃住房和廉租住房保障的申報，均是采取分類開展、集中受理的辦法進行，申請人需在規(guī)定的時間范圍內(nèi)提出申請。集中受理勢必集中審核，因每個家庭的審核均涉及住房情況、家庭收入、財產(chǎn)狀況等方方面面，審核量大，出錯幾率高。特別是，申請家庭的住房需求再迫切，也只能在統(tǒng)一的時間段里申報，不能兼顧個性需求。并軌后，不能再分類開展，如還是集中受理審核，不但工作量會加大，而且更難以及時照顧困難家庭的不同需求。因此，建議將原先的分期分批申報受理常態(tài)化，作為一項日常工作進入基層辦事機構(gòu)，方便群眾隨報隨審，分批公示，及時保障。
三、優(yōu)先保障急需，體現(xiàn)公平公正。
住房保障應從低端保起，優(yōu)先滿足住房最困難群體，如符合條件的優(yōu)撫對象、住房救助對象的基本需求。所以，公廉并軌后，要保證住房最困難群體優(yōu)先及時獲得住房保障，體現(xiàn)公平公正。一是2014年前在建或建成的房源，要優(yōu)先滿足并軌前原廉租住房保障對象的需求，已保障的不得脫保，這是并軌的“兜底”工作。二是對于并軌后公共租賃住房的保障對象，市級以下要綜合考慮其住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序規(guī)則，保障住房困難持續(xù)時間更長、經(jīng)濟狀況更差的家庭優(yōu)先獲得實物配租。
四、暗補變?yōu)槊餮a、租金實現(xiàn)差別化。
按照《通知》要求，公共租賃住房租金因市場租金而確定，保障對象應繳納租金因其支付能力而確定，租金差別化是靠租金減免來實現(xiàn)的。由于原公共租賃住房保障對象的確定標準和原廉租住房是不同的，為實現(xiàn)先后銜接，兩房并軌后，實行差別化租金是符合實際的。但是租金差別化不一定單單靠租金減免來實現(xiàn)，現(xiàn)金補貼不失為一種好辦法，尤其是政府投資建設并運營管理的公共租賃住房。這種模式下，租賃同時期、同地段、同品質(zhì)住房的租金是相同的，只因家庭困難程度不同而政府給予應繳納租金不同比例的補貼，也就是說要租補分離、先繳后補，補貼不同。這樣有利于保障對象觀念的轉(zhuǎn)變，從應該以低租金獲得住房的想法轉(zhuǎn)變?yōu)閼撘允袌鲎饨皤@得住房，但因為經(jīng)濟條件受限而政府給予了不同程度的補貼。同時，為其支付能力提高后，按市場價格收取租金或退出機制的形成奠定了自然過渡的基礎。
六、房屋允許調(diào)換，承租人間選擇。
從申請、審核、公示到輪候、配租（配售），為確保公開、公平、公正，保障性住房的分配有著其嚴格的程序。目前，保障性住房輪候?qū)ο蟮倪x房，大多先采取綜合因素評分或通過隨機選定來確定配租、配售排序，然后按照確定的順序來選擇的方式進行；也有些地方，按照雙搖號的方式進行，即房源搖號、輪候?qū)ο髶u號，然后“一個蘿卜對應一個坑”。無論哪種方式，均不可面面俱到、人人合心，其緣由為保障對象有著差別化的住房需求，如就業(yè)、就學、就醫(yī)等房源區(qū)位需求的不同，‘樓層、面積、環(huán)境等居住習慣的不同。因此，在取得住房后，已保障家庭仍有調(diào)換住房的意愿。在房源較少時，調(diào)換住房實現(xiàn)起來較為困難，隨著房源的不斷增加，以及公廉并軌的推行，公共租賃住房的調(diào)換變?yōu)楝F(xiàn)實。住房保障部門作為一個平臺，收集并發(fā)布相應信息，然后承租人間自主選擇，進行調(diào)換，再由出租人辦理相應變更手續(xù)。
參考文獻：
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