關于房地產經濟學的學科體系問題論文
一、房地產經濟學的創立是適應經濟改革與發展霱要的理論研究成果。
房地產經濟學的創立，在我國是近幾年的事。它是適應經濟改革和經濟發展的實際镲要而不斷進行理論探索的成果。一方面，經濟改革的經濟發展形成了房地產業。建國以后，在相當長的一個時期中，房地產業在實踐中一直作為社會的福利事業，不作一個產業看待。經過八十年代以來的改革與發展，住宅經濟雖然得到了肯定和發展，但由于各地的不均衡性，以及傳統經濟運行的慣性力量，經濟體制改革的漸進性，房地產業在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動規律。表現比較突出的是城市住宅。房地產業主要還是福利性事業，房產和地產不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經濟帶來了許多難于解決的問題。房地產既然是福利，需求不受經濟條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產浪費嚴重，資源濫用；社會福利性房地產的開發建設投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉；房地產經濟處于困境。改革與發展的實踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結過去，嚴正地、實事求是地看待未來，逐漸認清了，我國房地產業要滿足社會的需要，必須得到振興和發展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產商品經濟的運行機制和規律性進行深入、系統的研究，對實踐認真總結，以科學的思想和理論來指導實踐。在現在房地產業發展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準備和發展建設顯得很不夠。在五十年代，我國經濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認為住宅在社會主義經濟中應采取商品形式>房租應是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當時那種經濟意識和經濟體制下，這種觀點沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實事求是思想指導下，以當時我國經濟的調整和改革為實踐背景，從改革的要求出發，又開始房地產經濟的研究。當時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關鍵?主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應大膽地承認。人們大都按當時經濟理論和經濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經典著作中去找根據，結合現實經濟改革與經濟建設實踐，進行理論與實際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機構和城市紛紛召開學術性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產經濟學會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產經濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創辦了許多房地產專業刊物。
隨著經濟體制改革和經濟建設的推進和發展，隨著房地產經濟理論研究的系統化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產業，把房地產業作為國民經濟的一個重要產業部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產經濟的規律怎樣，房地產經濟的運行機制又如何，就成了擺在經濟界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結果的主要表現是出版和印行了一些房地產經濟學著作，發表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經濟中房地產業的活躍與發展，促成了房地產經濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經濟的房地產業的發展、運行和管理中，尚有許多問題有待進一步深化，不斷系化、規范化。
二、房地產經濟學是房地產業的基本經濟學
房地產經濟學是房地產業的基本經濟學，它所要研究和闡述的是房地產業的基本經濟問題。
從經濟學的劃分來說，房地產經濟學具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨立的、自成體系的經濟學科。再則，在市場經濟條件下，房地產是商品，由于這類商品在國民經濟中的地位和作用，房地產業還是一個主要產業，因而房地產經濟學又是一門部門經濟學。
房地產經濟學所要研究和闡述的房地產業基本經濟問題，主要包括：1、房地產的經濟屬性和經濟結構；2、房地產的經濟運動過程及其特殊性；3、房地產經濟的基本規律和運行機制；4、房地產商品價格和房地產市場；5、房地產經濟在國民經濟中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產經濟的運動規律和基本運行機制，形成一個更為切實反映房地產經濟運動規律的理論體系。
房地產經濟學是研究房地產經濟問題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產經濟問題的。研究房地產經濟問題的還有其他學科，諸如房地產投資學，房地產市場學，房地產金融學，房地產開發經營學，房地產管理學，房地產定價學，房地產價格評估學，房地產法規學，房地產史學，房地產統計學，房地產財務學，房地產會計學，房地產企業管理學，房地產預測學，等等。這些學科對房地產經濟運動過程從不同角度、不同側面用不同手段或方法進行理論、方法、政策和策略的理論概括和業務技術闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問題不同，但又相互聯系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產經濟各個方面的何題。在它們的關系中，應該說房地產經濟學處于先導和基礎的地位。由上述可知，房地產經濟學所要揭示的是房地產業的規律性，所要研究的是房地產業總體的運行機制。所以它從總體上規定和制約著房地產其他學科的原則、方法和內容。
這里還必須說明，房地產經濟學的前提是房地產的商品屬性，即房產和地產都是商品。它的運行過程要遵循商品經濟的一般規律，還要遵循房地產業本身的運行規律。如果我們不把房地產當作一個產業來研究，不把房產、地產作為商品，仍然以產品性、福利性的房地產作為對象，那么，房地產經濟學也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產經濟運動的規律性，以及房地產的經濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產業的商品經濟屬性，探討社會主義市場經濟中房地產經濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發展房地產經濟，擺脫現行體制中房地產業運行的困境。
三、房地產經濟學的研究對象
房地產經濟學的研究對象是房地產業經濟運動的規律性及其運行機制。
房地產業經濟運動的規律性及其運行機制，包括房地產商品經濟運動的規律性，房地產業經濟的運行機制，以及房地產業中由于房地產的投資、生產、經營和再生產而產生的多種經濟關系。其經濟運動規律是指房地產商品生產經營過程所發生的各種關系。這是客觀的存在。其經濟運行機制是指由房地產經濟的客觀規律決定的，并按這種規律確定的房地產經濟運動的規范和法則。這是依據和運用客觀規律的現實結果。房地產業中由投資、生產和經營所發生的各種經濟關系，主要指房地產經濟運動本身所產生的、與其他方面相關聯的各種橫向和縱向的經濟利益關系。這方面的關系要有一定的方法和原則來進行切合房地產業實際的調整。從房地產經濟運動規律出發，規范、保障、調整房地產經濟運行的規定、方法的總和，就形成房地產經濟體制。
房地產經濟活動所要遵循的經濟規律，在社會主義市場經濟中，主要有：
社會主義公有制為主體，各種經濟成分并存的規律。以國有經濟成分為主，城鄉集體所有經濟成分，私人和個體所有經濟成分，外商獨資經濟成分，國內多種經濟成分與外商合資、合作的經濟成分，多種成分并存；
市場經濟的一般規律。價值規律、競爭規律、供求規律并存；
物質利益規律。一般稱物質利益法則或原則。由于在商品貨幣關系普遍存在的條件下，不論是何種經濟制度或何種經濟體制.物質利益關系中共同性的內容占主要成分，所以不妨把物質利益原則或法則稱作物質利益規律；
計劃協調規律。不論何種經濟運行形態，都存在經濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質存在差別。我們不能一講市場經濟和充分發揮市場規律的作用，就不要計劃了。我們強調計劃對發展房地產經濟的調節，是由社會主義市場經濟中國有經濟成分的地位和社會主義市場經濟體制決定了的。
上列這些經濟規律，是社會主義市場經濟條件下國民經濟總體和各部門、行業經濟都存在的，從國民經濟總體和其他部門、行業的角度來探討這些規律的基本要求、具體體現和作用，是社會主義政治經濟學和其他部門、行業經濟學的任務和研究對象。房地產經濟學要闡明的是上列這些規律在房地產業中的綜合的和具體的要求、體現和作用。
房地產業具有自己的特點，房地產業具有自己的特殊規律或特殊關系。這主要體現在：房地產商品生產的特殊性、房地產經營的特殊性；房地產的統一計劃、綜合開發；房與地的統二關系；房地產業在市鎮建設中的先行性；房地產的升值趨勢；房地產資源的短缺性與合理配置關系；房地產與其所處的經濟、自然、社會、文化等環境的適應性；房地產發展的綜合平衡關系；居住水平與社會經濟發展水平的適應性；房價與地價的關系；房地產價格的地域和地段差別；房地產商品生產實體大，消耗大，占用資金多；房地產商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產經濟活動牽涉到的各種關系，也應是房地產經濟學研究的對象和內容。如：經濟調節機制、城市規劃機制、產業法規、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會經濟信息、房地產供應體制、物資供應機制、市鎮管理體制、國家產業政策，等等》
房地產經濟學的研究對象，以房地產業作為立足范圍。在這一產業范圍中的經濟活動內容是十分廣泛和錯綜復雜的。所以，在實踐上，房地產經濟學必須把下列幾對關系作為主要方面加以重點探索。除了住宅一類房地產之外的非住宅房地產經濟的運行規律；在房產與地產統一的前提下，把土地這一房地產開發經營的基本要素和基本對象放在房地產業的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學地研究房地產的投資開發、生產過程的基礎上，充分地研究房地產實物商品和勞務銷售的流通運行過程，只研究生產，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產開發經營的要素的取得放在應有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設備的配備、勞動力的準備；此外，還有開發經營地域和地段的選擇、行業和部門的選擇，因為地理位置和行業特點對于房地產業說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產經濟學的視野，要能覆蓋整個房地產經濟運動的全過程，包容整個房地產業范圍�？茖W地判斷，來自對事物全過程、全部內容的系統、全面、深入和持續的研究與探索。
四、房地產經濟學的范疇和理論體系
房地產經濟學的根本范疇和根基是房地產商品。即從房地產商品范疇出發，來系統、全面、深入研究房地產經濟問題，來構建房地產經濟學體系。確認房地產的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產經濟學在我國是一門年輕的部門經濟學。房地產是商品，從而我們可以由此出發把房地產業從產品經濟、福利經濟的軌道轉到商品經濟軌道上來。房地產商品與其他商品相比具有自己的特點，并有自己獨特的運行過程。因此，我們要從房地產商品出發，既在理論上形成自己的體系，又在實踐中構建其運行機制。
房地產經濟學從房地產商品出發，由一系列的范疇按邏輯關系形成一個理論體系。這一系列范疇是構成房地產經濟學理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產”；“房地產市場”；“房地產價格”；“土地轉讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產商品”；“房地產融資”；“房地產開發”；“土地開發”；“房地產投資”；“房產地產”廣房地產業”；“房地產經濟”，等等。不論這些范疇在房地產經濟學理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產商品”是最基本的范疇。
這個理論體系的框架，只能建立在房地產商品經濟關系總體內，也就是限于土地使用權和附著于土地的房屋建筑物的商品經濟關系的總和內。任何概念和范疇都有自己的范圍規定性，房地產經濟學不能例外，也有自己的范圍規定性。這規定性不是任意的，是由學科的內容客觀地邏輯地規定了的。
處于房地產經濟學理論體系中的各個范疇，不是任意結合的，是按房地產經濟運動規律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產（房產和地產)——房地產商品——房地產融資——房地產投資——土地開發——土地批租——土地轉讓——房地產開發——房地產轉讓——房屋租賃——房地產市場——房地產價格——房地產業——房地產經濟——房地產經濟運動是一個復雜的過程，體現著錯綜復雜的商品經濟關系，上面所列次序只能反映由“房地產”出發而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。
五、房地產經濟學與其他相關科學的關系
房地產經濟學是一門獨立的部門經濟學。正如國民經濟中的產業劃分一樣，房地產經濟學是與工業經濟學、農業經濟學等產業經濟學科相互并列的。國民經濟中各個產業部門是相對獨立的，房地產經濟學也是相對獨立的?但是產業與產業之間是相互關聯的，房地產經濟學也是與其他產業經濟學科相關聯的。從經濟學科角度看，房地產經濟學與有、關原理性或共同基礎性經濟學科，和那些與社會經濟關系相連的學科也是相關的。因此，可把相關聯的經濟學科分列如下：政治經濟學(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經濟學；土地經濟學；投資經濟學；建筑經濟學；市場營銷學；金融學；價格學；人口經濟學，等等。
在這里，不能認為房地產經濟學是上述諸多學科的相關內容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門獨立的經濟學科。
在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產經濟學，要科學地從社會主義經濟建設實際出發，深入、系統地研究房地產經濟運動的規律，探索科學的房地產經濟運行機制，從而有助于解決房地產經濟運動中的問題，有助于調整各種經濟關系，必須在馬克思主義的指導下進行研究。馬克思關于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關于城市住宅的理論，列寧關于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導。
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