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海南旅游房地產的開發模式分析論文
一、海南旅游房地產的開發現狀
2006年以來，海南房地產開始加速發展，房地產投資額保持在年40%以上的增長速度。根據《海南統計年鑒》的數據顯示，2007~2011年海南房地產開發投資分別為126.96億元、189.31億元、287.90億元、467.87億元、663.05億元;房屋施工面積分別為1175.96萬平方米、1390.57萬平方米、1992.78萬平方米、2593.82萬平方米、3659.88萬平方米;房屋銷售面積分別為302.77萬 平 方 米、336.99萬 平 方 米、560.34萬平方米、854.73萬平方米、888.19萬平方米，其中80%直接用于旅游房地產及相關項目的投資。海南島80%以上旅游房地產分布在東部沿海，東部沿海不但有優美的海灣資源，而且也是海南旅游的成熟線路，有利于將旅游客源、會務客源變成房地產客源，同時借助�？谑行某鞘�、文昌航天城、瓊海博鰲亞洲論壇及三亞國際旅游城市形成強有力的發展優勢。隨著三亞土地發展空間的縮小，緊鄰三亞的陵水、萬寧近年來異軍突起，成為海南旅游房地產的新生主力軍。中部旅游房地產發展主要分布在保亭及五指山，兩地利用“大三亞”概念形成的“泛區域”及自身獨有的原始熱帶雨林優勢進行發展中端療養、度假休閑房地產。西部旅游房地產發展較慢，由于受海南省產業發展規劃的影響，西部地區主要以工業為主導，在很大程度上制約著當地房地產發展，大部分市縣房地產發展仍處于初級階段，盈濱半島、臨高角、白馬井濱海新區、棋子灣及樂東的“三灣”近兩年也加大了旅游房地產的開發建設力度。根據新浪樂居網對消費者的網絡調查研究，海南購房者來源地十分廣泛，遍及全國各地，但以華東、華北地區為主，其中北京所占比例最大，其次為上海。從購房者的年齡來看，海南的購房者主要以中年 的 客 戶 為 主，41歲 以 上 比 例 占 到 了75.9%。由于此年齡階段的消費者正是中國改革開放先富起來的成功者，事業有成，家庭穩定，購買力強，注重療養、投資及度假，從而成為購買海南房地產的主力軍。從投資目的看，無論已購房者還是意向購房者，考慮作為度假目的的所占比例較重，說明了購房者認可海南養老環境的程度較高。從購房區域來看，無論度假、投資、養老，購房者認為三亞最為合適，因為購房者不但看中三亞是海南旅游的首要目的地，同時關注景觀、旅游景點及居住環境，更重要的是三亞一直以來都是投資熱點。此外，�？诤筒椧彩琴彿空咻^為關注的區域。 “泛三亞”地區的陵水、五指山由于擁有熱帶雨林氣候及景觀，消費者也給予了較高的關注度。
二、海南旅游房地產的開發模式
房地產的開發模式可以依據功能分類或者依據資源的依托方式進行分類，兩種分類方法側重點不同。
一般依據房地產的功能分類又可分成單一的開發模式 和綜合性 的開發模式。單一的開發模式根據旅游地具體情況的不同和房地產功能的不同可以分為以下幾類：對于景區資源較為豐富、自然風光優美、文化內涵深厚的地區，一般采用為旅客提供第一住所為主要目的景區住宅模式，可以充分利用當地豐富的自然人文景觀，而景區資源比較少的城市或地區若想采用這種模式，則需投入大量的時間和財力進行景區與房地產的同時建設與改觀;對于城市郊外及遠離大中城市的世外桃源型 的度假型 旅游勝地，一般采用建設旅游度假基礎設施的旅游度假房地產開發模式，這類地區會建立數量眾多的產權酒店、時權酒店等來滿足房地產投資者的需求;對于商務繁忙、會議眾多的城市和地區一般采用以旅游接待為目的的兼具會議娛樂功能的自營式酒店模式作為該地旅游房地產的開發模式。綜合性的開發模式一般是指集合了單一開發模式中的各種類型的大型社區的旅游地產的模式。
旅游地產一般以資源為依托，按具體方式的不同可以劃分地產項目的不同開發模式，則可分為借景開發模式和構景開發模式兩種基本類型。其中，借景開發模式包括將房地產建在旅游資源鄰近地區的自然資源依托模式和利用古城古鎮為依托建立房產資源的新城舊城模式。構景開發模式包括像深圳建立“錦繡中華”主題公園等人造景區的克隆模仿模式;還有以工業、會展、娛樂等行業作為旅游業的帶動產業的行業嫁接的旅游房地產開發模式;以及具有旅游地深厚文化氛圍和內涵特色的文化主題模式。
海南省具有豐富的自然人文旅游資源，并且也經常作為會議、會展等活動的舉辦地，其旅游房地產的開發模式綜合了以上幾種類型，形成了多種非常有特點的旅游地產經營模式。
(一)度假模式
由于具有非常優美的海濱、養生溫泉等，以自然條件為依托，逐漸形成了獨居特色的品牌定位高端的度假酒店，以休閑旅游的接待為主營業務，以游客為服務對象，能夠提供住、行、玩、食等綜合服務，包括酒店、度假村等，主要集中在亞龍灣國海南旅游房地產的開發模式研究■劉民培 王云松 顏洪平家旅游度假區、海棠灣、三亞灣、大東海、石梅灣等，代表性酒店有喜來登、希爾頓、萬豪、香格里拉、凱賓斯基、艾美、紅樹林、索菲特大酒店等，另外還包括高爾夫球場、潛水、水上體育運動和娛樂配套設施。除此之外，文昌的銅鼓嶺生態旅游區和航天主題公園，樂東的龍沐灣度假區和龍棲灣度假區，另外還有位于昌江的棋子灣度假區均已完成了規劃編制和項目前期等主要工作，進入開發建設階段。度假旅游房地產主要集中分布于幾大資源優勢最明顯的灣區，這些地區憑借優勢的自然資源吸引了大量開發資金，已開工的所有項目投資超過了500億元，正建的高端酒店和度假村等超過了30個，在建旅游地產的總面積達到了300萬平;已經在運營當中的酒店超過了30家，而已售出的旅游地產總面積約有200萬平，旅游地產變成了海南經濟建設的關鍵支持力量，促進了海南經濟的發展。
海南度假酒店的數量在全省房產數量中所占比重較大，各種類型的度假酒店一直是海南旅游房地產的中堅力量，海南度假酒店與一般城市住宿酒店的差別主要在于其建立的地理位置及所提供的功能方面。度假酒店多建設在濱海、山野、湖泊等自然風景區附近，一般依山傍水，與優美的自然風光互相呼應，廣泛分布于各個旅游景點，為旅客提供前所未有的不同的度假體驗，并且度假酒店一般都是多功能酒店，不單為旅客提供餐飲住宿等基本條件，還兼具休閑娛樂等功能。海南省度假酒店類的旅游房地產有三個特點。一是在于其周邊自然條件優越。一般選擇擁有陽光、沙灘等豐富海景資源的海灘進行建立，方便來此度假的游客飽覽濱海美景，這種得天獨厚的自然風景、生態資源為度假旅游的酒店提供了基礎;二是由于獨具特色的品牌資源，基于其優勢的自然資源條件，能夠吸引大量國際高端酒店的進入，形成了明顯的品牌吸引效應，這些成為提高海南旅游品質的重要部分。高端酒店的入駐帶來了文化、管理手段、資金和就業支持，并且形成高端聚合效應，吸引更多的高端品牌酒店進入。三是對目標的客戶定位準確。從招商引資到規劃洽談，所有已進入和未進入的酒店都是定位為服務高端客戶，由此酒店的硬件設施均與之配套，以及對外實行以“免簽證、零關稅、放航權”為主要特點的旅游政策也有利于幫助海南吸引更多來自國內外的高端客戶群體。
(二)居住模式
海南擁有舒適的氣候和宜人的自然風光，熱帶氣候和自然風光是其發展特色，也是吸引國內外旅客將海南作為第二居住地的個性化元素。海南將濱海等自然風光極其優美的海景用地用來進行度假模式的開發，所以這部分土地資源基本消耗殆盡，城區將成為海南省發展第一居住地居住模式的主要土地資源。三亞、�？诘群Ｄ习l展旅游房地產的主力城市已充分利用其土地資源，進行了居住模式的嘗試。居住類的旅游房地產不斷發展，也形成了兩個特色，首先是受到具有資源優勢的一線海景資源越來越少的影響，二線海景住宅價值不斷提升并將成為主要的競爭地區;其次是針對具體的房地產產品，二線的土地資源因為各種競爭而顯得尤為珍貴，居住模式的房地產開發愈發重視自身特色的體現和品牌形象的創立。在戶型方面，多以250平方米及以上的高端別墅和50~80平方米的大眾化精致小公寓這兩種兩極分化嚴重的戶型為主。高端別墅的營銷定位是國際和國內的高端客戶和投資者，而小戶型的精致小公寓的營銷定位是追求安逸和享受的房地產投資者和居住者。如今，愿意來海南居住的旅行者越來越多，精致小巧的小戶型公寓受到了越來越多人的追捧。小戶型的建設更加豐富多彩，其功能也在不斷完善，住房利用率、性價比也在不斷提高，并且還提出了健康舒適的住宅理念，使小戶型發揮了更大的功效。
1.高檔度假居住房地產，以雅居樂清水灣為代表，清水灣將優越的自然環境與外銷地產結合，打造高端度假型居住地產。海南省的高端地產比較集中，一般是基于當地旅游資源的吸引力，因此主要集中在沿海風景好的地方。這些地產項目占據了壟斷性的海景資源，全年可以實現濱海游樂，開發優勢明顯。它的銷售目標是瞄準全球的高端客戶，前期的規劃和國際級的團隊合作，后期的招商運營引入國際級高端品牌的管理，國際化因素明顯，是國際旅游島建設的重要組成部分。
2.養老房地產，以五指山、保亭旅游房地產項目為代表。這些地區處于海南省的中部，擁有更舒適的氣候資源，冬季的時候比沿海灣區干燥，風也溫和許多，特別適合老年人養生，同時與沿海資源相比，這些地區有更多的價格優勢，因此對于有養老投資的客戶更加有吸引力。另外養老地產的特點在于生態養生資源豐富，比如保亭有豐富的溫泉，適合居住養生。養老地產被越來越多的人所認可，客戶群也從候鳥式逐漸變成高端客戶，由此而興建了大量高端別墅等建筑。
(三)度假和居住結合的綜合模式
建設國際旅游島是海南的一次重大戰略調整，發展旅游房地產，重要的是將海南省旅游業由“觀光旅游”為主發展到以“度假旅游”為主，完成旅游業結構轉型，促進旅游房地產業的發展。觀光旅游的特點是游客在短時間內走馬觀花的欣賞旅游地的風景，感受旅游地獨特的文化和魅力，旅客的時間比較緊，日程安排比較滿，整體旅游節奏較快。而度假旅游則可以說是一種慢節奏的生活方式，更多的在于使游客感受和體驗當地旅游資源的魅力，使身心得到放松，所以一般在旅游地居住的時間較長，不僅需要各種酒店提供休閑住宿，也需要其他房地產資源來提供較為長期的住宿。度假和居住模式結合的綜合性模式就是為了方便旅客進行度假和休閑的旅游，這種模式的房地產有其獨特的特點：一是對所在地的環境要求高，非常重視環境的優美和舒適，選取充滿陽光和沙灘魅力的海濱或者湖景等，同時擁有康樂資源如溫泉和完善的旅游配套資源;二是開發不同類型的產品以適應不同的消費群體，滿足不同的需要;三是在目標客戶方面，客戶范圍較廣，依然以高端客戶為主，兼顧國內外市場的平衡，吸引更多度假和休閑為目的的旅客。
三、結語
海南旅游房地產因其獨特的氣候資源和優質的自然風光在全國具有很強的競爭優勢，也是海南經濟增長的主要推動力。海南旅游房地產應在現有模式的基礎上提供更優質的軟環境，以提高其在國內外的競爭力和知名度，帶來更大的聯動效益。
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