旅游度假區的開發模式探討

旅游度假區的開發模式探討

　　旅游度假區的開發模式探討

　　內容概要：旅游度假區的開發沒有固定的模式可循，只有針對實際情況，量身打造才是良策．照搬照抄前人的旅游產品已經不能滿足目前日新月異的旅游市場的需求，因此，我們在開發過程中，必須立足當地實情，密切關注市場動向，時刻跟進游客的需求，打造具有時代性、地域性的新型旅游產品。旅游從傳統觀光時代邁入了產業化升級階段。旅游產品從觀光產品向休閑復合型產品過渡是必然趨勢。

　　現如今，隨著城市人口的擴張，城市化的腳步正在加快，城郊型旅游區開發成為近年來旅游開發的熱點，但是，如何在有效保護城郊地區生態環境的同時，開發具有區域色彩的旅游產品；如何在如火如荼進行旅游區開發的同時，有效吸收城市擴張所帶來的城市功能的擴張，這些都成為城郊型旅游開發有焦點，現我們結合嘉興湘家蕩區域項目策劃項目，做一個城郊型旅游度假區開發模式的探討。

　　明代懷悅在他的《過湘湖》詩中所寫，在湘家蕩邊上修筑園林，使得湘家蕩成為了當時嘉興有名的風景地。然而，時過境遷，如今的湘家蕩，昔日的江南園林已經消失，取而代之的是浙江省城鄉統籌配套改革的建設新貌，區域旅游的開發也成為了湘家蕩譜寫盛世華章的契機。

　　前言

　　隨著城市化的發展，城市效區憑借其獨特的區位優勢和資源特點成為近年

　　來旅游開發有熱點。城市郊區擁有比城區優越的生態環境，開敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀的依托。從區域整體開發格局來看，城郊度假區的旅游開發不僅能給規劃區塊本身帶來發展的空間；而且，由于其身處城市與鄉村開發的邊緣地帶，城郊度假區還具有承接城市擴展的功能，通過旅游項目的開發，匯聚人氣，形成區域的人流、物流、商流，而完善的區域基礎設施環境，優美的生態環境景觀，更能提升周邊地產的土地價值，成為區域發展的核心引擎項目。

　　湘家蕩概況

　　嘉興地處長三角地區核心圈層，東鄰上海，西靠杭州，北連蘇州，南與寧

　　波隔錢江而望。本次規劃區塊湘家蕩位于嘉興市東北側，距離嘉興市區約為7公里，南部與中心城區向接壤，東面為南湖區大橋鎮，西側為秀洲區油車港鎮，北臨嘉善縣。整個區域交通條件便利，320國道從地城北部穿梭而過，根據上位規劃地塊內將有三條城市干道通過，交通便利性將近一步增加。

　　根據土管部門2007年底土地利用變更調查資料，湘家蕩區域用地總面積為4338。1公頃，其中農用地為2955公頃，建設用地為882公頃，未利用地（水域）501。1公頃。規劃范圍內通過兩分兩換政策，農戶已經全部集中搬遷到新型市鎮區。

　　區域內農用地所占面積較大，屬于典型的江南水鄉稻作景觀區，開發用地較少，保存了最原始的江南水鄉傳統風貌。作為嘉興城郊型旅游度假區開發有處女地，湘家蕩區域之前已經做了幾輪規劃，但是都沒有付諸實施。2009年7月，湘家蕩區域聯合開發建設管委會委托奇創旅游咨詢運營機構編制《嘉興市湘家蕩區域旅游開發策劃》，如何在科學規劃的背景下推出具有吸引力的策劃方案，這是策劃初期遇到的最核心問題。

　　城郊型度假區開發思路

　　研究市場，項目定位明確。城郊旅游度假區要找準在整個度假區在整

　　個城市中擔當的時代性角色，避免同區域內其他度假區在產品類型上發生雷同，通過調查研究，嘉興城郊型旅游產品主要以傳統農家樂、水鄉古鎮產品為主，如周家莊農家樂、西塘、烏鎮等。

　　根據項目的具體特點，設計適合本項目發展的模式。城郊旅游度假區

　　的開發一定要開創自身的發展模式，有自己的特色，防止項目的雷同化，在人本服務、項目設置、建筑特點、軟件配套方面要有自己的特色。在旅游產品開發過程中，項目組一致認為，如果繼續做傳統古鎮，做傳統農家樂，一方面很難超過烏鎮、西塘的知名度，二來項目雷同，不具有特色，反而降低了該度假區的區域競爭力。

　　復合產業業態的設計。復合產業業態，將傳統的旅游產業與商業、地

　　產業、會展產業、運動康體產業、教育產業、創意產業、彩頭業、農業、工業等結合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開發項目的角色與目標，努力挖掘自身的優勢，利用恰當的商業措施與文化聯姻，用市場的方式運作才能獲得最佳經濟效益。從近年來嘉興市經濟發展和全社會產業結構調整的大趨勢看來，以現代服務業為旗幟的第三產業的發展是未來經濟發展的必然方向。深度挖掘特色產業、優勢產業，整個產業鏈，立足資源特色，開發綠色旅游產品，在創造經濟效益的同時追求對環境的最低破壞，才能形成旅游區的可持續發展。

　　注重湘家蕩區域項目策劃和創意，提升項目的品牌含量。在開發過程

　　中，必須注意項目的規模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應在創意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

　　重視景觀規劃，合理安排布局。規劃是建設的龍頭，城郊旅游項目必

　　須統籌規劃、合理布局、均衡布點、具備人本關懷，既著眼當前，又立足長過，將旅游地產的開發效益與風景區生態環境保護、文化生態優化結合，實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。

　　商業運作模式設計多樣化、特色化。商業運作模式設計是開發城郊旅

　　游景區不可或缺的，運作模式設計時要注重多樣化、特色化、時尚化，通過不同的運作模式，來提升城郊旅游度假區的吸引力。

　　湘家蕩開發模式探討

　　度假區和旅游地產

　　5。2平方公里的湘家蕩省級旅游度假區是區域內最為核為的資源集合區，

　　交通條件優越，擁有將近2000畝的水域面積。通過挖掘自然和歷史人文資源，圍繞湖區恢復湘湖八景、新建“禾”文化主題廣場、培植圍繞濕地為主題的度假村和濕地迷宮樂園等項目、圍繞精研講寺形成一系列宗教文化主題類旅游產品。

　　在豐富度假區旅游產品體系的同時，考慮到整個區域處于嘉興市城郊結合部，作為城市功能的首選輸出地之一，在做好度假區的同時，也要考慮到旅游地產的戰略性引導功能。項目組在借鑒深圳東部華僑城和杭州余杭良渚文化村等案例經驗的基礎上，結合該區域的戰略定位和實際資源條件，在區域內形成品質較高的居住區。

　　豐富整個區域內的游覽內容，實施東聯西進的空間發展戰略，形成一主兩副，一軸三區的功能結構，以湘家蕩省級旅游度假區為基礎，“東進”形成另一旅游核心吸引物－江南水鄉生活的核心體驗基地，以“農夫、水鄉、有點田”的主題特色，策劃“臨水小居”、“清貧草屋”、“園林大宅”等房產項目和富有江南水鄉韻味的水鄉農事活動等項目，在后期運營上，建議取消門票制度，通過服務實現贏利，實現旅游地產的良性運作。

　　度假區和城鄉統籌配套

　　七星鎮是浙江省統籌配套措施“兩分兩換”的示范點之一，在對湘家蕩區

　　域旅游策劃過程中，七星鎮鎮區的建設必須納入整個度假區的統籌范圍，實現旅游度假與居民日常生活的良性互動。通過對周邊基礎設施的完善和一些商業網點的設置，在滿足當地居民日常生活需要的同時也能對度假區的旅游功能進行補充。通過一系列景觀節點的打造，疊合一些夜游系統，水路游線等系統，突出這是生機盎然的新生活度假新天堂。

　　3。主題娛樂和傳統水鄉民俗體驗

　　作為傳統江南水鄉的稻香文化區，在開發過程中，緊扣這一資源特色，根植地域文化，打造具有地域特色的旅游產品和項目是項目組深入思考的焦點問題。

　　只有民族的，才是世界的。通過深入挖掘當地的傳統風俗風貌，策劃吳越水鄉農村博物館、豐收廣場、景觀稻田、稻田酒店等項目，充分反映當地以水鄉為核心的稻香文明，以體驗水鄉的田園生活方式為核心。

　　總結

　　城郊型旅游度假區的開發沒有固定的模式可循，只有針對實際情況，量身

　　打造才是良策。照搬照抄前人的旅游產品已經不能滿足目前日新月異的旅游市場需求，因此，我們在開發過程中，必須立足當地實情，密切關注市場動向，時刻跟進游客需求，打造具有時代性、地域性的新型旅游產品。

　　旅游從傳統觀光時代邁入了產業化升級階段，旅游產品從觀光產品向休閑復合型產品過渡是必然趨勢。在城郊型旅游度假區開發過程中，首先要圍繞城市這個主題，從承接、改進和完善城市功能入手，重點強調城市規劃對旅游策劃的指導作用，與度假時代的旅游策劃形成思路和實施手段上互補，策劃重在解決思路問題，而城市規劃更加強調合理性和實施性，在城郊型旅游開發中，追求城市規劃與旅游策劃的互補互融，對于整個項目的推進具有至關重要的促進作用。

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