房地產財務分析范文
房地產財務指房地產經營管理部門在其經營或業務活動中，通過資金的籌集、分配、運用和收回，而與有關方面所發生的經濟關系。房地產財務統計就是對房地產財務活動的經濟特征進行數量方面的分析，以反映房地產經營單位資金的運行情況，為提高資金使用效果提供依據。
房地產企業財務戰略分析論文
摘要：
房地產企業財務戰略問題是發展的根本問題。從行業特點看，房地產行業具有資金密集性特點，資金投資大，回收周期長。房地產企業只有解決好籌資問題，才能更好完成企業財務戰略目標。房地產企業的戰略目標必須與其他目標進行有效整合，才能實現企業的全面協調發展。企業只有改變財務戰略目標，不斷提高企業財務管理水平，合理控制財務風險，才能促進房地產企業財務戰略目標實現。
關鍵詞：房地產企業 財務戰略 財務風險
房地產業的發展時間不是很長，但是已經在國民經濟中占據著重要地位、發揮著重要作用。一方面房地產行業自身的發展速度較快，另一方面房地產行業所生產的產品與人民生活密不可分。隨著社會經濟的發展，房地產行業越來越受到社會的關注，房地產行業也在關注中成長。同時，行業參與的主體數量越來越多，房地產行業之間的競爭力越來越大。我國房地產行業要想在激烈的市場競爭環境下贏取發展，制定科學合理的發展戰略顯的尤為重要。企業戰略可以按照層次不同進行劃分，職能戰略、競爭戰略和公司戰略是企業發展的三個重要戰略。職能戰略主要發揮財務戰略、營銷戰略和人事戰略作用，財務戰略在企業發展中發揮重要的作用，財務戰略需要以價值分析為基礎，在企業發展戰略統籌下完成。
房地產企業財務戰略在促使企業發展中發揮戰略作用，可以實現企業財務資金均衡流動和有效配置，房地產企業財務戰略目標是維持企業長期穩定發展的基礎，也是企業處于長期盈利狀態下的戰略性思維活動。財務活動是企業若干戰略活動之一，所以房地產企業的財務戰略就是企業發展戰略，因此財務戰略是房地產企業總體戰略的重要組成部分，與企業整體發展戰略形成一個有機組合。[1]從房地產企業發展角度看，總體戰略主要分為財務戰略和企業戰略，財務戰略在企業戰略中發揮特殊作用，從房地產企業的內部發展角度分析，可以保證企業內部戰略能夠有效執行。通過分析可以看出，房地產企業財務戰略在推動企業戰略發展的同時，對企業其它戰略順利實現發揮重要作用。
投資性房地產財務風險度量分析
【關鍵詞】 投資性房地產； 財務風險； 度量
投資性房地產，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費）目的持有的房地產。根據企業會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。《企業會計準則第3號——投資性房地產》規范的主體是企業（包括公司），規范的對象包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并預備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。
一、投資性房地產財務風險的形成機理
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，它產生的現金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產。這一點使得本文能夠單獨對投資性房地產的財務風險治理進行研究。在不同的理財環境和理財階段，投資項目的財務狀況各不相同，投資項目的財務風險也就有不同的表現形式，形成不同的財務風險種別。當用現金流量來評價特定投資項目的可行性時，現金在不同階段流進流出的不確定性就表現為不同的財務風險種別。投資性房地產財務風險的主要表現形式是經營風險和籌資風險。經營風險是無法實現預期資本價值的可能性，籌資風險是到期無法履行資本清償義務的可能性。投資性房地產財務風險是經營風險與籌資風險的同一，其形成過程如圖1所示：
由圖1可以清楚地看到，經營風險和籌資風險是基于不同視角對財務風險的具體描述，是財務風險這一題目在不同階段的兩個表現。經營風險是從現金流進的角度反映無法實現預期資本價值（即租金收進和資本利得）的可能性，持有階段的運行用度與投資性房地產的經營密切相關，因此運行用度作為負的現金流進考慮。籌資風險是從現金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務的可能性。經營風險是籌資風險的根本原因，是財務風險的關鍵主導；籌資風險集中體現了經營風險的后果，是財務風險的集中爆發。
二、投資性房地產財務風險治理體系
對投資性房地產財務風險治理要充分考慮當前的經濟趨勢，并密切聯系房地產市場景氣循環。
首先，建立風險治理信息系統，以把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。對于企業投資者來說，應廣泛、持續不斷地收集與本企業投資性房地產相關的內部、外部初始信息，包括歷史數據和未來猜測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的本錢過高，不符合本錢——效益原則，但是應該關注有關研究機構發布的各種信息，建立適合自己的信息治理檔案。
其次，根據收集的風險初始信息，結合具體投資性房地產項目情況，建立風險評估系統，利用成型的風險治理工具，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供條件。風險識別，既要正確判定一項財務活動中存在什么風險，又要找出引起這些風險的原因。
最后，根據風險度量框架的指示，針對租金收進、營業用度和籌資結構建立風險控制系統，將防范放在第一位，綜合采取風險回避、風險分散、風險轉移、風險自擔的控制措施。
三、投資性房地產財務風險度量
財務風險度量，是通過計算相關指標或建立模型對識別出的財務風險從量上進行估計，建立財務預警系統，為風險決策提供科學依據。投資性房地產對客觀經濟環境的敏感性，要求投資者能夠使用經濟指標從宏觀上對其財務風險進行把握，同時，財務風險的度量終極應落腳于財務指標的靈活分析與運用。為此，筆者將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。 #p#分頁標題#e#
（一）經濟指標
描述房地產市場狀況的經濟指標有很多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標都可以衡量房地產景氣循環及其周期，而且統計數據也較為輕易獲得。但是，作為投資性房地產財務風險的度量指標，筆者以為空置率是最優的量化指標，原因如下：
首先，“空置”是財務風險的直接體現�？罩帽旧砭鸵馕吨顿Y性房地產經營不善，是財務風險的首要導火索。
其次，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產市場狀態的指示器。
再次，空置率是一綜合的指標，其高低會影響價格/租金的變化，對價格/租金產生調節作用。
最后，分析空置趨勢還有助于確定潛伏項目的“穩定使用率”。 �。ǘ┴攧罩笜�
現金，既是資本又是報酬。財務風險治理的出發點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，終極都由現金來反映。因此，財務風險治理應以現金流量為基礎。
1.投資性房地產現金流量分析
從物業持有者的角度，投資性房地產現金流量分析應采用股權現金流量法�，F金流量包括流出量和流進量。投資性房地產的現金流出量（投資本錢）主要是初始投資（包括購買價格或建造本錢）；投資性房地產的現金流進量（投資回收）包括稅后現金凈流量和稅后處置收進。
首先，初始投資=購買（建造）價格
-債權人投進 其他購置本錢。
其次，稅后現金凈流量。稅后現金凈流量是物業持有者在投資持有期間每年的現金流進量在抵減經營付現本錢、債務支付和所得稅后的余額。
最后，稅后處置（銷售）收進=銷售價格-銷售用度-未償還債務余額-應納稅額。
2.NPV決策與期權
凈現值NPV是用來評價長期投資項目可行性的傳統財務指標。NPV決策的基本思路是：
將投資方案的現金流出量和項目完成后每年的現金流進量進行對比，確定現金凈流量（投資收益），據此評價方案的可行性，或可對多個方案進行比較，為終極的投資決策提供依據。若只有一個備選方案，NPV為正時，可對其進行投資，反之則放棄該項目；若有多個備選方案，且方案之間是互相排斥的，則選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可使用凈現值（NPV）法對投資項目的.財務風險做出猜測。當凈現值為正數時，償還本息后項目仍有剩余的收益，風險較��；當凈現值為負數時，項目的收益不足以償還本息，風險較大。
3.財務預警指標測度系統
財務預警指標測度系統的實施步驟為：設計監測指標——測算監測指標的預警臨界值——設置警限和警度——測度監測指標的實際值——比較實際值與臨界值，根據預設的警限，預告警度。
�。�1）設計監測指標
投資性房地產財務風險包括經營風險和籌資風險。相應地，預警指標也分為經營預警指標和籌資預警指標。具體指標設計如表1所示。
表1中的某些指標解釋如下：
營業凈收進=潛伏的租金收進-空置和欠租損失 其他收進-營業用度
實際租金收進=潛伏的租金收進-空置和欠租損失
房地產年均價值=（年初房地產價值
年末房地產價值）/2。根據新企業會計準則的規定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這樣，當投資者采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量時，房地產價值有可能會產生波動，所以，要使用均勻值。
均勻凈資產=（年初凈資產 年末凈資產）/2
�。�2）設計預警臨界值
預警臨界值是通過對財務數據的剝離和計算而得到的判定有無警情出現的財務數據。房地產的地域性及對國家宏觀政策的敏感性，決定了其預警臨界值的設計是財務預警指標測度系統的一大難點。筆者通過先設計各子項、母項指標的預警臨界值，再分別代進各監測指標的計算公式，從而求出各監測指標的預警臨界值。各監測預警指標中的子項、母項預警臨界值的計算公式如下： #p#分頁標題#e#
營業凈收進的預警臨界值=前三年均勻還本付息額 前三年均勻所得稅額
實際租金收進的預警臨界值=（同期銀行貸款年利率 1%）×房地產年均價值的預警臨界值
房地產年均價值的預警臨界值=負債的預警臨界值 均勻凈資產的預警臨界值
應收賬款的預警臨界值=前三年稅后現金凈流量不為負數的應收賬款均勻值
均勻凈資產的預警臨界值=前三年稅后現金凈流量不為負數的凈資產的均勻值
債務總額（負債）的預警臨界值=營業凈收進的預警臨界值/同期銀行貸款年利率
�。�3）設置警限和警度
以預警臨界值為基準設置警限，警度是指警情的程度。直接用監測指標的實際值與預警臨界值作比較，結果是盡對數，不便于設置警限，而應該選擇使用指數（比較相對數）來設置警限。
各監測指標的預警指數=（本期監測指標實際值-本期監測指標預警臨界值）
/本期監測指標預警臨界值
一般來說，計算結果若為正數，則表示安全系數，投資項目的該項監測指標所反映的內容無警；計算結果若為負數，則為預警指數，投資項目的該項監測指標所反映內容的警情隨著預警指數變小而越來越嚴重。假如監測指標為區間型變量指標或為愈小愈好型變量指標，需將上述指數公式的子項的被減數與減數互換位置。
【參考文獻】
[1] 屈楊.淺談投資性房地產轉換的會計處理[J].中國高新技術企業，2008，（04）.
[2] 吳娜娜.淺談投資性房地產的會計處理[J].財會月刊，2008，（03）.
房地產企業財務風險分析及預警初探
一、引言
房地產業在我國尚屬一個新興行業,起步于上世紀80年代中期,僅有20年的歷史,具有很大的'發展潛力,是一個成長性很高的行業。國家統計局公布的2003年和2004年的房地產綜合景氣指數均在2002年之上。2004年,全國房地產行業完成投資1.3萬億元,比2003年增長28.1%。盡管房價上漲增加了普通購房者的負擔,但旺盛的購房需求和經濟的持續快速發展依然是房地產行業景氣的主要支撐。國內有學者指出,未來五年,全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是由于中國房地產市場的需求增長態勢將會在較長時期內存在,住房供給偏緊,旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區及全國房價的上漲。
在全國房地產行業快速發展的同時,房地產行業的風險也逐漸顯現,引起了專家學者的關注。中國指數研究院常務副院長黃瑜在中國經濟前瞻論壇上指出,
房地產財務分析論文
論文常用來指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章，下面是關于房地產財務分析論文的內容，歡迎閱讀！
【摘要】本文從資產負債表、損益表和現金流量表出發，采取比率分析與現金流量分析相結合的方法，結合房地產企業的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業的財務狀況，以期對房地產企業的財務狀況有一個全面的認識。
【關鍵詞】房地產企業 能力分析 財務狀況
從2007年第四季度開始，中國房地產市場開始了調整，全球金融危機的爆發使房地產市場的調整幅度進一步加大。房地產市場出現價格盤整、成交量持續萎縮的狀況，對房地產企業的財務狀況造成非常不利的影響。房地產企業必須進行客觀的財務分析，反映企業真實的財務狀況及贏利能力，為企業管理層提供決策依據。
一、房地產企業的贏利能力分析
贏利能力是企業成敗的關鍵，只有長期贏利，企業才能真正做到持續經營。反映贏利能力的財務比率有凈資產收益率、總資產報酬率和權益報酬率等，所有這些指標都與凈利潤有關。盡管包括非經常性損益在內的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況，但是扣除非經常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業務的贏利能力。為了更加客觀真實地反映企業持續、穩定的贏利能力，在計算凈利潤時，應剔除兩方面的影響，一是剔除非經常性損益的影響，二是剔除企業管理層利用技術手段調節利潤的影響。非經常性損益通常指與企業的主營業務無直接關系的各項收支、損益、各項資產減值準備、補貼收入等科目。