試論旅游社區類型房地產的開發模式

試論旅游社區類型房地產的開發模式

[摘 要] 隨著我國城市化進程的加快，旅游社區類型房地產在我國旅游房地產實踐及城市發展中正扮演著日益重要的角色。 本文研究了旅游社區類型房地產開發的現實意義及模式演進，試圖探討北京奧林匹克森林公園在賽后向此類型發展 的可行性，給出了奧林匹克森林公園的開發主題定位，并對其后續運營中可能出現的問題進行了分析。
　　[關鍵詞] 旅游社區類型房地產；奧林匹克森林公園；主題公園；郊野公園；中央體育區(CSD)
　　
　　旅游社區類型房地產，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區基礎上發展起來的、配套設施較為齊全、以居住為主要目的的房地產。旅游社區類型房地產是旅游產業與房地產業發展到一定階段后相互滲透與融合的產物。隨著我國城市化進程的加快，旅游社區類型房地產在我國旅游房地產實踐及城市發展中正扮演著日益重要的角色。
　　北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會的重要配套設施，但面臨著會后如何經營以保護生態環境及維持日常運營的問題。由于帶有城市公園性質的奧林匹克森林公園很難從自身的運營收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業模式設計是關乎其可持續經營的關鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區的開發模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發展目標定位為大型體育主題旅游社區，并對其后續運營中可能出現的問題進行了思索。
　　
　　一、旅游社區類型房地產開發的意義及開發模式演進
　　
　　1.旅游社區類型房地產開發的意義。旅游社區類型房地產開發對于旅游產業發展、房地產業發展以及城市發展三個方面都有一定的促動作用。
　　對于旅游產業來說，旅游社區類型房地產是城市旅游產品的重要構成，它通過地產和旅游項目的嫁接與融合，構建了一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，既是對現有文化旅游產品的延伸，又提升了房地產項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質，增強了旅游經濟的整體競爭力，并成為一種具有持續活力與擴張力的新興城市旅游產品。
　　對于房地產業來說，旅游社區類型房地產是房地產開發的一個新業態，它所針對的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場，提供的也不僅僅是短期使用服務功能，它在經營上更加側重的是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產權交易的范疇。旅游社區類型房地產往往是經營性景區發展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產業化的操作方式，因而其價格并沒有比普通樓盤超越太多，對于房地產開發商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區類型房地產既是對一般的房地產開發產品序列的重大補充，同時也是房地產開發商應對日益激烈市場競爭的一種戰略性擴張策略。
　　對于城市發展來說，旅游社區類型房地產是構建宜居城市的重要手段，對于優化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產的開發，多選址在城市的邊緣區，利用了城市邊緣區較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價格優勢，同時有效利用在城市邊緣區不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過項目的商業運作和生態旅游環境的營造，構建了一個融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區。這種開發模式，在一定程度上優化了城市空間結構，促使大城市由單中心結構向多中心、組團式、開敞式的網絡狀結構轉變，促進了城市空間的有序發展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環境污染、交通堵塞、治安、房價居高不下等問題起到了一定的作用，成為構建宜居城市的一個重要手段。
　　但應注意的是，盡管旅游社區類型房地產在區位選擇上位于城市邊緣區，但旅游社區類型房地產并不是“遠郊房產”的另一個名稱。經驗證明，旅游社區類型房地產的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個城市。在這方面已有不少開發商欲在京津冀交界地帶開發旅游房地產而紛紛遭遇失敗的例子。
　　2.旅游社區類型房地產開發模式的演進。旅游社區類型房地產的實踐，最早是由主題公園類型景區演變而來。研究者們認為，旅游社區類型房地產的開發理念及實踐，經過了“單一的主題公園”、“綜合性、區域性開發的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區”三個階段。
　　最早的旅游社區類型房地產的雛形是主題公園，其實質是滿足現代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產品，如世界上第一個主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個字本身所固有的局限性，使主題公園的發展存在障礙，同時，主題公園的高投資、高風險也成為主題公園投資者的一個難題。在此背景下，迪斯尼的創造者開始綜合性、區域性開發嘗試，并建立了一個產品豐富的娛樂休閑王國，迅速帶動了區域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時代的到來及旅游業態的深刻變革，旅游與地產的結合走向深入，大型旅游社區開始出現。而作為旅游社區類型房地產的創造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。
　　我國旅游社區類型房地產開發的啟動，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創的“旅游主題社區”住宅地產經營模式算起。華僑城通過旅游社區地產的開發，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區向復合型的旅游社區類型房地產轉變的創新之路。
　　
　　二、北京奧林匹克森林公園區域開發為大型旅游社區的可行性分析
　　
　　北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運會的核心區域。其中，北部規劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環路為界，占地約680hm2，將成為一個以自然山水、植被為主的，可持續發展的生態地帶，成為北京市中心地區與外圍邊緣組團之間的綠色屏障，對進一步改善城市的環境和氣候具有舉足輕重的生態戰略價值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區模式發展的可行性及意義在于：
　　1.解決賽后奧運場館及設施閑置這一世界性問題。奧運會的舉辦對一國經濟的影響全面而深刻，但同時，如何深挖“奧運”機遇的潛力，最大程度地發揮奧運效應和作用，尤其是避免“后奧運效應”，爭取更大的發展空間，是包括中國在內的任何一個奧運會舉辦國家都會面臨的問題。
　　在賽后，作為2008年奧運會的核心區域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運營又應該依靠何種經營模式來予以維持?以大型旅游社區的開發模式進行經營不失為一種思路。
　　2.改變旅游區“門票經濟”的尷尬狀況。我國旅游景區的發展一直處于“門票經濟”的困境，景區經營的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應帶有一定的社會福利與公益性質，因此僅僅依靠門票的收入來維持公園的正常運營及生態旅游環境保護可以說是杯水車薪。而以奧林匹克森林公園的景觀價值及生態價值為核心旅游吸引物，嘗試拓展其運營的商業空間，開發為主題性的大型旅游社區，則既實現了資源在一個更高層面上的配置，同時也使得公共資源能夠在更廣闊的范圍內發揮輻射效應。
　　3.整合奧運圈內的房地產項目，構建大型品質社區。奧林匹克森林公園區域房地產項目較多，但缺乏整合，存在良莠不齊的現象。奧運區域內既有高檔別墅區如亞運新新家園、紫玉莊園，也有中檔地產項目，如北辰綠色家園、萬科星園等，同時還有中低檔項目或經濟適用房項目，如北苑家園、天通苑等。以奧林匹克森林公園為主題的大型旅游社區的構建，將是一個利用城市基礎設施改善的良好機遇整合、提升現有地產項目，構建北京又一品質功能區的契機。
　　三、北京奧林匹克森林公園的開發定位：功能及主題的兼顧
　　1.我國公園的分類。我國目前尚無明確的國家標準對公園進行分類，僅根據實踐經驗，并參考國家建設部、林業部、國土資源部等相關部門的管理規定，按照功能及性質對我國的公園作如下劃分：
　　城市公園：城市公園是城市集中的公共綠地、城市生態保護帶及本市居民日常休閑娛樂的活動場所及防災避難場所，具有一定的社會公益事業性質。如北京的北海公園、玉淵潭公園、東單公園、皇城遺址公園等，其中，城市郊野公園也屬城市公園范疇，如北京的頤和園、翠湖公園等。
　　主題公園：因具有一定文化主題而創造出的人造景點，具有明顯的商業性，以吸引游客和追求利潤為主要目的。如美國的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公園等。
　　科學公園：以科普教育為主要功能的旅游景點，目的是保護自然和提高公民素質，包括兩大類型：天然科學公園，如地質公園、濕地公園、森林公園等；人造景觀科學公園，如動物園、植物園、海洋水族館等。
　　和平公園：原來是戰爭發生地，為紀念戰爭受害者而建立的公園，是以和平公園的方式來保護特殊的生態和文化，促進和平與安寧。如日本廣島的和平公園，韓國與朝鮮欲在非軍事區建立和平公園，北京市的中山公園等。
　　風景名勝區：指風景資源集中、環境優美、具有一定規模和游覽條件，可供人們游覽欣賞、休憩娛樂或進行科學文化活動的地域，國家級風景區相當于國外的國家公園。
　　2.奧林匹克森林公園的功能定位：城市郊野公園的性質。城市郊野公園是指位于城市外圍近、中郊綠化圈層，具有較大面積的呈自然狀態的綠色景觀區域，包括人為干擾程度小的傳統農田、處于原始或次生狀態的郊野森林自然景觀等。城市郊野公園滿足了現代都市居民踏青郊外，回歸自然，休閑度假的需要，仍屬于城市公園的范疇。
　　《奧林匹克森林公園規劃》中，對于賽后奧林匹克森林公園的定位是：奧林匹克森林公園在滿足2008年北京奧運會比賽需要的同時，還充分考慮了賽后利用，整個公園將成為北京市居民文化、體育、休閑的重要場所。
　　因此，應該把奧林匹克森林公園認為是城市公園中的郊野公園，仍具有一定的社會公益性質，一般由政府供給公園維護的日常經費，并不依靠公園的門票等收入彌補成本支出。
　　3.對奧林匹克森林公園開發為大型旅游社區的主題定位：中央體育區。中央體育區是指主要由體育、商業、居住、休閑等職能設施所構成，以綜合服務業的發展來促進城市產業結構和城市功能格局的優化，涉及體育運動、休閑娛樂及房地產等產業，聚集規模宏大的居住群及其與其匹配的商貿休閑部落的體育商貿休閑居住中心。目前，這種新興的產業形式及城市功能分區，在我國上海浦東、大連、青島等城市迅速發展，不僅為體育產業的發展注入了新的活力，也成為了城市中的新區。
　　奧林匹克森林公園賽后的發展目標是建設一個運動型、健康型的體育主題生活小區，既是北京大都市功能區的一種延伸，同時也是體育產業與城市功能有機融合的一種創新載體。
　　
　　四、問題及后續思考
　　
　　1.土地政策的限制。在我國城市發展的實踐中，由于房地產市場的持續升溫，導致宏觀層面對土地開發權的政策日益趨緊，也增加了旅游社區類型房地產的開發難度。另外，旅游項目立項及審批較之普通的商業地產項目成功性更大、成本更低，因此，一些房地產開發商就借旅游之名行房地產之實，將低價征得的旅游用地違規轉為房地產用地，從中牟利，并導致許多違規行為的發生。目前，為完善我國旅游住宅等房地產項目的開發，國家已經實施了嚴格的土地管理制度，相關土地招標及審批程序進一步完善和規范，尤其是對于風景名勝區、自然保護區周邊的旅游地產開發已有嚴格的限制。因此，土地政策的變化將使以奧林匹克森林公園為題材的旅游社區類型房地產的開發存在一定程度上的不確定性。
　　2.行業波動性的風險。旅游社區類型房地產模式是在近幾年房地產市場急劇擴張的宏觀背景下興起的，也受到了整個房地產業超出常規發展規律的市場泡沫的影響。實際上，旅游社區類型房地產中高端定位的特點使其面臨的消費市場規模比較有限，一旦市場波動必然導致經營風險。因此，行業自身的脆弱是旅游住宅房地產模式必須慎重面對的問題。尤其在后奧運階段，即奧運會后的一段時間內，由于受需求不足制約，可能產生房地產業波動、旅游業不景氣等低谷效應，因此，奧林匹克森林公園旅游社區類型房地產的開發同樣也會受到宏觀大環境的影響，存在著相當程度上的市場風險。
　　3.開發運營主體的問題。奧林匹克森林公園旅游社區類型房地產的運營主體，應是專業的城市運營商，是指那些承政府之上、啟市場之下的土地一級開發商，他們在政府的宏觀調控和指導下，充分運用市場化的機制和手段，通過開發大面積的土地來帶動城市和區域經濟的發展。我國目前城市運營商進行開發的模式尚不成熟，由于兼備開發商及部分政府職能的雙重身份，其融二者為一體的特殊的企業性質在開發運營中容易導致許多違規問題的出現。
　　
　　參考文獻：
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