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我國前期物業管理中存在的問題及對策
內容摘要:前期物業管理是整個物業管理活動中的起始階段,也是物業管理中的重要環節。本文首先對前期物業的概念進行分析,然后揭示前期物業管理中存在的一些問題,進而結合我國實際情況,提出完善前期物業管理的一些建議。關鍵詞:前期物業 前期介入 物業管理
前期物業的概念及特點
(一)前期物業的概念
關于“前期物業管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統一的界定。前期物業大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業管理在物業管理實務中,又稱為物業管理的前期介入,是指物業接管驗收之前,物業服務企業從今后物業使用者、服務者角度積極參與房地產開發建設的行為,即在物業服務企業正式接管物業之前的各個階段。第二階段,前期物業管理,是指自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與物業服務企業簽訂的日常物業管理合同生效時止的物業管理。
對于前期物業概念,應將前期介入和前期物業相區別,前期物業不應包含前期介入,即應僅指前期物業的第二階段�；诖�,前期物業可定義為自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發包方聘請監理進行監督,國家規劃和建設部門負責行政監督,即使是施工現場的秩序維護和環境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業管理的必要。
其二,在前期介入階段,物業合同是由開發商和其自主聘請的物業服務企業簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業服務企業對房地產開發無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業管理的含義相去甚遠。
(二)前期物業的特點
前期物業服務企業由建設單位選聘。前期物業服務合同是由建筑單位通過招投標或協議方式選聘物業服務企業后,與之簽訂的合同。由于業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業主大會成立之前,業主對于物業服務企業的選聘難以形成合意,為了物業利用和使用,由建設單位代表業主與前期物業企業簽訂前期物業合同。在此,由前期物業服務企業負責對物業的設施、設備、環境等內容進行驗收。
涉及三方主體且法律關系具有復合性。依據《物業管理條例》第25條規定:“建設單位與物業買受人簽定的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。因此這一階段涉及建設單位、物業公司和業主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業主是買賣合同關系;在建筑單位選聘物業管理企業時,二者之間是委托合同關系;建筑單位是作為業主的代理人選聘物業公司,與業主之間又形成委托代理關系;當物業公司管理物業、為業主提供服務時,與業主又構成了委托合同關系。
建筑單位占據主導地位。在前期物業管理中,建設單位、物業服務企業和業主之間并非處于平等地位。前期物業服務企業由建設單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設單位又處于主導地位,因此建設單位在前期物業中始終占據主導地位。因此如何規制建筑單位,保護業主利益成為前期物業管理中十分重要的問題。
我國前期物業管理中存在的主要問題
(一)對前期物業涵義缺乏認識
前期物業的起算點是以建設單位選聘物業管理企業開始。如果建設單位在建設中就選聘物業企業,則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業的開始時間,容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業企業適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業主將物業企業和建設單位等同,將建設質量責任等同于服務質量,不利于前期物業企業與業主良好關系的建立,影響前期物業企業在該物業區內的長期經營。
(二)前期物業管理合同侵犯業主合法權益
表面上看,在前期物業中建設單位和物業企業簽訂的合同以及前期物業企業和業主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方自愿選擇的結果。但是,實際上建設單位始終處于絕對的主導地位,無論是對物業企業,還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中,決定權完全在建筑單位手中,前期物業企業為了中標,而一味強調最低價格,造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉嫁到業主身上。
(三)對前期物業時間和“質價比”缺少具體規定
在前期物業中,前期物業的存在時間直接影響向日常物業的過渡,而“質價比”則又直接影響到了前期物業存在時間。我國《物業管理條例》第10條只是規定,業主大會、業主委員會由業主在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負責籌建工作以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定。在此情況下,業主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業時間進行限制,則可以說業主大會的成立將更加撲朔迷離。
解決前期物業管理中存在問題的對策
(一)明確前期物業的涵義
由于我國目前對于前期物業的界定缺少統一的認識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業的順利開展,各方當事人權利的行使和義務的履行,以及由前期物業向日常物業的過渡,基于此必須首先對前期物業涵義有一個正確的認識。筆者認為,前期物業可以定義為自建設單位選聘的物業服務企業,從接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。以此強調前期物業的期間為前期物業企業接管驗收物業起至日常物業生效止的時間,明確前期物業企業的權利義務范圍。
(二)加強對建設單位主導地位的監督
為了保障物業的順利開始,建設單位在前期物業中必然占有明顯的優勢,這是由前期物業特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當事人的法律地位,就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制,以防侵犯業主合法權益。筆者認為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設單位制定的臨時物業規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續,或由行政部門制定臨時物業規約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業企業的選聘,或監督選聘。
(三)規范前期物業企業的選聘制度
前期物業企業是否具有獨立性的身份,能否按市場規律選聘前期物業企業,不僅對前期物業服務的質量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業企業對于建設單位也能形成一種制約。筆者認為,保障前期物業企業的獨立,規范選聘制度可從以下方面進行:強調房產開發必須與物業管理分離,物業企業不得與房產開發企業有任何實質上的聯系,特別是對于特定的物業區域,其建設單位不得和物業企業有任何聯系;進一步嚴格物業選聘的招投標制度,對于物業規模小的或只要有投標者的,就應采用招投標方式,只有在無人投標的情況下,在行政部門的監督下才能采用協議的方式,并且必須進行公示,接受業主的監督。
(四)明確規定前期物業的存在時間并限定前期物業費
由于前期物業企業的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業將會無限期的延續下去,并且前期物業企業還會盡力阻止業主大會的召開或以各種方法破壞業主大會。而在對前期物業費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認為,要想防止這種情況發生,可以采用以下方法:一是明確規定前期物業期限是一年,在特殊情況下,經行政主管部門批準,可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業費,由物業所在地的物價部門會同有關部門結合當地條件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監督,該地前期物業費必須在該幅度之內具體確定。
參考文獻:
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