房地產企業所得稅若干問題

房地產企業所得稅若干問題

所得稅以取得應稅所得、實行獨立核算的企業或者組織為納稅人。房地產開發企業，不管是國有企業、集體企業、私營企業、聯營企業還是股份制企業，都是企業所得稅的納稅人。按照稅法規定，企業所得稅的征稅對象是企業的生產、經營所得和其它所得。

房地產開發企業從事房地產開發經營和其它經營活動取得的所得，是企業所得稅的征稅對象，同時還包括股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費以及營業外收益等所得。企業按照章程規定解散或者破產，以及因其它原因宣布終止，其清算結束后的清算所得，也屬于企業所得稅的征稅對象。企業的生產、經營所得和其它所得，包括來源于境內、境外的所得。

企業所得稅的稅率

內資企業的企業所得稅的稅率為３３％，外商投資企業和外國企業所得稅稅率為３０％，另有３０的地方稅。經濟特區的企業稅率一律按照１５％執行

企業所得稅的計稅依據

企業所得稅的計稅依據是企業的應納稅所得額。企業的應納稅所得額為企業每一納稅年度的總收入減準予扣除項目金額后的余額。其中所稱的“納稅年度”為自公歷1月1日起至12月31日止。企業在一個納稅年度的中間開業，或者由于合并、關閉等原因，使該納稅年度的實際經營期不足12個月，應當以其實際經營期為一個納稅年度。

納稅人應納稅所得額的確定，其公式為：

應納稅所得額=收入總額－準予扣除項目金額

納稅人應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則。納稅人不得漏計或重復計算任何應納稅所得額的項目。

收入總額的確定

按照稅法規定，房地產企業的收入總額包括：

（一）生產、經營收入。房地產開發企業的生產經營收入主要是其對外轉讓、銷售房地產的收入，出租房地產取得的收入以及代建房屋和工程取得的結算收入。

（二）財產轉讓收入。是指納稅人有償轉讓其各類財產所取得的收入，包括轉讓固定資產、無形資產、有價證券、股權以及其他財產而取得的收入。

（三）利息收入。是指納稅人購買各種債券等有價證券的利息、外單位欠款而付給的利息以及其他利息收入。

（四）租賃收入。是指納稅人出租固定資產、包裝物以及其它財產而取得的租金收入。

（五）特許權使用費收入。是指納稅人提供或者轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權以及其他特許權的使用權而取得的收入。

（六）股息收入。是指納稅人對外投資入股分得的股息、紅利收入。

（七）其它收入。是指除上述各項收入之外的一切收入，包括固定資產盤盈收入、罰款收入、因債權人緣故確實無法支付的應付款項、物資及現金的溢余收入、附加費返還款、包裝物押金收入、接受的捐贈收入等。

（八）減免或返還流轉稅的稅務處理。對減免或返還流轉稅（含即征即退、先征后退），除國務院、財政部、國家稅務總局規定有指定用途的項目以外，都應并入企業利潤，照章征收企業所得稅。

（九）銷售貨物給購貨方的折扣銷售，如果銷售額和折扣額在同一張發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣額。

（十）納稅人在基本建設、專項工程、管理部門、非生產性機構、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、及職工福利、獎勵等方面適用本企業的商品、產品的，視同對外銷售取得收入處理。納稅人對外進行來料加工裝配業務節省的材料，如合同約定應當留歸企業所有的，也應視為收入處理。

（十一）納稅人取得的收入為非貨幣資產或者權益的，其收入額應當參照取得收入當時的市場價格計算或估定。

扣除項目的確定

按照條例、細則和《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號，以下簡稱《扣除辦法》）的規定，企業在計算應納稅所得額時準予扣除的項目，是指企業每一納稅年度發生的與取得收入有關的所有必要的和正常的成本、費用、稅金和損失。企業銷售房地產所發生相關成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業應根據當期面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業可售單位工程成本費用按下列公式確定：可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積， 可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用�？偪墒勖娣e是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。 按照《扣除辦法》的規定，企業繳納的消費稅、營業稅、關稅、城建稅、教育費附加以及在“管理費用”中扣除的房產稅、車船使用稅、印花稅等都可以扣除。但企業繳納的增值稅屬于價外稅，不在扣除之列。

按照《實施細則》和《扣除辦法》的規定，企業發生的固定資產和流動資產盤虧、毀損、報廢凈損失（包括不得從銷項稅金中抵扣的存貨的進項稅金），以及遭受災害等人類無法抗拒因素造成的非常損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，由納稅人提供有關清查資料，經主管稅務機關審核后可以扣除。由于企業出售職工住房的收入計入住房公積金，因而出售職工住房發生的損失不得扣除。按照國稅發[1997]190號文件規定，納稅人發生財產損失，應及時向所在地主管稅務機關報送稅前扣除書面申請。 納稅人在報送財產損失稅前扣除申請的同時，必須附有關部門、機構鑒定確認的財產損失證明資料以及稅務機關需要的其它資料。納稅人不能提供相關詳細資料的，主管稅務機關可不予受理。

除保險企業等國家規定允許從事信貸業務的企業外，其他企業直接借出的款項，由于債務人破產、關閉、死亡等原因無法收回或逾期無法收回的，一律不得作為財產損失在稅前進行扣除；其他企業委托金融保險企業等國家規定允許從事信貸業務的企業借出的款項，由于上述原因無法收回或逾期無法收回的，準予作為財產損失在稅前進行扣除。

（三）按稅法規定予以調整的扣除項目

1、借款費用

借款費用是指企業為經營活動需要承擔的、與借入資金相關的利息費用，包括：

（1）長期、短期借款的利息；

（2）與債券相關的折價與溢價的攤銷；

（3）安排借款時發生的輔助費用的攤銷（包括債券發行手續費、印刷費等）；

（4）與借入資金有關，作為利息費用調整額的外幣借款產生的差額（指匯率差，在上表現為匯兌損益）。

按照規定，企業在生產、經營期間發生的經營性借款（流動資金貸款）費用，凡是符合規定條件的，可以直接扣除。具體來講，向金融機構借款的利息支出，按照實際發生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，不高于按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除。

房地產開發企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本的50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。

2、公益性、救濟性捐贈

按照《企業所得稅暫行條例》、《企業所得稅實施細則》的規定，納稅人（金融保險除外）用于公益、救濟性的捐贈，在年度應納稅所得額3％的部分，準予扣除。這里所說的公益性、救濟性捐贈，是指通過中國境內的非營利性團體（包括中國青少年基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、中國青年志愿者協會、全國老年基金會、老區促進會、中國之友基金會、中國綠化基金會、光華基金會、中國文學基金會、中國人口福利基金會，以及其他經民政部門批準成立的非營利性公益組織）或國家機關向教育、民政等公益事業和遭受自然災害的地區、貧困地區的捐贈。但是稅法規定：納稅人直接向受益人的各項捐贈，不允許在企業所得稅前扣除。另外，企業、事業單位、社會團體等社會力量，通過非營利性的社會團體和國家機關（包括中國紅十字會）向紅十字事業的捐贈，向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，向義務教育的捐贈，對公益性青少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，對非關聯的研究開發經費的資助，經主管稅務機關審核確定，準予在繳納企業所得稅前的應納稅所得額中全額扣除，但當年應納稅所得額不足抵扣的不得結轉。

3、業務招待費

企業每一納稅年度發生的與生產、經營直接有關的業務招待費，在下列規定比例范圍內，可以據實扣除：全年銷貨凈額在1500萬元以下的，不得超過銷貨凈額的5‰ ；全年銷貨凈額超過1500萬元的部分 ，不得超過該部分的3‰ 。全年業務收入額在500萬元以下的，不得超過業務收入額的10‰ ；全年業務收入額超過500萬元的部分，不得超過該部分的5‰ 。一般而言，計提業務招待費的收入可依據“損益表”中的營業利潤以前的收入凈額為依據，至于投資收入、補貼收入、營業外收入等不應提取業務招待費。

4、保險和其它基本保障繳款

按照《實施細則》和《扣除辦法》規定，企業為職工按規定向稅務機關、勞動社會保障部門或其指定機構繳納的基本養老保險費、基本醫療保險費、基本失業保險費，按經省級稅務機關確認的標準交納的殘疾人就業保障金，按國家規定為特殊工種職工支付的法定人身安全保險，可以扣除。而企業為其投資者或者雇員個人向商業保險機構投保的人壽保險或財產保險，以及在基本保障以外為雇員投保的補充保險，不得扣除。企業參加財產保險和運輸保險，按規定繳納的保險費用，經主管稅務機關審查核實，可以扣除。但保險公司給予的無賠償優待，應作為當年的應納稅所得額。

5、固定資產租賃費

納稅人根據生產經營需要租入固定資產而支付的租賃費，分別按下列規定處理：

（1）對于企業以經營租賃方式從出租方取得固定資產，其符合獨立企業之間交易原則的租金可根據受益時間，均勻扣除。

（2）融資租賃是指在實質上轉移與一項資產所有權有關的全部風險和報酬的一種租賃。符合下列條件之一的租賃為融資租賃：

a、在租賃期滿時，租賃資產的所有權轉讓給承租方；

b、租賃期為資產尚可使用年限的大部分（75％或以上）；

c、租賃期內租賃最低付款額大于或基本等于租賃開始日資產的公允價值。

按照規定，企業以融資租賃方式從出租方取得固定資產，其租金支出不得扣除，但可按規定提取折舊費用。

6、壞賬損失與壞帳準備金

按照《實施細則》和《扣除辦法》的規定，在計算應納稅所得額時，對于企業發生的壞賬損失，原則上應按實際發生額據實扣除。經稅務機關批準，也可以按照規定提取壞賬準備金。

7、支付給總機構的管理費

按照《實施細則》、國稅發[1996]177號和國稅發[1999]136號文件有關規定，納稅人按照規定支付給總機構的與本企業生產經營有關的管理費用，應當提供總機構出具的管理費用匯集范圍、定額、分配依據和等證明文件，經過主管稅務機關審核后可以扣除�？倷C構管理費年終有結余的，可結轉為下一年度使用，并相應核減下一年度的提取比例。通常管理費的增幅不得超過銷售收入總額或利潤總額（兩者比較取低者）的增長幅度�？倷C構管理費提取采取比例和定額控制，提取比例不得超過總收入的2％。

下屬企業和分支機構超過稅務機關審批標準上交的管理費，應進行納稅調整，不得在稅前扣除。 低于標準上交的管理費，按當年實際上交數額據實扣除，其差額不得在以后年度補扣。

8、會員費

按照財稅字[1995]081號文件規定，企業加入工商業聯合會交納的會員費可以扣除。有結余的可結轉為下一年度使用，并相應核減交納會員費的數額。按照國稅發[1997]191號文件規定，企業按省及省級以上民政、物價、財政部門批準的標準，向依法成立的協會、學會等社團組織交納的會費，經主管稅務機關審核后允許扣除。

9、廣告費與業務宣傳費

廣告費用是企業為銷售產品或者提供勞務而進行的宣傳推廣費用。按照《扣除辦法》的規定，企業的廣告費用可以分為兩個部分，一部分是企業正規的廣告費支出，另一部分是業務宣傳費。

按照規定，企業申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：

（1）廣告是經工商部門批準的專門機構制作的；

（2）已實際支付費用，并已取得相應發票；

（3）通過一定的媒體傳播。

按規定，房地產開發企業每一納稅年度發生的廣告費支出不超過營業收入8％的，可據實扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結轉。

業務宣傳費是指企業發生的不符合上述廣告費支出條件的、未通過媒體傳播的廣告性質的宣傳推廣費用，包括廣告性質的禮品支出等。按照規定，企業每一納稅年度發生的業務宣傳費，在不超過營業收入0.5％范圍內可據實扣除；超過部分當年不得扣除，以后年度也不得扣除。

10、差旅費、會議費和董事會費

按照《扣除辦法》的規定，企業發生的與其經營活動有關的合理的差旅費、會議費、董事會費，主管稅務機關要求提供證明資料的，應能夠提供證明其真實性的合法憑證，否則不得的稅前扣除。差旅費的證明材料包括：出差人員姓名、地點、時間、任務、支付憑證等。會議費證明材料包括：會議時間、地點、出席人員、、目的、費用標準、支付憑證等。

11、傭金

傭金是指企業在推銷產品或勞務過程中向提供中介服務的中介機構和代理人支付的合法報酬。按照《扣除辦法》的規定，企業發生的傭金符合下列條件的，可計入銷售費用：

（l）有合法真實憑證；

（2）支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的企業或個人（支付對象不含本企業雇員）；

（3）支付給個人的傭金，除另有規定者外，不得超過服務金額的5％。

按照規定，企業在推銷產品或勞務過程中支付的回扣（向非法中間介紹人支付的費用，包括支付給國家公務人員的居間介紹費用）不得在稅前扣除。

12、勞動保護支出

按照《扣除辦法》規定，企業實際發生的合理的勞動保護支出，可以扣除，勞動保護支出是指企業確因工作需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等發生的支出。企業發放的非因工作需要和國家規定以外的帶有普遍福利性質的支出，除從職工福利費用中支出的以外，一律視為工資薪金支出。按照國稅函發[1996]673號文件規定，企業職工冬季取暖補貼和職工防暑降溫費，據實在稅前扣除。

13、違約金、罰款和訴訟費

按照《扣除辦法》的規定，企業按照經濟合同規定支付的違約金（包括銀行罰息）、罰款和訴訟費可以扣除。

14、按照國稅函[1999]486號文件規定，企業按國家統一規定交納的住房公積金，首先住房周轉金支付，住房周轉金開支不足的部分，經主管稅務機關審核，可在稅前扣除。

15、按照財稅字[1997]022號文件的規定，企業收取和交納的各種價內外基金（資金、附加、收費），屬于國務院或財政部批準收取，并按規定納入同級財政預算內或預算外資金財政專戶，實行收支兩條線管理的，不征收企業所得稅，并允許在計算交納所得稅時做稅前扣除。

16、按照財稅字[1997]022號文件規定，根據勞動部關于《違反和解除勞動合同的補償辦法》規定支付給職工的經濟補償金，可在稅前扣除。

不得扣除的項目

按照《條例》規定，在應納稅所得額時，下列項目不得扣除：

1、資本性支出；

2、 無形資產受讓、開發支出；

3、違法（主要指行政法規）經營的罰款和被沒收財物的損失；

4、各項稅收的滯納金、行政性罰金和罰款；

5、災害或者意外事故損失有賠償的部分；

6、超過國家規定允許扣除的公益、救濟性捐贈，以及非公益、救濟性的捐贈；

7、 各種非廣告性質的贊助支出；

8、納稅人為其他獨立納稅人提供與本身應納稅收入無關的貸款擔保等，因被擔保方不能還清貸款而由該擔保人承擔的本息等，不得在擔保企業稅前扣除；

9、與取得收入無關的其它各項支出；

納稅人與其關聯企業之間的業務往來（包括資金、經營、購銷），應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款和費用。不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅所得額的，稅務機關有權進行合理調整。

10、存貨跌價準備金、短期投資跌價準備金、長期投資減值準備金、風險準備金（包括風險投資準備金）以及國家稅收法規規定可以提取的準備金之外的任何形式準備金；

11、企業已出售給職工個人的住房，不得在企業所得稅前扣除折舊和維修管理費。

虧損彌補

企業所得稅法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補；下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。5年內不論是盈利或虧損，都作為實際彌補期限計算。這里所說的虧損，是企業財務報表中的虧損額經主管稅務機關按稅法規定核實調整后的金額。

免稅所得

按照稅法規定，企業的部分收入，如國債利息收入、技術轉讓收益等，免征企業所得稅。對于這些免征企業所得稅的收入，應當從當期應納稅所得額中減去。

（一）國債利息收入

按照《所得稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人購買國債（指財政部發行的國庫券、公債，不包括國家計委發行的國家重點建設債券和人民銀行批準發行的債券）的利息收入（僅限于企業從一級市場購入并一直持有到期兌付的國債利息收入），不計入應納稅所得額。所以在計算應納稅所得額時，應當將已經計入投資收益的國債利息收入減去。

（二）免稅的補貼收入

按照稅法規定，企業取得國務院、財政部和國家稅務總局文件明確規定專門用途的國家補貼和其它補貼收入可以不計入應納稅所得額，如無文件明確，應一律并入實際收到該補貼年度的應納稅所得額計算納稅。所以在計算應納稅所得額時，對于有文件明確規定可以不計入應納稅所得額的補貼收入，應當減去。

（三）免稅的納入預算管理的基金、收費或附加

按照稅法規定，納入預算管理的基金、收費或附加免征企業所得稅。所以在計算應納稅所得額時，對于納入預算管理的基金、收費或附加，應當減去。

（四）免予補稅的投資收益

對于股息性所得，由于是稅后所得，凡是投資方企業適用的所得稅稅率等于被投資企業所得稅稅率的，或者被投資企業因享受國家稅法規定的定期減稅、免稅政策優惠而使其所得稅稅率低于投資企業所得稅稅率的，投資企業不再征收企業所得稅；投資方企業適用的所得稅稅率高于被投資企業所得稅稅率的，其取得的投資所得應當按規定還原為稅前收益，按照稅率差額依法補繳企業所得稅；投資方企業適用的所得稅稅率低于被投資企業所得稅稅率的，不退還已經繳納的企業所得稅。

（五）免稅的技術轉讓收益

按照稅法規定，企業進行技術轉讓以及在技術轉讓過程中發生的與技術轉讓有關的技術咨詢、技術培訓的所得，年凈收入在30萬元以下的，免征企業所得稅。在前面計算企業的收入總額和扣除項目時已經將企業的技術轉讓收入和技術轉讓支出包括在內，在此應當將企業當期免稅的技術轉讓所得（技術轉讓收入減去技術轉讓支出）扣除。

（六）按照財稅字[1997]77號文件規定，企業接受的捐贈的實物資產，不計入企業的應納稅所得額。企業出售資產或進行清算時，若出售或清算價格低于捐贈時的實物價格，應以接受捐贈時的實物價格計入應納稅所得或清算所得；若出售或清算價格高于捐贈時的實物價格，應以出售收入扣除清理費用后的余額計入應納稅所得或清算所得，依法繳納企業所得稅。企業接受捐贈的現金資產轉入資本公積金，不予計征所得稅。

此外，按照規定，根據《國家賠償法》的規定，因國家機關及其工作人員違法行使職權，侵犯企業合法權益，造成損害的，對受害人依法取得的賠償金不征收所得稅。

資產的稅務處理

按照《條例》、《實施細則》和《扣除辦法》的規定，企業在經營活動中使用的固定資產的折舊、無形資產和遞延資產的攤銷可以在稅前扣除。

（一）固定資產的計價與折舊

稅法中對于固定資產的計價與應計提折舊的固定資產范圍的規定同制度中的相應規定基本一致，需要說明的是，對于折舊年限不得短于以下規定：

①房屋、建筑物為20年；

②火車、輪船、機器、機械和其它生產設備為10年；

③設備和火車、輪船以外的運輸工具以及與生產經營有關的器具、工具、家具等為5年。

對促進進步、環境保護和國家鼓勵投資的關鍵設備，以及常年處于震動、超強度使用或者受酸、堿等強烈腐蝕狀態的機器設備，確需縮短折舊年限或采取加速折舊的，由企業提出申請，經當地主管稅務機關審核，報國家稅務總局批準。

按照規定，企業固定資產折舊的計算，原則上應從固定資產原價中減除不低于原價10%的殘值后，采用直線法計提折舊。

（二）無形資產的計價和攤銷

稅法中對于無形資產的計價的規定同會計制度中的相應規定基本一致，非專利技術和專利的計價應當經法定評估機構評估確認。

按照規定，企業購買計算機硬件所附帶的軟件，未單獨計價的，應并入計算機硬件作為固定資產管理；單獨計價的軟件，應作為無形資產管理。

按照規定，企業為取得土地使用權支付給國家或其它納稅人的土地出讓價款應作為無形資產管理，并在不短于合同規定的使用期限內平均攤銷。

無形資產的攤銷，應當采取直線法計算。

受讓或投資的無形資產，和合同或者企業申請書分別規定有效期限和受益期限的，按法定有效期限與合同或企業申請書中規定的受益年限攤銷；法律沒有規定使用年限的，按照合同或者企業申請書的受益年限攤銷；法律和合同或者企業申請書沒有規定使用年限的，或者自行開發的無形資產，攤銷期限不得少于10年。

（三）遞延資產及其攤銷

企業在籌建期發生的開辦費，應當從開始生產、經營月份的次月起，在不短于5年的期限內分期扣除，對經營期不足5年的，經當地稅務機關審核批準，按其經營期限以直線法平均計算攤銷。開辦費是指企業在籌建期發生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產和無形資產成本的匯兌損益和利息等支出。

按照規定，企業的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。企業固定資產的改良支出，如固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如固定資產已經提足折舊，可作為遞延資產，在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：

（1）發生的修理支出達到固定資產原值20％以上的；

（2）經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；

（3）經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。

企業應納所得稅稅額計算

房地產銷售收人的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：

1、采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收人的實現。2、采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收人的實現。3、采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。4、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收人的實現。5、外商投資企業預售房地產的，其取得的預收款，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移，銷售收入實現后，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。6、根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及《財政部國家稅務總局關于企業所得稅幾個具體的通知》（財稅字[1996]79號）的有關規定精神，房地產開發企業以房屋抵頂地價款賠償給原住戶的，在計算繳納企業所得稅時，對賠償的房屋應視同對外銷售，銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。

企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之目的較早者為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業年度實際應納稅額。具體分四個步驟：第一步是將企業當期實現收入總額減去當期的扣除項目，計算出當期的納稅調整前所得；第二步是在納稅調整前所得的基礎上進行納稅調整，即加上納稅調整增加數，減去納稅調整減少數，計算出納稅調整后所得；第三步是在納稅調整后所得的基礎上，彌補以前年度虧損，減去免稅所得，計算出應納稅所得額；第四步則是在應納稅所得額基礎上乘適用稅率（３３%）計算出企業當期的應納所得稅稅額。

企業所得稅的繳納

一、企業所得稅的納稅地點

企業所得稅由企業向其所在地主管稅務機關繳納。

對在不同地區設有分支機構或營業機構（以下稱營業機構）的納稅人，應當在每年7月31日以前將總機構或負責合并申報繳納企業所得稅的營業機構（以下簡稱匯繳機構）所在地主管稅務機關為納稅人開具《外商投資企業和外國企業匯總或合并申報企業所得稅證明》送交其所在地主管稅務機關，作為營業機構已并入匯繳機構繳納企業所得稅的依據。

如果營業機構在7月31日前未提交匯繳機構所在地主管稅務機關出具的《外商投資企業和外國企業匯總或合并申報企業所得稅證明》或其他憑據，據以證明其匯繳機構已申報匯算年度所得稅，且又無延期申報批準文件的，營業機構所在地主管稅務機關對該營業機構適用就地征稅：可以核實計算應納稅所得額，或者以同行業利潤水平或其他核定應納稅所得額，并應依據稅收法律法規的稅收待遇規定，計算應補稅額及確定處罰；但納稅人匯總申報處于虧損年度或免稅年度的，應由營業機構所在地主管稅務機關書面通知匯繳機構所在地主管稅務機關進行統一稅務調整處理。

企業所得稅的匯算清繳

按照規定，企業在年度終了后 4個月內，向其所在地主管稅務機關報送年度會計決算報表和所得稅申報表（內資企業季度預繳不做納稅調整，外商投資企業季度可以彌補以前年度虧損），辦理年終匯算清繳。年度決算報表應當包括年未資產負債表、年度損益表、利潤分配表和現金流量表及有關附表等。

在企業所得稅年度納稅申報表中，除了前述計算應繳所得稅的各個項目外，還應當包括如下幾個項目：

（一）期初多繳所得稅額

企業在年初匯算清繳上一年度所得稅時，多預繳的所得稅稅款，若沒有退還給企業，可以在本年度內抵繳。

（二）已預繳的所得稅額

本項目反映企業在年終前已經按季預繳的所得稅稅款。

（三）應補稅的境內投資收益的抵免額

本項目反映企業在年度內進行股權投資而取得的股息性所得在還原為應納稅所得額后按被投資企業適用稅率計算出的所得稅抵免額，在計算實際應補繳稅額時予以扣除，兩者的差額即為實際應補繳的稅款。

（四）應補稅的境外投資收益的抵免額

企業來源于我國境外的所得，具體扣除方法有兩種，一種是分國不分項計算扣除，另一種是定率扣除。企業可以選擇一種方法汁算扣除。計算出的境外所得稅款扣除限額即為應補稅的境外投資收益的抵免額。

（五）經批準減免的所得稅稅額

本項目反映企業經稅務機關批準減免所得稅的數額。

（六）應補（退）的所得稅額

企業本年度的應繳所得稅額，減去期初多繳所得稅額、已預繳的所得稅額、應補稅的境內投資收益抵免額、應補稅的境外投資收益抵免額和經批準減免的所得稅額，即為匯算清繳時應補（退）的所得稅額，用公式表示為：

應補（退）的所得稅額＝應繳所得稅額－期初多繳所得稅額－已預繳的所得稅額－應補稅的境內投資收益抵免額－應補稅的境外投資收益抵免額－經批準減免的所得稅額

在年終匯算時，除了報送年度決算報表、年度納稅申報表及各種附表外，企業還應當根據稅務機關的要求報送其它有關資料，如：需要享受減免稅優惠政策的企業應當按規定報送減免稅申請資料，各種財產損失、技術開發費、業務招待費、工效掛鉤清算等需要提供有關憑證資料的應提供有關憑證資料，對于當地稅務機關規定需要經注冊稅務師進行審核的需要提供注冊稅務師審核報告等。

在報送的納稅申報表及有關資料經過稅務機關審核無誤后，企業對于應補繳的所得稅稅額，應當在年度終了后4個月內補繳；對于多預繳的所得稅稅額，可以在下一年度內抵繳，也可由稅務機關退還給企業。

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