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      2. 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題

        時(shí)間:2024-09-07 05:56:38 房產(chǎn)估價(jià)師 我要投稿

        2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題

          2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試就快要到了,為了幫助大家更好地進(jìn)行復(fù)習(xí),小編為大家整理了房地產(chǎn)估價(jià)中的案例與分析試題,希望能對(duì)大家有幫助。

        2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題

          1.賣(mài)房者甲與購(gòu)房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同(以下稱(chēng)合同1)和房屋裝修合同(以下稱(chēng)合同2),合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房,且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修,裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90% 的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi),5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi),7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定,在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí),被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案:

          1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是( )

          A.2002年4月25日

          B.2002年5月25日

          C.2002年7月25日考

          D.2002年7月25日以后的某一天

          2.估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是( )

          A.合同1規(guī)定的房款

          B.合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

          C.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

          D.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

          標(biāo)準(zhǔn)答案:1.A,2.A

          解  析:1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下:合同是有法律效力的文書(shū),雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。本文來(lái)源于考試大。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下,估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格,因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng),因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同,不是買(mǎi)賣(mài)合同,裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買(mǎi)賣(mài)估價(jià)價(jià)值之中。

          2.某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓,《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修,經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房,由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建,建筑面積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓。文章。現(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。

          1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。

          A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)

          B.政府規(guī)劃管理部門(mén)

          C.政府土地管理部門(mén)

          D.上級(jí)總公司

          2.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。

          A.460m2

          B.600m2

          C.1000m2

          D.以上三個(gè)面積都不行

          3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇( )。

          A.房地產(chǎn)管理部門(mén)

          B.資產(chǎn)管理部門(mén)

          C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

          D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)

          標(biāo)準(zhǔn)答案:B,D,C

          解析:2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí),估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓,沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn),不能辦理房產(chǎn)證,無(wú)法確定其合法建筑面積,故不能選1000m2;原房已滅失,也不能選460m2。

          3.趙某于2005年6月預(yù)購(gòu)了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元),并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2006年6月30日竣工后,趙某付清了剩余的購(gòu)房款,但對(duì)原裝修不滿意,拆除了部分原裝修設(shè)施,并重新進(jìn)行了裝修,花費(fèi)了40萬(wàn)元。文章來(lái)源:考試.大。2006年9月為籌集資金做生意,趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款,并于2006年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià),此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元,趙某希望評(píng)估價(jià)值為 2006年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用,即170萬(wàn)元,現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有:

          1.趙某與開(kāi)發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件;

          2.趙某的購(gòu)房發(fā)票;

          3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;

          4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。

          請(qǐng)問(wèn):

          1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?

          2.估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?考試大論壇

          3.可否按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?

          標(biāo)準(zhǔn)答案:

          1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全,比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明,拆除裝修部分的成本等。

          2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià),估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià),不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求,使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。

          3.不能按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值。本文來(lái)源于考試大網(wǎng)。因?yàn)橹匦卵b修會(huì)破壞原有裝修,并使原有裝修價(jià)值受損,所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加,應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。

          4.甲公司2002年通過(guò)有償出讓方式(拍賣(mài))取得某地塊的土地使用權(quán),土地用途為高檔住宅,樓面地價(jià)為3500元/㎡,甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí),因債務(wù)糾紛,被法院裁定強(qiáng)制拍賣(mài)還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣(mài)底價(jià)為3900元/㎡。拍賣(mài)行據(jù)此進(jìn)行了拍賣(mài),成功賣(mài)出了8棟,平均成交價(jià)格為4000元/㎡,其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后,建成的別墅以6100元/㎡一售而空。本文來(lái)源于考試大。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評(píng)出的拍賣(mài)評(píng)估底價(jià)太低,而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣(mài)底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡,遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本,很不合理。而乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。

          請(qǐng)問(wèn):乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?

          標(biāo)準(zhǔn)答案:

          乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有:

          1.拍賣(mài)時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右,房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。

          2.為還債而強(qiáng)制拍賣(mài)的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。

          3.拍賣(mài)時(shí)只賣(mài)出了20棟中的8棟,說(shuō)明在當(dāng)時(shí)的拍賣(mài)成交價(jià)格水平上,市場(chǎng)的需求并不旺盛,需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。

          4.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語(yǔ)。

          5.2002年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣(mài)別墅時(shí)不同,2002年的拍賣(mài)地價(jià)與2003年拍賣(mài)別墅的地價(jià)不具可比性,更不能與2003年拍賣(mài)別墅的拍賣(mài)底價(jià)相提并論。

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