房地產(chǎn)估價(jià)方法之比較法
專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)是指按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍捎每茖W(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測量和判斷，下面為大家介紹一下房產(chǎn)估價(jià)方法的比較法!
(一)比較法適用的估價(jià)對象
比較法適用的對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等。
(二)比較法估價(jià)的操作步驟
運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為四個步驟：(1)搜集交易實(shí)例;(2)選取可比實(shí)例;(3)對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理，其中包括建立價(jià)格比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整;(4)求取比較價(jià)值。
1.搜集交易實(shí)例
只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價(jià)格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。
2.選取可比實(shí)例
我們需要選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下四個基本要求：(1)可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對象物業(yè)的類似物業(yè);(2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與價(jià)值時點(diǎn)接近;(3)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格。一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實(shí)例即可。
3.對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理
(1)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下五個方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價(jià);③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。
(2)交易情況修正。
可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，所‘以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。
進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場價(jià)格。在下列交易中，成交價(jià)格往往會偏離正常市場價(jià)格：
�、倮﹃P(guān)系人之間的交易。
�、诩庇诔鍪刍蚣庇谫徺I的交易。
�、劢灰纂p方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。
�、芙灰纂p方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。
�、萏厥饨灰追绞降慕灰�。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。
⑥交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。
�、呦噜徫飿I(yè)的.合并交易。
�、嗍軅鶛�(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。
(3)市場狀況調(diào)整。
由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時點(diǎn)不同，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時點(diǎn)時的價(jià)格。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整。
(4)物業(yè)狀況調(diào)整。
物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對象物業(yè)狀況，則應(yīng)對可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。
4.求取比較價(jià)值
經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整之后及物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其物業(yè)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象物業(yè)狀況下的價(jià)格。但通過不同的可比實(shí)例所得到的價(jià)格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價(jià)格，以此作為比較法的估價(jià)結(jié)果
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