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土地估價方法之市場比較法
導語：土地位置與價值之間的這種關系還同樣作用于小型地塊。例如，投資者購買了位于舊城改造區或經濟開發區內的某地塊，并寄希望于該地區快速發展而帶動地塊升值，如果周邊地區的確按照投資者預計的方向發展，那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。
第一節 市場比較法概述
1、市場比較法的定義和基本原理
基本含義：根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
市場比較法以替代原則為理論基礎，因此具有現實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發育地區的經常性交易的土地價格的評估。
2、市場比較法中的有關概念
13個概念：類似土地、比較宗地、標準宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區域因素、個別因素、地價指數、區域分析、同一供需圈、相鄰區域、類似區域
3、市場比較法的基本公式
根據實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關指數的基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優，則其條件指數〉100%，否則，其條件指數〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子，比較案例宗地相應因素條件指數為分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。
(5)對區域因素和個別因素修正，當因素內存在多個不同因子影響時，可根據因子條件指數確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關關系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素條件指數。
4、市場比較法的特點與應用范圍
(1)市場比較法的特點：比準價格
(2)市場比較法的使用條件
僅適用于市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。
(3)市場比較法的適用范圍
從適用條件來看，主要用于地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區;
從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產的租金，可用于其他評估方法中有關參數的求取。
第二節 市場比較法估價的程序與方法
1、市場比較法估價的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進行市場交易情況修正——期日修正——區域、個別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價確定
2、市場比較法每個步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個具體要求，還應建立價格比較基礎
(3)市場交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。
修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數的基期，要先調整到定基值數。
b=估價期日的價格指數/交易時期價格指數
(5)區域因素修正
區域因素的實質和內容。區域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。
修正方法：修正方法的三個步驟，及區域因素條件指數的計算。
d=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數
(6)個別因素修正
個別因素的實質、內容和個別因素修正的目的。
修正方法程序及計算公式基本同于區域因素的修正方法。
(7)土地使用權年限修正
土地使用權年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數，再利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正。
年期修正系數k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價=比較案例價格×k
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。
容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數/比較案例宗地容積率修正系數)
(9)土地價格的最終確定
通過各相關因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價格，然后對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。
對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權平均法、取中位數或眾數。
第三節 市場比較法的應用范圍及應用實例
1、市場比較法的應用范圍
市場比較法可用于不動產的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關系的交易案例資料。
(1)利用市場比較法評估土地的價格
方法應用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。
(2)利用市場比較法評估建筑物價格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格
注意考慮土地及建筑物的權屬問題
(4)利用市場比較法評估租金
一般選擇實質租金進行比較分析
2、市場比較法應用實例
基本步驟：
(1)如交易情況不一致，進行交易情況修正
(2)計算當地地價指數或編制地價指數表
(3)計算容積率修正指數
(4)計算位置、形狀、區域因素、個別因素、土地使用權年限等對地價的修正
(5)計算各案例宗地修正后的價格
(6)綜合評估地價
3、市場比較法應用中常見錯誤
(1)比較基準錯誤 (2)修正公式錯誤 (3)修正指數計算錯誤
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