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房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析科目解讀
《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》是房地產(chǎn)估價(jià)師考試相對(duì)較難的一科。以往的考生對(duì)本門(mén)課程都有一種感覺(jué)，這門(mén)課程無(wú)所適從，教材考試時(shí)覺(jué)得使不上勁，不知如何復(fù)習(xí)，如何下手，下面我們就一起來(lái)分析分析房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析!
1)考試答題方式——手寫(xiě)
與前三科不同，本科考試沒(méi)有涂卡的答題卡，所有的題都寫(xiě)在一張紙質(zhì)的卷子上。所以，復(fù)習(xí)期間要勤動(dòng)筆，多練字，保證字跡工工整整、卷面干干凈凈，相信一定會(huì)給閱卷老師一個(gè)良好的印象分。答案先不要著急寫(xiě)到卷子上，以免再涂改影響卷面整潔。
2)考試形式——開(kāi)卷
前三科考試都是閉卷考試形式，以單選、多選、改錯(cuò)客觀題為主，答案在那，需要挑出答案，考生需要理解、辨析、記住。而第四科開(kāi)卷考試，答案不知在哪?可以翻書(shū)、翻資料，題型也不同，需要手寫(xiě)、組織語(yǔ)言，題型為問(wèn)答題、指錯(cuò)題、改錯(cuò)題，都與前幾科有明顯的不同;即使是單選題也和實(shí)際評(píng)估案例相結(jié)合，綜合性強(qiáng)，不是教材上現(xiàn)成的一個(gè)知識(shí)點(diǎn)，需要多個(gè)知識(shí)點(diǎn)綜合考慮。
開(kāi)卷考試，考試通知要求“學(xué)生可攜帶紙質(zhì)材料，僅限自用，不得與其他考生交換使用。”各地可以攜帶的資料要求不一樣，有的地方只允許帶教材，有的地方允許帶正規(guī)出版社出版的教材和教輔材料，但不允許帶自己總結(jié)的筆記和打印的資料，有的城市可以帶任何資料。
大家考試一定要帶上前四門(mén)課程的教材，在教材空白處也要把自己總結(jié)好的資料寫(xiě)上，考試能快速查找。
雖然開(kāi)卷考試，考生的考試感覺(jué)就是帶的資料使不上勁，時(shí)間不夠用，與閉卷考試不同，開(kāi)卷考試必然增加難度。在這一點(diǎn)上，還是閉卷考試容易答一些。但反過(guò)來(lái)，如果大家通過(guò)對(duì)這門(mén)課的認(rèn)真學(xué)習(xí)，高度重視，做好充分準(zhǔn)備(細(xì)致的資料整理)，掌握答題的規(guī)律，做的歷年題多了，掌握本門(mén)課的基本規(guī)律，短時(shí)間內(nèi)，這科復(fù)習(xí)后是最有效果的。
3)考試內(nèi)容——綜合性強(qiáng)
本科綜合了《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》，尤其是《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》三門(mén)教材的有關(guān)內(nèi)容，范圍廣泛且不確定，如果考生想通過(guò)《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》課程，就要熟悉《房地產(chǎn)的基本制度和政策》方面的各個(gè)知識(shí)點(diǎn)，問(wèn)答題在很大程度上講，就是在考大家對(duì)相關(guān)法律法規(guī)文件的正確合理應(yīng)用。
這就要求廣大考生一是要熟知和估價(jià)相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、文件、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定，從集體土地征收、建設(shè)用地使用權(quán)出讓與劃撥、國(guó)有土地上房屋征收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押管理到房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅都要熟練合理應(yīng)用�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》要熟悉房地產(chǎn)拍賣(mài)、保險(xiǎn)、物權(quán)與債權(quán)、建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成的內(nèi)容。
同時(shí)還要聯(lián)系到《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》當(dāng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法、風(fēng)險(xiǎn)分析、投資估算。
其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說(shuō)是第三科《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》，收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法四大估價(jià)方法結(jié)合具體案例，在這一科中得到了具體深入和靈活應(yīng)用，第三科《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》學(xué)得透、準(zhǔn)確、到位，并且牢牢掌握房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，結(jié)合每個(gè)案例的獨(dú)特之處，第四科會(huì)迎刃而解。
4)考試難度—四門(mén)中相對(duì)較難
很多考生當(dāng)年第二科《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、第三科《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》都考了80多分，卻倒在了第一科《房地產(chǎn)基本政策與制度》或第四科
《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》，第四科開(kāi)卷考試卻沒(méi)通過(guò)。當(dāng)然，經(jīng)過(guò)近二十多年的考試，我們擁有了一定數(shù)量能滿足現(xiàn)估價(jià)業(yè)務(wù)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，根據(jù)行業(yè)發(fā)展，每年我們都有一個(gè)通過(guò)率的控制，而房地產(chǎn)估價(jià)師考試主要難點(diǎn)在第一科和第四科。
由上面歷年的考情分析來(lái)看，近年第四科通過(guò)人數(shù)是最低的。最低的是04年138人、2008年618人，2011年502人，統(tǒng)計(jì)它的一次性通過(guò)率大概是3%.當(dāng)然2009年難度降低，2010年考試相對(duì)簡(jiǎn)單，2011年，難度增加，通過(guò)人數(shù)降為除2004年以外的最少人數(shù)，僅通過(guò)了502人，平均到34個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，每個(gè)省10多人通過(guò)，平均到332個(gè)地級(jí)行政區(qū)劃單位，則每個(gè)地區(qū)不到2個(gè)。2013年、2014年連續(xù)兩年通過(guò)率較高。
通過(guò)以上我們可以發(fā)現(xiàn)，凡是幾年成績(jī)滾動(dòng)有效的執(zhí)業(yè)考試，在業(yè)內(nèi)有條不成文的規(guī)定，就是每年四科考試交替“放水”，四科就卷面而言，不會(huì)全都難，都限制通過(guò)率、也不會(huì)都簡(jiǎn)單，畢竟是有通過(guò)率的，所以四科的卷面難度存在不確定性，有一兩科相對(duì)難來(lái)卡住通過(guò)率，另一兩科就相對(duì)簡(jiǎn)單。同一科今年難，明年就可能簡(jiǎn)單。明年應(yīng)該在第一科或第四科上較勁，所以大家有時(shí)考《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》也會(huì)看運(yùn)氣兒，碰到難題就背點(diǎn)，但堅(jiān)持一兩次就碰上了簡(jiǎn)單一些的，通過(guò)的機(jī)會(huì)就大啦。
5)考試試題答案靈活-非標(biāo)準(zhǔn)化
《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試試題靈活，沒(méi)有準(zhǔn)確統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)答案，屬于開(kāi)放性答案，問(wèn)答題每年得分率都很慘，此題的得分率遠(yuǎn)低于其它題型，考生普遍反映問(wèn)答題難度大，不知如何下手做。問(wèn)答題是對(duì)考生分析問(wèn)題、解決問(wèn)題能力的考驗(yàn)。作為閉卷考試經(jīng)過(guò)反復(fù)學(xué)習(xí)并不難，因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案和精準(zhǔn)的考點(diǎn)預(yù)測(cè)，而房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析除單選題外，其他題型都沒(méi)有統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因?yàn)檎也坏讲烹y。需要大家平時(shí)多積累、總結(jié)，才能在考試時(shí)借助以前的資料迅速答上。
6)考試深度——與實(shí)踐緊密結(jié)合
考試中涉及的所有題型幾乎都要和某一具體的實(shí)例結(jié)合，需要考生積攢一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和分析問(wèn)題、解決問(wèn)題、找出答案的能力，很多考生從來(lái)沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)活動(dòng)，但這科也順利通過(guò)了，有的學(xué)員從事房地產(chǎn)估價(jià)工作數(shù)年，可是第四科卻答得不理想，因?yàn)榭荚嚭蛯?shí)踐還是有很大出入的，考試就有考試的范圍、規(guī)律和考試技巧，
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