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2016房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法沖刺練習(xí)及答案
1.建筑物的實物因素中的采光和(C)尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。
A.保溫
B.隔聲
C.日照
D.隔熱
2.(A)是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。因而它的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。
A.相鄰關(guān)系
B.使用管制
C.市政府監(jiān)督
D.其他管制
3.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經(jīng)過工商登記、依法納稅、在(B)以上的，可以根據(jù)實際用途予以拆遷估價。
A.半年
B.一年
C.兩年
D.三年
4.在評估期房價格時，(D)。
A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)
B.估價對象狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)
C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(未來)的狀態(tài)
D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)
5.估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是(D)。
A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)
B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)
D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)
6.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于(D)。
A.周圍環(huán)境狀況、安寧程度
B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近
D.繁華程度、臨街狀況
7.在計算凈收益時，潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計，并假設(shè)在年末發(fā)生。(A)
A.對
B.錯
8.從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。歸納起來，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源主要是(ABC).
A.被動接受
B.主動爭取
C.自有自估
D.朋友介紹
9.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為(C)。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
10.比準(zhǔn)價格是一種(D)。
A.理論價格
B.公平價格
C.市場價格
D.評估價格
11.彈性等于1的情況，叫做(B)
A.富有彈性
B.單一彈性
C.完全無彈性
D.缺乏彈性
12.某估價機(jī)構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結(jié)果有爭議，2005年12月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為(A)。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價作業(yè)期間的任意一天
D.估價人員與委托人商定的某天
13.一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔(A)以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
14.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為(C)年。
A.50
B.40
C.46
D.不確定
15.磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率為(B )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
16.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價格為(D)萬元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
17.房地產(chǎn)估價原則包括(ABC)。
A.獨(dú)立;
B.客觀;
C.公正;
D.守法;
E.自律。
18.目前，我國土地使用權(quán)出讓的主要方式有(ABCD)。
A.招標(biāo)
B.拍賣
C.掛牌
D.協(xié)議
E.自由買賣
19.招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指市.縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ?ABCD)參加土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
A.自然人
B.法人
C.其他組織
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
E.外國政府
20.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(ABCD)方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
A.買賣
B.互換
C.房地產(chǎn)出資
D.作價人股
E.償還債務(wù)(抵債)等
1.與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有()。
A.具有公信力
B.估計價格或價值
C.實行有償服務(wù)
D.承擔(dān)法律責(zé)任
E.估價作業(yè)日期長
答案：ACD
解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有5點不同：①由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成;②是一種專業(yè)意見;③具有公信力;④實行有償服務(wù);⑤承擔(dān)法律責(zé)任
2.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事()。
A.房地產(chǎn)項目調(diào)查評價
B.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)
C.房地產(chǎn)價值減損評估
D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
E.機(jī)器設(shè)備評估
答案：ABCD
解析：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了為各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進(jìn)行評估，通常還從事下列房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：價值分配業(yè)務(wù)、價值減損評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)等。
3.對房地產(chǎn)估價本質(zhì)的認(rèn)識包括以下()等方面。
A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值
B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
C.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證
D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價既是一門學(xué)科又是一門技藝
答案：BCD
解析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有5點：房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。
4.下列()是對于房地產(chǎn)估價準(zhǔn)確性的正確認(rèn)識。
A.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值
B.所有的評估價值都會有誤差
C.能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差
D.判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較
E.由復(fù)核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小
答案：ABD
解析：對估價準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值;②所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值=真實價值+誤差;③不能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差，應(yīng)允許估價有較大的誤差;④判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較;⑤即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定。
5.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由()。
A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性
B.政府部門要求估價
C.房地產(chǎn)價值量大
D.委托人要求估價
E.房地產(chǎn)市場是地區(qū)性完全市場
答案：AC
解析：一種資產(chǎn)只有同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。
6.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以()形式設(shè)立。
A.集體企業(yè)
B.國有企業(yè)
C.有限責(zé)任公司
D.合伙企業(yè)
E.股份有限公司
答案：CD
解析：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。
7.考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價格因素，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時( )
A.價格和需求量同步增長
B.價格減少和需求量增長
C.價格增長和需求量減少
D.價格和需求量同步減少
答案：A
解析：參照需求曲線圖示，消費(fèi)者收入水平提高時，需求曲線向右位移，在原需求曲線上任選一個參考點，與位移后的需求曲線進(jìn)行比較便可以看出，曲線位移后，價格和需求量同步增長。
8.考慮影響房地產(chǎn)供給量的其他非價格因素，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)成本下降時( )
A.價格和供給量同步增長
B.價格和供給量同步減少
C.價格增加和供給量減少
D.價格減少和供給量增長
答案：D
解析：參照供給曲線圖示，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)成本下降時，供給曲線向右位移，在原供給曲線上任選一個參考點，與位移后的供給曲線進(jìn)行比較便可以看出，曲線位移后，價格減少和供給量增長。
9.某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：
A.存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
B.存量-拆毀量+轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
C.存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
D.存量-拆毀量+轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-新開發(fā)量
答案：C
解析：拆毀量與轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量屬于負(fù)向增長，其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量與新開發(fā)量屬于正向增長。
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