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2017房產估價師考試《理論與方法》模擬試題答案
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一、單項選擇題
1、答案：B
解析：估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。
2、答案：B
解析：房地產估價師和房地產估價機構除了從事傳統價值評估業務(即為了各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估)，通常還從事房地產估價衍生業務和咨詢業務，如價值分配業務、價值減損評估業務、價值提升評估業務、相關經濟損失評估業務和房地產咨詢業務。
3、答案：D
解析：不同估價師對同一估價對象的評估價值會存在差異。
4、答案：B
解析：房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證。
5、答案：C
解析：估價的基本條件。
6、答案：C
解析：本質區別除ABD外還有專業估價機構提供的是專業意見、具有公信力。
7、答案：C
解析：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。都要折算到現在時點。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。
8、答案：D
解析：前三個都需要，而城鎮土地使用稅額是依據占地面積乘以相應的納稅稅率計算的，不需要進行房地產估價。但是如果是房產稅，就需要了，因為計稅依據和房地產價值有關。本題的綜合性較強。
9、答案：D
解析：在保險事故發生后，房地產保險需要評估所遭受的財產損失，以為確定賠償金額提供參考依據。
10、答案：A
解析：征收征用都應給予補償BD錯，征用的范圍不僅限于房地產，C錯。
11、答案：C
解析：除了耕地占用稅和城鎮土地使用稅應按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務
12、答案：D
解析：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現值
租金凈收益現值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
13、答案：B
解析：估價時點是不可以隨意確定的，應當根據估價目的來確定。估價時點從本質上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。參見教材P31。
14、答案：D
解析：一個估價項目中的估價目的，本質上是由估價委托人的估價需要決定的。參見教材P29。
15、答案：B
解析：商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本估價法估計，以相互驗證，但不互相替代。
16、答案：A
解析：如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房地產來估價。
17、答案：B
解析：房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的房地產估價師。
18、答案：B
解析：估價師對于感到自己的專業知識和經驗所限而難以評估出合理的價值的，不應當承接
19、答案：C
解析：C項沒有規定，排除法。
20、答案：C
解析：C應為擬定并推行房地產估價、房地產經紀技術標準和執業規則。
二、多項選擇題
1、答案：AD
解析：
2、答案：ADE
解析：房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤;房地產估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。
3、答案：ACD
解析：專業估價與非專業估價的五大不同。
4、答案：AB
解析：
5、答案：ABC
解析：租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。
6、答案：ABC
解析：前三者都是需要的，處置抵押房地產和租賃抵押房地產不需要進行評估抵押價值
7、答案：ABC
解析：房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權租賃。
8、答案：ABCD
解析：E是專門針對房地產設置的稅種。
9、答案：CDE
解析：合理且有依據地說明估價假設反映了估價師的能力和職業道德，但是其最終作用在于風險防范與控制。
10、答案：ACE
解析：B超越自己業務能力的估價項目是不可以承接的，對于部分超越了估價機構專業勝任能力的，可以用合作或者聘請專家的方式提升自己的專業能力;D不能收取任何額外費用
11、答案：ACDE
解析：估價原則除ACDE外，還有評估時點原則。
12、答案：ABCD
解析：估價目的不同會影響估價報告的用途。
13、答案：ABCD
解析：房地產估價機構資質等級可分為暫定期內的三級資質、三級資質、二級資質、一級資質。
14、答案：ADE
解析：A因為存在利益相關關系，應該回避;D迎合了委托人的估價結果要求;E允許他人使用自己的名義。
15、答案：BCDE
解析：
16、答案：BCDE
解析：除BCDE外還有總則、術語、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果。
三、判斷題
1、答案：Y
解析：
2、答案：N
解析：判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。
3、答案：Y
解析：
4、答案：N
解析：也包含無形資產，比如特許經營權等。P31最后一段～P32第一段內容
5、答案：Y
解析：
6、答案：Y
解析：估價目的是基礎，決定估價的其它方面。參見教材P29。
7、答案：Y
解析：房地產估價機構可以在其資質等級范圍內從事估價業務，不受地域范圍限制。
8、答案：Y
9、答案：N
解析：如果為房地產買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。
10、答案：Y
解析：城市房屋征收情況下，原有房屋會因為征收而滅失，因而其上的各種未來權利都會消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進行完整產權房屋的價值評估。
11、答案：Y
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