房地產投資決策中的實物期權方法

房地產投資決策中的實物期權方法

　　決策是決策者為達到某種預定目標，運用科學的理論、方法和手段，制定出若干行動方案，對此做出一種具有判斷陛的選擇，予以實施，直到目標實現。那么房地產投資決策中的實物期權方法有哪些呢?一起來了解了解!

　　1.傳統投資決策方法的局限性：

　　房地產投資決策中的傳統方法，主要是房地產投資分析中常用的財務評價方法，它是從財務方面來探討項目投資的可行性，應用的前提條件是投資項目現金流可預測。因此，采用財務評價方法進行房地產投資決策分析，首先必須對房地產項目的開發與經營情況做出準確的預測和推斷，否則，即使計算出了項目的財務內部收益率(FIRR)或財務凈現值(FNPV，也難以做出準確決策。

　　運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性，即通過投資項目現金流入可收回投資，或在市場出現不利狀況時可出售資產收回投資;二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響，即不考慮投資的時間價值，當FNPV大于零時現在就投資，當FNPV小于零時就拒絕投資。

　　在不確定的市場環境下，財務評價方法容易造成房地產投資價值的低估，主要表現在：一是忽視了投資項目中的柔性價值，它假設未來變化是按決策時的環境發生，事實上，房地產投資的長期性和房地產市場的不確定性，要求投資者根據市場條件變化，對項目投資決策適時進行調整。二是忽視了投資機會的選擇，只是對是否投資進行決策，沒有考慮項目可延期性和由此可能產生的價值變化。三是忽視了房地產項目的收益成長，將凈現值是否大于零或是否高于目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準則。實際上，并非所有的房地產投資都能在短期內獲利，而且，有些房地產項目的投資，其目的并不僅是為了獲得財務上的利益，有時更多的是從企業長遠發展的角度來決策，使企業獲得未來成長的機會。

　　因此，在不確定的市場環境下，傳統的投資決策方法顯然較難滿足科學決策的需要。

　　2.房地產投資決策的期權性質：

　　傳統投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環境里，房地產投資往往是不可逆和可延期的。

　　房地產投資具有不可逆性，主要是因為：一方面，房地產資產形態位置相對固定，相對于其他資產而言，資產流動性較差，投資形成的資產容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆(如投資不能用于其他生產項目的專用廠房，一旦投入則其產品用途就難以改變);另一方面，房地產交易費稅較高，投資形成的資產短期內往往很難通過交易獲利，這在客觀上阻礙了房地產資產流動，使房地產投資不可逆。

　　在不確定的市場條件下，房地產投資又具有可延期性，這是由房地產市場的特性所決定的。正常情況下，房地產市場效率較低(甚至是無效率的)，市場信息短期內往往難以得到反映，但隨著時間推移，許多信息的不確定性會發生變化，甚至可能消除。因此，選擇投資的時機不同，投資收益與風險就會隨之改變，延期投資可能將獲得更多的信息并使投資價值發生變化。一方面，延期投資可能規避風險，使決策者有更多的時間和信息，來檢驗自身對市場環境變化的預期，有機會避免不利條件所造成的損失;另一方面，延期投資也可能保持了未來獲利的機會。

　　房地產投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權性質。由于投資是可延期性的，使得投資者可以收集更多與項目有關的信息，尋找更有利的投資機會，這時候延期投資的權利實際上就是一種期權(期權價格就是獲得這種權利所投入的人力、物力、財力、技術;執行期權相當于在有利的投資機會下進一步投資)。由于投資是不可逆的，投資決策時就不能僅考慮項目凈現值，也要考慮投資期權的價值(因為既存在風險可能使投資無法收回，又存在投資機會可能使投資收益超出預期)。

　　因此，不確定條件下房地產投資的期權特性，使其決策問題可以轉換為實物期權定價問題。

　　3.實物期權方法與房地產投資決策：

　　(一)關于實物期權方法及適用范圍實物期權方法是現代期權定價理論在具有期權性質的實物資產定價中的應用。

　　與傳統觀點不同，實物期權理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值;時間和不確定性對實物期權定價有直接的影響，這種影響體現于“資產價值波動率”這個指標，它反映了增長率的不確定性范圍;在不確定條件下，不確定性的范圍隨著時間增加而增長，也就是說，價值變動的范圍隨著時間增長而增大。

　　(二)實物期權方法投資決策的一般過程

　　應用實物期權方法進行投資決策的具體過程，一般有四個基本步驟，即：構建應用框架、完成期權定價、檢查結果、再設計。

　　(三)房地產投資決策中常見的期權問題

　　1.確定合理的開發時機(等待投資型期權)

　　如何確定房地產開發時機，是開發商普遍關心的決策問題。

　　2.決定是否放棄投資機會或項目(放棄型期權)

　　開發商經常遇到一些受政策因素影響較大的開發項目，限價商品住宅項目就屬于這一類。

　　3.決定是否開發一些成長型項目(成長型期權)

　　盡管政府開始有意識的控制單一開發項目的規模，但仍然有地方政府希望通過出讓大型開發地塊，吸引大型開發商參與。

　　4.實物期權方法的實際應用：

　　不確定條件下的房地產投資決策，其形式多種多樣。

　　5.應用實物期權方法決策時需注意的問題：

　　(一)注意實物期權方法與傳統投資決策方法的有機結合

　　實物期權方法與傳統投資決策方法是一個相互補充的關系，都有各自的適用條件、應用特點。在不存在任何期權或存在期權但不確定性很小的市場環境下，應用傳統投資決策方法效果較好。從當前我國房地產市場發展水平和市場環境看，房地產投資決策方法還大多是以傳統的投資決策方法為主，該方法簡單，便于理解，也便于計算。

　　(二)注意實物期權方法在應用過程中的一些假設條件

　　實物期權方法應用于我國房地產投資決策，還需要一個“磨合”過程，因為該方法的一些應用條件，與我國房地產市場的現實情況還不盡一致，在實際應用時要進行適當調整和推測，這就可能對實際決策效果產生一些影響。

　　(三)注意實物期權方法自身存在的局限性

　　應用實物期權方法進行投資決策，需要具備較高的數學和期權理論基礎，加之房地產期權較一般實物期權更為復雜，因此，這將對實物期權方法在房地產投資決策中的實際應用產生較大的制約。同時，期權定價模型對期限較長、以非交易資產為標的的期權估價有一定的局限性，在計算期限較長的期權價值時，有時會產生較大的估計誤差。

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