房地產(chǎn)投資決策分析
房地產(chǎn)投資決策的核心，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險的基礎(chǔ)上做出投資決策。下面小編為大家整理了房地產(chǎn)投資決策的知識，一起來看看吧
決策的方法
(一)確定型決策方法
確定型決策是在未來自然狀態(tài)已知時的決策，即每個行動方案達(dá)到的效果可以確切地計算出來，從而可以根據(jù)決策目標(biāo)做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復(fù)、經(jīng)常出現(xiàn)的特點(diǎn)。決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱做程序化決策。對于這類問題的決策，可以應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計算機(jī)進(jìn)行決策。
(二)風(fēng)險型決策方法
風(fēng)險型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險型決策的判斷特征是：存在明確的決策目標(biāo);存在多個備選方案;存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài);各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計算;可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風(fēng)險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。
(三)不確定型決策方法
不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的'決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個人經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，并借助于經(jīng)驗(yàn)方法進(jìn)行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。
決策及其特征
決策是決策者為達(dá)到某種預(yù)定目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段，制定出若干行動方案，對此做出一種具有判斷性的選擇，予以實(shí)施，直到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。決策的簡單定義就是從兩個以上的備選方案中選擇一個的過程，包括識別機(jī)會或診斷問題、確定目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、監(jiān)督與評估等決策過程。
決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策;按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險型或不確定型的群體管理決策。
決策具有四個基本特征，分別是：①決策是為了達(dá)到一個預(yù)定的目標(biāo);②決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段;③決策是在若干個有價值的方案中選擇一個作為行動方案;④準(zhǔn)備實(shí)施的決策方案可能出現(xiàn)的幾種后果是可以預(yù)測或估計的。
投資機(jī)會選擇與決策分析
1.投資機(jī)會選擇
投資機(jī)會選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。在結(jié)合投資設(shè)想尋找投資機(jī)會的過程中，開發(fā)商首先要選擇項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認(rèn)識，尋找投資的可能性，亦即通常所說的“看地”或“看項(xiàng)目”。此時，開發(fā)商可能面對多種投資的可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性，以進(jìn)行投資機(jī)會的篩選。細(xì)化投資設(shè)想，就是對篩選出的投資機(jī)會進(jìn)一步分析比較，并最終將其投資設(shè)想落實(shí)到一個或幾個備選的具體地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過與當(dāng)前的土地?fù)碛姓�、潛在的買家或租戶、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的開發(fā)投資方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽有關(guān)的合作意向書。
為了滿足進(jìn)一步投資決策的要求，開發(fā)商通常還聘請律師或房地產(chǎn)估價師，對擬開發(fā)項(xiàng)目涉及的土地、建筑物的權(quán)利狀況，以及對主要合作伙伴的設(shè)立、變更、存續(xù)和資產(chǎn)負(fù)債情況等進(jìn)行盡職調(diào)查。
2.投資決策分析：
投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財務(wù)評價和投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價格或租金水平。項(xiàng)目財務(wù)評價是根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)的項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評價。投資決策則是結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)狀況以及項(xiàng)目財務(wù)評價的結(jié)果，對是否進(jìn)行本項(xiàng)目的投資開發(fā)做出決策。投資決策分析工作應(yīng)該在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行，以便使開發(fā)商有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。
從我國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐來看，開發(fā)商越來越重視房地產(chǎn)市場分析與研究工作，也已經(jīng)較好地掌握了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價的技術(shù)與方法，但決策技術(shù)和決策方法的使用還不普遍，因?yàn)殚_發(fā)商更加相信自己的直覺判斷。應(yīng)當(dāng)注意到，影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的因素已經(jīng)越來越超越了項(xiàng)目本身的盈利與風(fēng)險特征，越來越與企業(yè)的發(fā)展或擴(kuò)張戰(zhàn)略，以及企業(yè)的開發(fā)管理、投資與融資等能力密切關(guān)聯(lián)。
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