房產估價師考點：房地產投資的形式與利弊

房產估價師考點：房地產投資的形式與利弊

　　房地產投資有哪些形式和利弊呢，下面是小編yjbys為您準備的關于房產估價師考點：房地產投資的形式與利弊，歡迎學習參考!

　　1.3.1房地產投資的形式

　　房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。開發投資的投資者主要是賺取開發利潤，風險較大但回報亦豐厚;置業投資的投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管理工作。間接房地產投資的具體投資形式包括：購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托公司(REITs)的股份或房地產抵押支持證券(MBS)等。

　　1.3.2房地產直接投資

　　1.3.2.1房地產開發投資

　　所謂房地產開發投資，是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤的過程。房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

　　1.3.2.2房地產置業投資

　　房地產置業投資，是指面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。

　　房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用;二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給另外的置業投資者，并獲取轉售收益。

　　1.3.3房地產間接投資

　　1.3.3.1房地產企業債券和股票投資

　　為了降低融資成本，越來越多的大型房地產投資企業希望通過資本市場直接融資，以支持其開發投資計劃。例如，北京首都創業集團1999年5月28日成功發行了 5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業債券，用于陽春光華、盛世家園等6個優質普通住宅項目的開發，不僅解決了開發項目資金短缺的問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產的機會;北京天鴻寶業、深圳金地、華潤北京置地等則通過公司上市，解決了房地產開發所需的資本金投人問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。

　　1.3.3.2投資于房地產投資信托公司

　　房地產投資信托公司 (REITs)，是購買、開發、管理和出售房地產資產的公司。REITs的出現，使得投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經理管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

　　投資者將資金投入REITs有很多優越性：第一，收益相對穩定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業的經常性租金收入;第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣房地產投資信托基金的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。

　　按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及到許多地區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。由于有專業投資管理者負責經理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產投資信托公司的股票，成了千百萬個人投資者以及大型機構投資者(包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產的重要工具。

　　中國房地產市場的發展急需拓展房地產直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創新的房地產金融工具，已經出現了若干雛形。預計隨著中國相關法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現實的投資工具。

　　1.3.3.3購買住房抵押支持證券

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等發達資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區如泰國、韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務的迅速發展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具的住房抵押支持證券，不久將出現在中國的投資市場上。

　　所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資的收益。

　　1.3.4房地產投資的利弊

　　1.3.4.1房地產投資之利

　　在介紹房地產的特性時，我們實際上已經間接地介紹了房地產投資的一些優點，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產投資的其他一些優點。

　　(1)相對較高的收益水平

　　房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率甚至會超過100%.房地產置業投資中，在持有期內獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

　　(2)能夠得到稅收方面的好處

　　置業投資的所得稅是以毛租金收入扣除經營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經營收入為基數以固定稅率征收的。從會計的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經濟壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業年收益能力的實際損失高得多，致使置業投資者賬面上的凈經營收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。

　　從另外一個角度來說，即使某項置業投資的凈經營收益為負值，投資者不能享受到置業投資稅收上的好處，但只要物業的經營收入能支付該項置業投資的經營費用和抵押貸款利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業投資的虧損來充抵其他投資的凈經營收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處。因為置業投資往往僅是投資者眾多投資項目或經營內容中的一種，所以置業投資有時可以起到蓄水池的作用。從城鎮居民購買自住住宅的政策來看，這種投資往往能享受政府提供的稅收優惠。

　　(3)易于獲得金融機構的支持

　　由于可以將物業作為抵押，所以置業投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，這使得置業投資者有很大的選擇余地。

　　金融機構通常認為作為抵押物的房地產，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機構可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達到 70%～90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優惠。在西方發達國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

　　(4)能抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格水平上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹(expetedinflation)和非預期通貨膨脹 (unexpectedinflation)。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

　　由于通貨膨脹的影響，房地產和其他有形資產的重建成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。

　　從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產投資項目全部進行統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。

　　房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

　　當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，即1998年～2000年香港各類房地產的市場價格平均下降了60%，其幅度已經遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產是在增值呢?應該看到，在房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐的市場環境下，購買房地產的活動已經不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產投資能夠增值，是在正常市場條件下，從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的。

　　(5)提高投資者的資信等級

　　由于擁有房地產并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產變成了占有資產、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業投資者或房地產資產擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。

　　1.3.4.2房地產投資之弊

　　房地產投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點。這些缺點突出表現在：

　　(1)變現性差。房地產被認為是一種非流動性資產，由于把握房地產的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉換為現金。房地產的變現性差往往會使房地產投資者因為無力及時償還債務而破產。

　　(2) 投資數額巨大。不論是開發投資還是置業投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。

　　(3)投資回收周期較長。除了房地產開發投資隨著開發過程的結束在三至五年就能收回投資外，置業投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的要求很高。

　　(4)需要專門的知識和經驗。由于房地產開發涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發投資的人員的數量。置業投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業知識和經驗有較高的要求。

　　此外應該指出的是，本節介紹的房地產投資的形式與優缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產公司發行的股票、房地產投資信托公司的債券等間接地進行房地產投資。

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