房產估價師考試考點征收閑置土地與集體土地

房產估價師考試考點征收閑置土地與集體土地

　　征收土地閑置費與集體土地補償知識點是2016年房地產估計師考試高頻考點，現整理如下：

　　征收土地閑置費：

　　已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費。

　　在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

　　無償收回土地使用權：

　　已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，連續2年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。

　　在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

　　依照規定收回國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書。

　　閑置土地的認定：

　　閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。

　　具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：①國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;

　�、谝褎庸ら_發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的;③法律、行政法規規定的其他情形。

　　閑置土地的處置方式：

　　對于閑置土地的處置有下列方式：①延長開發建設時間，但最長不得超過l年;②改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設;③安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價;④政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現有建設用地進行開發建設;⑤政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償;⑥土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

　　對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇上述方式以外，可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

　　征收集體土地的特點：

　　征收土地具有以下三個明顯的特點：一是具有一定的強制性。征地是國家的特有行為，被征地單位和人員要服從國家的需要。二是要妥善安置被征地單位和人員的生產和生活，用地單位向被征地單位給予經濟補償，保證被征地農民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有權發生轉移，即集體土地變為國有土地。

　　征收集體土地應遵守的原則：

　　一)珍惜耕地，合理利用土地的原則

　　(二)保證國家建設用地原則

　　(三)妥善安置被征地單位和農民的原則

　　(四)有償使用土地的原則

　　(五)依法征地的原則

　　征收、征用集體土地的政策規定：

　　(一)征收土地的范圍

　　(二)征收土地批準權限的規定

　　(三)申請征地不得化整為零

　　(四)對被征地單位和農民進行安置、補償和補助

　　(五)臨時用地必須辦理報批手續

　　(六)聯營使用集體土地政策

　　(七)征收土地公告

　　(八)合理使用征地補償相關費用

　　(九)特殊征地按特殊政策辦理

　　征收集體土地補償的范圍和標準：

　　土地的補償范圍和補償、補助標準的確定，是征地工作的主要內容，也是一項難度較大的工作，涉及到國家、集體、個人的利益。組織征地的地方政府必須按征地協議書如數支付補償費，被征地單位也不得額外索取。在征地告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

　　根據《土地管理法》的規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費�！段餀喾ā愤�規定，除要依法足額支付上述費用外，還應當安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

　　(一)土地補償費

　　(二)安置補助費

　　(三)地上附著物和青苗補償費等

　　(四)臨時用地補償

　　(五)合理使用土地補償費、安置補助費

　　征收集體土地的工作程序：

　　嚴密、可行的工作程序，對于提高工作效率、防止工作失誤、保證工作質量有著重要的作用。根據《土地管理法實施條例》和《建設用地審查報批管理辦法》(國土資源部令第3號)，征收土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地一般按照下列工作程序辦理：

　　(一)申請用地

　　(二)受理申請并審查有關文件

　　(三)審批用地

　　(四)征地實施

　　(五)簽發用地證書

　　(六)征地批準后的實施管理

　　(七)建立征收土地檔案

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