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房產(chǎn)估價師學(xué)習(xí)考試技巧
房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的科目包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)評估理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析等。
【學(xué)習(xí)方法】
案例與分析考試較其他幾門課程的考試要求高，只要掌握了科學(xué)學(xué)習(xí)方法，了解了考試基本要求，會知道如何復(fù)習(xí)。
□對《理論與方法》、《制度與政策》的有關(guān)內(nèi)容按照估價實(shí)踐的要求進(jìn)行更深一個層次的理解。想象如何把握估價的理論、方法、有關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)用到估價實(shí)踐中去，看到一個估價的理論或方法、或法律法規(guī)的規(guī)定，就想象如自己是出題人將如何從實(shí)踐的角度出題目來考住一般水平的考生。
□進(jìn)行概括和總結(jié)。如在指錯題中各種方法運(yùn)用上一般會出現(xiàn)哪些錯誤、哪些錯誤是較簡單的、容易發(fā)現(xiàn)的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發(fā)現(xiàn)的錯誤，各種估價目的的報告一般通常會出現(xiàn)哪些錯誤，估價報告的寫作上通常會出現(xiàn)哪些錯誤;哪些錯誤是已經(jīng)在歷年考試中考過的錯誤，哪些錯誤是還沒有考試過的錯誤;哪些錯誤是歷年的考試基本上都會考的錯誤，這樣在指錯題考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。如：各種估價目的和估價技術(shù)路線，即其價格內(nèi)涵和價格形成過程上的一些特殊性。各種方法的運(yùn)用需具備的資料和數(shù)據(jù)，各種情況的估價需要搜集哪些特殊的資料;關(guān)于房地產(chǎn)估價的法律規(guī)定重要有哪些;估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象狀況、房地產(chǎn)市場情況通常如何統(tǒng)一起來，它們與價格內(nèi)涵和價格形成過程以及與估價技術(shù)路線通常會有什么內(nèi)在聯(lián)系;各種估價原則在估價實(shí)踐中的應(yīng)用主要有哪些方面;各種類型的題目通常會考哪些知識點(diǎn)等。
□適應(yīng)記憶。復(fù)習(xí)時要在理解的基礎(chǔ)上適應(yīng)記憶，特別是估價規(guī)范、兩個指導(dǎo)意見的內(nèi)容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價目的就能想起它通常會出現(xiàn)哪些錯誤，通常會出現(xiàn)在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準(zhǔn)確地找出錯誤，提高考試的速度和準(zhǔn)確率，并為后面改錯題的考試節(jié)省寶貴時間。
★注意：本門課程考試以本門課程教材和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、兩個指導(dǎo)意見為準(zhǔn)
【應(yīng)試方法&技巧】
案例與分析是估價理論與方法以及其他有關(guān)估價的基本概念、基本知識的綜合運(yùn)用，要求全面掌握估價理論和方法并具有較豐富的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。試題包括問答題、選擇題、指錯題和改錯題。
一、綜述：
�、鍐柎痤}和單項(xiàng)選擇題
問答題和單項(xiàng)選擇題共50分，考查考生是否熟悉房地產(chǎn)的價值標(biāo)準(zhǔn)與估價目的之間的關(guān)系，掌握主要房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)與難點(diǎn)，掌握各種目的、各種類型房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)及適用法律法規(guī)等。
□問答題：考估價的基本事項(xiàng)，估價目的、對象、時點(diǎn)(市場變化對估價結(jié)果的影響)，價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題等。
【答題技巧】
1、摸清出題者的意圖：該道題是考什么方面的知識，估計一般考生會怎樣思考該問題，從而設(shè)置一些“陷阱”或“機(jī)關(guān)”，讓一般考生答題偏離方向或答不出來，拉開考分差距。
2、每題都有3～5個小點(diǎn)。
3、思維要清晰：答題條理分明，層次清楚，論點(diǎn)突出、明顯。
□單選題：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。
�、嬷稿e題和改錯題
指錯題和改錯題共50分，是用指錯、改錯形式綜合考查考生對估價報告的寫作能力、估價方法的掌握程度(公式是否正確，參數(shù)是否準(zhǔn)確、計算是否正確等)。
□指錯題：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。
【考試方法】1、把答案寫在草稿紙上并排序，把肯定答案(重要的)寫在前面，一條答案占據(jù)一行，把懷疑的答案盡量擠在后面。2、在“估價對象”中如找出三個錯誤，則跳過往下閱讀報告的其余部分，等有時間再仔細(xì)閱讀“估價對象”一項(xiàng)的內(nèi)容。3、如估價報告中有“個別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內(nèi)容且篇幅較長，則可跳過這三個部分，節(jié)省時間尋找估價方法運(yùn)用上的錯誤。4、在按自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。
□改錯題：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。
■將正確的內(nèi)容改錯倒扣分，不能隨便指錯和改正
■錯處一般3～4個
■本題包括指出錯誤和改正錯誤兩項(xiàng)工作
■排除法：排除正確的，只剩下3處時，指出錯誤，不會改也要改，將錯誤內(nèi)容改錯不扣分。
★案例與分析是其他系列教材特別是估價理論與方法中基本知識、基本理論的綜合應(yīng)用。在應(yīng)試復(fù)習(xí)時應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：
☆弄懂四大估價方法及基準(zhǔn)地價修正法是學(xué)好本門課的前提。無論何種題型，均是從不同側(cè)面考查考生對估價方法的理解程度、比較選擇和應(yīng)用技能，通過具體案例反復(fù)研究各種估價方法是復(fù)習(xí)重中之重。
☆商業(yè)房地產(chǎn)、居住房地產(chǎn)估價是考試主要內(nèi)容，要加強(qiáng)并系統(tǒng)學(xué)習(xí)估價規(guī)范和指導(dǎo)意見。復(fù)習(xí)時應(yīng)通過具體案例不同估價目的，重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。
☆估價實(shí)質(zhì)上是估價師正確認(rèn)識房地產(chǎn)客觀存在的價值并將其科學(xué)地表達(dá)出來。影響房地產(chǎn)價值的因素非常復(fù)雜，弄清影響不同用途房地產(chǎn)價值的主要因素是十分必要，決定了需要收集估價資料。
☆案例分析考題千變?nèi)f化，復(fù)習(xí)時應(yīng)邊學(xué)習(xí)邊總結(jié)，舉一反三、融會貫通。圍繞案例分析，學(xué)會什么情況選用何種估價方法，針對選擇的估價方法應(yīng)收集哪些主要資料，正確處理估價方法具體運(yùn)用中各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問題。
☆精讀規(guī)范案例，并在估價實(shí)踐中及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價報告的寫作能力。
☆考試答卷時，應(yīng)利用開卷考試特點(diǎn)。問答題：力求內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、條理清晰。改錯題：看清題意，是只要求指出錯誤，還是要求指出錯誤并改正。
二、價格解釋對價格有爭議、疑惑
1、(對兩種正確結(jié)果分別解釋)哪些是影響價格的因素?
2、從影響價格的因素入手：
■目的不同，價值類型不同
■時點(diǎn)不同，價值不同：動態(tài)價格;市場環(huán)境、供求狀況變化;估價對象會變化;期限、成新、房地產(chǎn)狀況變化
■交易狀況是否變化：權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同
■估價原則：是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑
■估價方法：兩個機(jī)構(gòu)評估，不同估價方法產(chǎn)生價格差異
三、 資料搜集
資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料(影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性)
□一般資料
■項(xiàng)目有關(guān)資料：估價目的(委托方明確);委托方基本情況、項(xiàng)目有關(guān)文件
■估價時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況資料：普遍性的、地區(qū)性的、本類型房地產(chǎn)資料
■估價對象狀況資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況??
■估價對象區(qū)域條件資料：交通、環(huán)境、繁華程度
■相關(guān)法律、法規(guī)、政策
□不同估價方法應(yīng)收集的主要資料
■市場法：①交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。②不同交易情況價格差異的資料。③房地產(chǎn)價格指數(shù)及利率方面的資料。④房地產(chǎn)狀況調(diào)整的有關(guān)技術(shù)資料。
■成本法：①土地取得成本資料。②土地開發(fā)和房屋建設(shè)成本資料。③管理費(fèi)用資料。④利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價格資料。⑥建筑物折舊資料。
■收益法：①估價對象和、類似房地產(chǎn)經(jīng)營(租賃)收益資料。②估價對象、類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③折舊、剩余收益期限等資料。④報酬率方面的資料。
■假設(shè)開發(fā)法：①同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產(chǎn)市場售價。③同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。⑤折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。
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