四川省房地產司法鑒定評估指導意見

四川省房地產司法鑒定評估指導意見

　　為規范房地產司法鑒定評估行為，保障房地產司法鑒定評估質量，提高房地產司法鑒定評估公信力。現將《房地產司法鑒定評估指導意見》(試行)印發給你們，請遵照執行。各地在執行中遇到的情況和問題，請及時反饋我廳。

　　二O一一年三月二十二日

　　房地產司法鑒定評估指導意見(試行)

　　第一章 引言

　　第一條　為了規范房地產司法鑒定評估行為，保障房地產司法鑒定評估質量，提高房地產司法鑒定評估的公信力，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》、《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》(法釋[2009]16號)等有關法律、法規和司法解釋，以及《房地產估價規范》(GB/T 50291—1999)的有關規定，制定本意見。

　　第二條　房地產估價機構和注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定評估活動，適用本意見。

　　第三條　本意見所稱房地產司法鑒定評估，是指在訴訟活動中，為確定涉訴房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失，對房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。

　　第四條　房地產估價機構和注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定評估活動，應當遵守法律、法規、規章，遵守執業規范和職業道德，遵守房地產估價行業操作規范。

　　未取得房地產估價資質的司法鑒定機構，不得從事房地產司法鑒定評估。

　　第五條　對估價對象在估價時點的特定司法鑒定估價目的下的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見，是注冊房地產估價師的責任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用鑒定估價報告是委托人和訴訟活動當事人的責任。

　　第六條　注冊房地產估價師不得就估價對象的法律權屬狀況發表法律意見，對于由委托人移交的訴訟活動當事人提供鑒定評估資料的真實性、合法性、完整性，應當履行符合法律法規、房地產估價規范、估價行業標準和慣例所要求的審核程序。

　　第七條　從事房地產司法鑒定評估的注冊房地產估價師，經人民法院依法通知，應當出庭就其評估工作及鑒定估價報告，接受法官和當事人的詢問，回答與鑒定評估事項有關的問題。

　　第八條　房地產司法鑒定評估工作的最終成果，分為房地產司法鑒定估價報告和房地產咨詢性估價報告。咨詢性估價報告與鑒定估價報告，在估價程序、估價依據和估價規范等標準的執行方面可以有所放寬。

　　第九條　房地產估價機構和注冊房地產估價師應當保守在執業活動中知悉的國家秘密、商業秘密，不得泄露個人隱私。

　　未經委托人、估價行業主管部門和估價行業組織的同意，不得向其他個人或者組織提供與鑒定評估事項有關的信息，但法律、法規另有規定的除外。

　　第十條　房地產估價機構、注冊房地產估價師，與房地產司法鑒定評估涉及的訴訟活動當事人有利害關系，或者是訴訟活動當事人一方的，以及存在其他可能影響獨立、公正情形的，應當回避。

　　第十一條 注冊房地產估價師應當依法獨立、客觀、公正地進行鑒定評估，并對出具的房地產鑒定估價報告負責。

　　房地產司法鑒定評估實行注冊房地產估價師負責制度。

　　第二章 房地產司法鑒定評估的委托、受理與實施

　　第十二條 房地產司法鑒定評估，應由一家估價機構接受委托并完成鑒定評估工作，不得由兩家或兩家以上的估價機構接受鑒定評估委托。

　　第十三條　房地產估價機構應當在接受鑒定評估委托前，明確估價基本事項，通過人民法院交由訴訟當事人簽收《房地產司法鑒定評估風險告知書》，從而使當事人全面知悉鑒定評估的基本事項，促使當事人明確自己應履行的配合義務及不履行該義務可能承擔的不利后果。

　　第十四條　如果出現估價依據缺失、估價程序不能完全履行的情形，如估價對象滅失，或者估價對象的所有人或占有方拒絕或者不配合估價人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，房地產估價機構應當報告人民法院，終止房地產司法鑒定評估委托。

　　第十五條　在估價依據缺失或者估價程序不能完全履行的情況下，當事人堅持申請進行鑒定評估，或者人民法院認為必須鑒定評估的，注冊房地產估價師應當將估價風險書面告知委托人民法院及有關當事人。估價機構在上述情形下接受委托并開展估價工作，如果估價程序或者估價依據的不完備，并非因注冊房地產估價師的主觀過錯造成，則當事人不得對鑒定評估工作的固有瑕疵提出質疑，也不得因此對估價機構及其注冊房地產估價師提出鑒定評估不當的指控，當事人應承擔房地產司法鑒定評估結果可能帶來的法律后果。

　　第十六條　房地產估價機構開展鑒定評估業務，應當取得委托人出具的房地產鑒定評估委托書。委托人提供《鑒定評估委托書附表》、《鑒定評估資料交接表》、《鑒定評估資料質證情況記錄》的，估價報告應當附該資料。

　　本意見所指鑒定評估資料，是指存在于各種載體上與鑒定評估事項有關的記錄，包括案件基本情況、案件當事人基本情況、估價對象法律權屬狀況、估價對象占有維護情況、估價對象不動產登記檔案等。

　　第十七條 房地產鑒定評估委托書通常載明以下內容：

　　(一)委托人的名稱或者姓名;

　　(二)委托的房地產估價機構名稱;

　　(三)委托日期;

　　(四)簡要案情及承辦人姓名和聯系電話;

　　(五)訴訟當事人及其聯系方式;

　　(六)訴訟當事人簽收《房地產司法鑒定評估風險告知書》記錄;

　　(七)房地產司法鑒定估價基本事項，包含估價對象及估價范圍、估價時點、估價目的、物質實體狀況和權益狀況(包括法律權屬、法律瑕疵及租約限制等)。

　　(見“房地產鑒定評估委托書”推薦文本)

　　第十八條 房地產鑒定評估委托書附表，房地產估價機構應當與委托人溝通協商，通常載明如下內容：

　　(一)估價機構選定日期;

　　(二)鑒定評估移送日期;

　　(三)實際估價范圍;

　　(四)鑒定評估的價值定義;

　　(五)鑒定估價報告提交期限和方式;

　　(六)鑒定估價報告使用者;

　　(七)鑒定評估服務費總額及其支付方式;

　　(八)既往鑒定估價報告書;

　　(九)受托估價機構的其他義務、估價機構受托記錄。

　　(見“房地產鑒定評估委托書附表”推薦文本)

　　第十九條 房地產司法鑒定估價機構需要補充資料，或者退回鑒定評估委托的，應當向委托人出具鑒定評估(補充或退回)資料交接表，載明房地產估價機構認為需要補充的鑒定評估資料清單、不接受委托的理由，以及人民法院委托部門移送、房地產估價機構接收及退回記錄等內容。

　　對于委托人移交的當事人提供的鑒定評估資料，房地產估價機構應當區分經當事人質證人民法院認定的鑒定評估資料，以及需要注冊房地產估價師調查核實的資料。房地產估價機構認為需要法人民院依職權調查取得有關鑒定評估依據的，應當向人民法院書面提出，并將人民法院依職權調查核實的鑒定評估資料作為鑒定評估依據。

　　第二十條　房地產估價機構應當取得估價對象的物質權益狀況和實體狀況資料，包括：估價對象的房屋所有權證、國有土地使用證(國有建設用地使用權證)、政府批準用地的許可文件、集體土地使用證等權屬資料，查封、預查封、抵押權設立、出租等情況說明,以及裝修情況說明等。

　　如果估價對象是在建工程，委托方提供的資料通常還應包括項目的城鄉規劃許可文件、施工圖設計文件、造價咨詢文件、預售批準文件等。

　　第二十一條　注冊房地產估價師在開展司法鑒定評估過程中，估價依據如需當事人雙方認可的，可以申請人民法院就有關估價依據組織當事人進行質證認可后，采納為估價依據。

　　第二十二條　鑒定評估現場查勘工作結束后，當事人又提出新的評估資料，未經人民法院認定并移交的，注冊房地產估價師不予采納。

　　第二十三條　估價機構應當在委托書載明的鑒定評估期限內，完成鑒定評估工作并出具房地產司法鑒定估價報告。委托書中未載明鑒定評估期限的，應在法律、行政法規或部門規章規定的期限內完成。如果估價機構在鑒定評估期限內不能完成鑒定評估的，應當書面向委托人說明理由并申請延期。

　　第二十四條　估價機構完成鑒定評估后，應當及時將估價報告送交人民法院。當事人或者其他利害關系人對估價報告有異議的，應當通過人民法院向估價機構轉交書面意見。估價機構收到該書面意見后，應當依據估價規范等予以解釋和答復。

　　第二十五條　房地產司法鑒定評估費用，應當由房地產鑒定估價機構收取，收費的項目和標準應當嚴格執行有關規定。

　　第二十六條　房地產鑒定估價機構接受委托后，在進行現場查勘前，可以通過人民法院要求當事人預交鑒定評估費用，最終鑒定費用待出具報告時按約定全部結清。

　　一般情況下，如果當事人不預交鑒定評估費用，估價機構可以退回鑒定評估委托。

　　第三章 房地產司法鑒定評估的類別

　　第一節 債務糾紛涉及的房地產拍賣(變賣)鑒定評估

　　第二十七條　債務糾紛涉及的房地產拍賣(變賣)鑒定評估，主要指人民法院在處理債務糾紛案件中，涉及的房地產拍賣(變賣)鑒定評估，包括以下主要類別：現房拍賣(變賣)鑒定評估、在建工程項目整體拍賣(變賣)鑒定評估、在建工程部分拍賣(變賣)鑒定評估、企業整體拍賣(變賣)鑒定評估。

　　第二十八條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估，鑒定評估的價值定義為房地產市場價值評估，通常不評估變現價值，不考慮房地產拍賣(變賣)成交后交易的稅費以及稅費的轉移分擔。經估價機構書面提示后，委托方在鑒定評估委托中，仍然特別指明要求評估變現價值的，可以在揭示該房地產市場價值之后，評估其變現價值。

　　房地產拍賣(變賣)鑒定評估的估價目的，表述為“為司法拍賣(變賣)提供房地產市場價值參考依據”。

　　第二十九條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估，對不可分割的房屋可以整體評估。分割評估的，應當在人民法院提供的評估委托書中明確評估房屋的具體部位。

　　第三十條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估，注冊房地產估價師應當注意拍賣(變賣)方式，考慮到整體拍賣(變賣)與拆零拍賣(變賣)對于估值的不同影響。

　　第三十一條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估，對于已經全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，估價機構可以對該土地使用權進行評估。

　　第三十二條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估，對于已經部分繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金實際金額，由國土資源管理部門確認當事人的土地使用權，估價機構可以對確認后的土地使用權進行評估。對不可分割的土地使用權，是否納入評估范圍，由人民法院確定。

　　第三十三條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估，遵循土地使用權、房屋所有權權利一致原則進行評估，土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，應當向委托人說明情況，取得委托人同意后在委托書中明確僅對受讓人繼受原權利人的房地產合法權利進行價值評估，不對權屬發表意見，并在報告中予以披露。

　　第三十四條　人民法院執行農村房屋涉及集體建設土地使用權評估的，經人民法院與國土資源管理、城鄉規劃部門取得一致意見后，依據人民法院的裁定文書進行評估，但應當考慮權利受讓人到國土資源管理部門辦理國有土地使用權出讓，所需繳納的土地使用權出讓金及有關稅費。

　　第三十五條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估，拍賣房地產上原有的租賃權及其他用益物權，通常不因拍賣(變賣)而消滅。注冊房地產估價師應當先評估沒有租賃權及其他用益物權限制的估價對象房地產的市場價值，再評估出附有租約限制或其他用益物權的拍賣(變賣)房地產的市場價值。

　　拍賣房地產上原有的抵押權及其他擔保物權，通常因拍賣(變賣)而消滅，注冊房地產估價師通常不考慮其對價值的影響。

　　第三十六條　在建工程項目整體拍賣(變賣)鑒定評估，注冊房地產估價師應當特別關注停工緣由、工期延誤的原因及其對于預測完工工期及對工程造價的影響，關注項目的報建、施工許可是否合法、實際修建狀況、各項規劃建設許可是否在有效期內、是否存在實際銷售等事項。

　　在建工程部分拍賣(變賣)鑒定評估，注冊房地產估價師還應當合理進行地價分攤，關注建筑物區分所有權對于估值的影響。

　　第三十七條　對于在建工程整體或部分拍賣(變賣)鑒定評估，如果涉及超規劃建設的，注冊房地產估價師應當與委托人協商，對于超規劃許可建設的部分房地產，應當有合法的估價依據，須經人民法院與城鄉規劃主管部門協商一致，不得擅自評估或設定不合理的假設，鑒定估價報告對此應當揭示。

　　第三十八條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估時，對于隱蔽工程的鑒定評估，注冊房地產估價師應當根據當事人提供的工程圖紙、隱蔽工程的預決算資料，結合隱蔽工程投入使用的情況進行鑒定評估。

　　第三十九條　以房地產為主的整體資產處置的評估，注冊房地產估價師得就動產附合不動產一起進行鑒定評估。

　　第四十條　以房地產為主業或企業主要資產構成為房地產的，企業整體拍賣(變賣)涉及的企業價值鑒定評估中，雖然不動產可分離(從物質實體角度)，但從利用(使用方式)方面不可分離，則注冊房地產估價師得就企業價值進行鑒定評估。

　　第四十一條　企業整體拍賣(變賣)涉及的企業價值鑒定評估中，房地產從物質實體、使用方式上，均可與其他動產、無形資產分離，對分離出來的房地產鑒定評估，注冊房地產估價師可以進行單獨的房地產鑒定評估。

　　第二節 房地產損害賠償鑒定評估

　　第四十二條　房地產損害賠償鑒定評估，系指房地產的所有權、用益物權或者擔保物權受到侵害，而對損害帶來的房地產價值減損額進行的鑒定評估。

　　第四十三條　房地產損害賠償鑒定評估，評估被侵權人因此受到的損失，被侵權人的損失難以評估，侵權人因此獲得利益的，可以其獲得的利益作為損害賠償估價對象。

　　第四十四條　注冊房地產估價師從事損害賠償鑒定評估，應當根據損害賠償鑒定評估的類型、損害程度、損害范圍，以及潛在索賠者，合理確定估價方法和估價技術路線。

　　第四十五條 房地產損害賠償鑒定估價方法，有成本法、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法等。

　　成本法也稱為修復費用法，是通過設定規劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕，求取排除估價對象房地產的缺陷恢復其原來功能所發生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用以及修復工期內的直接經濟損失等費用，從而評估房地產價值減損額的方法。

　　損失資本化法，是通過測算房地產效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限內的現值和，或測算經濟耐用年限內無質量缺陷房地產正常凈收益現值和與有質量缺陷房地產正常凈收益現值和之差，從而評估房地產價值減損額的方法。

　　賠償實例比較法，是通過類似房地產損害的實際賠償金額的比較和修正，從而評估房地產價值減損額的方法。

　　損害前后價差法，是通過測算損害前房地產狀況的市場價值與損害后的房地產狀況的市場價值，求取其差額，從而評估房地產價值減損額的方法。

　　第四十六條　房地產損害的類型，按照損害存續的時間，劃分為暫時性損害和永久性損害;按照是否可修復，分為可修復的損害和不可修復的損害;按照損害事實，劃分為實體性損害、功能性損害和經濟性損害;按照損害來源，分為地震、風災等自然災害帶來的損害，以及非自然災害的他人侵權帶來的損害。

　　第四十七條　實體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結構、圍護結構、裝飾裝修等的損害。房地產的實體受到損毀帶來的損害賠償鑒定評估，裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估均是常見損害賠償鑒定評估類型。

　　功能性損害是指房屋及其所在小區內外規劃的改變，如房屋層高、小區綠地道路等發生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規劃變更，從而對房屋功能發揮產生的負面影響。項目規劃變更引起的損害賠償鑒定評估，常見的是在房屋建筑正式開工前。

　　經濟性損害是指對損害事實的發生間接影響房地產的外部環境，從而減損其價值的損害，如環境污染帶來的損害、異議登記不當帶來的損害、房屋(土地)登記部門的其他登記錯誤帶來的損害，以及區域規劃調整帶來的損害。

　　地震、風災、環境污染等災害，除直接帶來房屋的實體性損害外，有時也帶來經濟性損害。

　　第四十八條　對于各種損害賠償鑒定評估，損害事實的認定必須經合法認定，方可作為估價依據。

　　損害事實應當由人民法院認定。

　　第四十九條　注冊房地產估價師從事損害賠償鑒定評估，應當區分可修復的損害和不可修復的損害，測算該損害對于房地產帶來的實體價值減損和市場價值的減損。

　　第五十條　所謂實體價值減損，是指修復該房地產所需耗費的資料、人工等投入及其合理稅費和利潤。測算實體價值減損，需要區分重建成本和重置成本。

　　房屋實體性損害修復方案，應該是技術上可能、經濟上可行且合法的修復方案。修復方案是鑒定評估的基本依據，可以由當事人自行協商后簽訂協議。當事人不能就修復方案達成一致意見的，可以經人民法院委托或者當事人共同委托，由具有相應資質的專門機構出具房屋實體性損害修復方案。

　　第五十一條　所謂市場價值減損，是指房地產發生損害之后，市場主體對于該房地產產生畏懼和排斥心理，使得市場需求方減少，對于市場租金、市場售價帶來直接影響，從而帶來在實體價值減損之外的其他價值減損。

　　第五十二條　對于可修復的損害賠償鑒定評估，通常從實體價值減損角度進行鑒定評估。對于不可修復損害賠償鑒定評估，通常從市場價值減損角度進行鑒定評估。

　　注冊房地產估價師從事損害賠償鑒定評估時應當知曉，有的房地產損害鑒定評估類型，實體損害雖可以修復，但該損害對于房地產的價值減損主要是市場價值減損。

　　第五十三條　項目規劃變更引起的損害賠償鑒定評估，包括：容積率的變更導致總建筑面積的變更;業主擁有對建筑物內的專有部分的權利受到侵害，如建筑層高、建筑面積不符合原規劃;業主對專有部分以外的共有部分享有的權利受到侵害，比如綠地減少、侵占公共綠地、占用公共通道等。

　　第五十四條　房地產的物質實體受到外力沖擊帶來的損害，其損害如果是可修復的，則通常從實體價值減損角度進行鑒定評估，如果需要，還應考慮搬家、暫停營業帶來的損失;如果損害是不可修復的，則首先對于未發生損害之前的房地產進行評估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

　　第五十五條　環境污染帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產估價師應當結合專門機構出具的環境影響評價報告，根據環境是否可治理恢復分別進行鑒定評估。

　　第五十六條　如果污染的環境可治理恢復，注冊房地產估價師考慮到治理恢復的時間周期，結合實體價值減損和市場價值減損綜合判斷，得出損害賠償估值。

　　第五十七條　如果污染的環境不可治理恢復，注冊房地產估價師根據環境影響評價結果，從市場價值減損角度測算賠償估值。

　　第五十八條　異議登記不當帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產估價師主要從市場租金、售價在異議登記期間的變化，對當事人帶來的損失角度進行鑒定評估。

　　第五十九條　房屋(土地)登記部門的登記錯誤帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產估價師主要從市場租金、售價在登記錯誤期間的變化，對當事人帶來的損失角度進行鑒定評估。

　　第六十條　裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估，包括：裝修當事人之間發生的損害賠償鑒定評估;裝修對相鄰不動產的損害賠償鑒定評估。

　　第六十一條　裝修糾紛中的損害如果是可修復的，注冊房地產估價師通常從實體價值減損角度進行鑒定評估，考慮修復成本、相應的稅費和利潤。

　　第六十二條　裝修糾紛中的損害如果是不可修復的，注冊房地產估價師通常綜合實體價值減損、市場價值減損之后，得出損害賠償估值。

　　第六十三條　區域規劃調整帶來的損害賠償鑒定評估，如住改商、交通管制(單行道)帶來的房地產損害賠償鑒定評估。注冊房地產估價師從房地產用途改變帶來的價值減損，交通出行便利程度的變化、消費者便利程度的變化對市場供需的影響，帶來的房地產市場價值減損等角度，進行鑒定評估。

　　第六十四條　地震、冰雹、風災等自然災害帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產估價師應當區分該損害是否可修復。對于可修復的損害賠償鑒定評估，注冊房地產估價師綜合實體價值減損和市場價值減損，得出損害賠償估值。

　　對于不可修復的損害賠償鑒定評估，注冊房地產估價師首先對于未發生自然災害損害之前的房地產進行鑒定評估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

　　第三節 房地產分割合并鑒定評估

　　第六十五條　房地產分割合并鑒定評估，注冊房地產估價師應當明確，分割合并的房地產，應當符合房屋登記基本單元、土地登記基本單元的規定。

　　第六十六條　房地產分割合并鑒定評估，注冊房地產估價師應當明確，分割合并后的房地產市場價值存在三種可能，即A+B=C，A+BC，其中A、B分別表示分割后或者合并前的兩宗房地產市場價值，C表示合并后或分割前的該宗房地產市場價值。

　　注冊房地產估價師應當通過市場調查和分析，準確把握分割合并鑒定評估的房地產價值變化所屬情形。

　　第四節 國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估

　　第六十七條　國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估，包括三種情形：被征收房屋仍然存在;被征收房屋滅失，但有證據保全;被征收房屋滅失，未辦理證據保全。

　　第六十八條　國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估，注冊房地產估價師應當遵循住房和城鄉建設部頒布的《房屋征收評估辦法》進行鑒定評估。

　　第六十九條　被征收房屋滅失，但有證據保全的，注冊房地產估價師依據保全的證據、該房屋被征收之時的房地產市場狀況進行鑒定評估。

　　第七十條　被征收房屋滅失，未辦理證據保全的，該房屋不具備鑒定評估的條件。如果委托人知道該被征收房屋不具備鑒定評估條件，當事人向鑒定評估委托方簽收《房地產司法鑒定風險告知書》的，注冊房地產估價師可以依據有限的估價依據，對該被征收房屋進行咨詢性估價。

　　第五節 房地產估價糾紛鑒定評估

　　第七十一條　房地產估價糾紛所涉鑒定評估，可以是上述任何一類鑒定評估的糾紛引起的鑒定評估，還包括抵押估價、作價入股等其他估價帶來糾紛的鑒定評估。

　　第七十二條　房地產估價糾紛所涉鑒定評估，通常由比涉及糾紛的鑒定估價機構資質等級更高資質的估價機構受理;涉及糾紛的鑒定估價機構為國家一級資質房地產估價機構的，從事糾紛鑒定評估的估價機構也必須是國家一級資質房地產估價機構。

　　第七十三條　房地產估價糾紛鑒定評估的目的，包括對于原鑒定估價機構和注冊房地產估價師的主體資格是否符合有關規定，估價程序和估價方法、估價依據是否遵循估價行業標準，估價行為是否符合職業道德等，進而對于是否存在虛假估價、估價是否嚴重失實進行鑒定和判斷。

　　第七十四條　房地產估價糾紛所涉鑒定評估中，對于涉及糾紛的房地產價值的鑒定評估，注冊房地產估價師應當遵循估價規范和本章的其他規定進行鑒定評估。

　　第四章 房地產司法鑒定估價報告和咨詢性估價報告

　　第七十五條　注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定評估，其注冊執業的房地產估價機構應當出具房地產鑒定估價報告，鑒定估價報告應當能夠讓委托人和鑒定估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解鑒定估價結果。

　　第七十六條　房地產鑒定估價報告應當包括：充分的估價依據;必要的估價程序;估價方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息。

　　第七十七條　房地產咨詢性估價報告，是指注冊房地產估價師由于受到客觀原因限制，委托人或有關當事人明知存在估價依據不充分、必要的估價程序不能完全履行的情況下，仍然委托鑒定評估而出具的估價報告。

　　委托人和咨詢性估價報告使用者需在了解估價依據、估價程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估價結果。

　　第七十八條　房地產拍賣(變賣)鑒定評估的估價時點，原則上為評估委托之日或完成估價對象現場查勘之日，但鑒定評估委托書另有約定的除外。

　　估價時點不是完成現場查勘之日的，應當在“鑒定評估的假設和限制條件”中揭示估價對象在估價時點的狀況與在完成現場查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對鑒定估價結果的影響，提示鑒定估價報告使用者注意。

　　第七十九條　房地產司法鑒定評估，報告的名稱通常為“房地產司法鑒定估價報告”。對于咨詢性估價，報告的名稱為“房地產咨詢性估價報告”。

　　估價報告須由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并至少有兩名以上符合條件的注冊房地產估價師簽名。

　　第八十條　在房地產司法鑒定評估活動中，本意見未作規定的事宜，應當按照《房地產估價規范》執行。

　　第八十一條　房地產司法鑒定估價報告應用有效期，從鑒定估價報告出具之日起計，不得超過1年;注冊房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，可以適當縮短鑒定估價報告應用的有效期。

　　超過房地產鑒定估價報告應用有效期使用鑒定估價報告的，相關責任由報告使用者承擔。在鑒定估價報告應用有效期內使用鑒定估價報告的，相關責任由出具鑒定估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。

　　第八十二條　房地產司法鑒定估價依據包括：由委托人轉交經當事人質證人民法院認定的鑒定評估資料;委托人依職權調查取得的鑒定評估資料;當事人補充的經人民法院認可的鑒定評估資料;估價機構自己取得的鑒定評估資料。

　　鑒定估價報告對于估價依據應當充分披露，并注明其類別。對于估價依據缺失的，應當揭示其成因;如果重要估價依據缺失，不能出具房地產司法鑒定估價報告，在委托人認可的前提下，出具咨詢性估價報告。

　　第八十三條　注冊房地產估價師應當對估價對象進行現場查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明資料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好現場查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片，內外部狀況照片應當作為鑒定估價報告的附件。

　　由于各種原因不能拍攝內部狀況照片的，應與委托人溝通。如果委托人書面同意，可以就與估價對象除裝修狀況不一致外的小區其他相同戶型的房地產進行現場查勘，并對估價對象的裝修狀況在委托書中明確的，可以進行鑒定評估，但在鑒定估價報告中應予以披露。

　　現場查勘記錄，由實施現場查勘的注冊房地產估價師、在場人民法院工作人員和其他在場人員簽名，查勘記錄應當作為鑒定評估檔案資料妥善保管。

　　第五章 房地產司法鑒定評估的質證

　　第八十四條　注冊房地產估價師有出庭接受質詢的義務。就委托人及當事人圍繞鑒定評估的相關問題提出的質疑和詢問，注冊房地產估價師應當給予回答、進行說明和答辯，應當準備回答的問題包括但不限于：房地產估價人員及其機構是否符合鑒定人和鑒定機構的執業條件，是否具有執業勝任能力;是否保持估價的獨立性，即對估價機構是否存在執業沖突，如估價機構及其關聯機構是否為一方當事人提供律師、注冊會計師、其他咨詢代理服務等;注冊房地產估價師和其他估價人員在從事鑒定評估中是否遵循職業操守;房地產估價程序或操作流程是否符合估價行業規范，房地產司法鑒定估價報告的合法性、公允性、客觀性等。

　　第八十五條　就鑒定估價報告的有關內容，注冊房地產估價師出庭接受詢問應當準備好以下問題的回答：(一)鑒定估價報告的完整性，即鑒定估價報告是否存在重大疏漏或缺項;(二)鑒定估價報告的附件資料的來源，及其真實性、合法性和完整性;(三)房地產司法鑒定估價方法、鑒定估價技術路徑、鑒定估價參數選取等，是否存在不當或違反行業規范等;(四)鑒定估價結果是否存在重大價值差異;(五)估價人員及估價機構是否簽名蓋章。

　　第八十六條　出庭接受詢問的注冊房地產估價師，對于當事人及其代理人、聘請的專家輔助人超出質證范圍的詢問，可以經法官同意后，不予回答。

　　第八十七條　從事房地產司法鑒定評估的注冊房地產估價師出庭接受詢問，在對房地產司法鑒定評估進行質證的活動結束后，應當及時退庭，不得旁聽庭審。

　　第八十八條　從事鑒定評估的注冊房地產估價師，確有正當理由不能出庭接受詢問的，應當在收到出庭通知后，及時向人民法院提交書面申請，闡明不能出庭的理由，并就有關當事人對鑒定評估的質疑提交書面答復。從事鑒定評估的注冊房地產估價師是否出庭，由人民法院決定。

　　第八十九條　注冊房地產估價師出庭接受詢問后，應當對人民法院提供的質證情況筆錄進行核對后簽名。

　　第九十條　具有房地產司法鑒定評估資格的注冊房地產估價師，可以受當事人的聘請，經當事人向人民法院申請同意，以專家證人或專家輔助人身份出庭，出庭就案件的房地產鑒定評估專門性問題進行說明。

　　第九十一條　以專家證人身份出庭的注冊房地產估價師，應當回答審判人員和當事人就房地產鑒定評估專門性問題的詢問，經法官允許，可以對從事房地產司法鑒定評估的注冊房地產估價師進行詢問。經人民法院準許，當事人各自申請的以專家輔助人身份出庭的注冊房地產估價師可以就案件中的房地產鑒定評估問題進行對質。

　　注冊房地產估價師以專家證人或專家輔助人身份接受當事人委托，出庭就案件的房地產鑒定評估專門性問題進行說明，應當由房地產鑒定估價機構統一收取，收費的項目和標準應當在國家規定的標準內與當事人協商確定。

　　第六章 附 則

　　第九十二條 仲裁當中涉及的房地產司法鑒定評估，參照本指導意見執行。

　　第九十三條 從事房地產司法鑒定評估的注冊房地產估價師，應當掌握與訴訟程序和證據法學有關的法律知識，不斷提高鑒定評估專業能力和法律素養。房地產估價機構應當盡可能指派具有大學本科以上學歷、且執業滿3年以上的，有一定鑒定評估經驗的注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定評估工作。

　　第九十四條 本意見由四川省住房和城鄉建設廳負責解釋。

　　第九十五條 本意見自發布之日起施行。

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