房地產投資主要概念分析

房地產投資主要概念分析

　　房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變人類生存的物質環境的一種活動。小編下面為大家整理關于房地產投資主要概念的文章，歡迎閱讀參考：

　　房地產投資主要概念分析

　　(1)開發項目總投資

　　開發項目總投資包括開發建設投資(國C)和經營資金。“開發建設投資”也稱為“項目總開發成本”，是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用(在計算成本利潤率時要用到此概念)，包括以下11項：土地費用、勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用和不可預見費用，其中財務費用、管理費用、銷售費用合稱“期間費用”：“經營資金”是指開發企業用于日常經營的周轉資金。開發建設投資在開發建設過程中形成以出售為目的的開發產品成本(是轉入開發產品的“開發建設投資”)和以出租、經營為目的的固定資產和其他資產。

　　值的說明的是，“開發建設投資”或“項目總開發成本”(∞C)中是不含銷售稅費或經營稅金及附加的(這里的“經營稅金及附加”相當于理論教材中的銷售稅費，此外，開發教材中的“銷售稅金”也相當于銷售稅費)在出售情形下，銷售稅費是要從總銷售收入中扣除的，得到的余值稱為“凈銷售收入”，相當于項目總開發價值(GD礦)：在出租情形下，銷售稅費是要從整個持有期內經營收入中扣除的項目。這一點是與理論教材不同的，在理論教材中，銷售稅費是計入開發成本(出售情形)或經營費用(出租情形)的項目。

　　(2)開發經營成本、經營資金、經營成本辨析房地產估價師成績查詢

　　“開發經營成本”是指房地產產品出售時，由“開發產品成本”和“經營資金”兩項構成的，相當于“開發項目總投資”。

　　“經營資金”指開發企業用于日常經營的周轉資金，它與“開發建設投資”起，構成了“開發項目總投資”。

　　“經營成本”是指房地產產品出售、出租、經營時，將開發建設投資按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。

　　(3)期間費用

　　期間費用是指企業為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。在銷售情形下，期間費用計入開發建設投資中，不另行計算;在開發投資項目用于出租或經營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計為運營費用;房地產置業投資項目的期間費用為運營費用。

　　(4)經營收入

　　經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入。在不同情形下，經營收入又稱為銷售收入、出租收入或經營收入。

　　銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入。

　　出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。

　　經營收入=營業額一營業成本一經營中的商業經營風險回報。

　　對于“經營收入”中的“經營中的商業經營風險回報”可以理解為“不屬于房地產本身所產生的收益，而是由于商業經營所承擔風險應得的回報”。

　　(5)經營利潤

　　在銷售情形下：

　　經營利潤(銷售利潤)=銷售收入一開發成本一銷售稅金一土地增值稅

　　注：期間費用計入開發成本，不另計。

　　在出租情形下：

　　經營利潤=出租收入一經營成本一期間費用一經營稅金及附加一土地增值稅

　　在經營情形下：

　　經營利潤=經營收入一經營成本一期間費用一經營稅金及附加一土地增值稅

　　此外，企業利潤可分為經營利潤、利潤總額(又稱實現利潤)、稅后利潤和可分配利潤四個層次。

　　利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額

　　稅后利潤=利潤總額一所得稅

　　可供分配利潤=稅后利潤一(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

　　(6)稅金

　　1.在房地產開發投資中的稅金是指國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。目前我國房地產開發投資企業納稅的主要稅金有：經營稅金及附加(兩稅一費)、城鎮土地使用稅、房產稅、企業所得稅。

　　2.置業投資和開發投資經濟效果表現形式

　　置業投資經濟效果表現形式：租金、物業增值、股權增加。租金通常表現為月租金收入;增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業實現，也可在以針對物業的再融資行為中實現(如申請二次抵押貸款)

　　開發投資經濟效果表現形式：對于銷售來說，經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資利潤率等指標來衡量。出租情形與置業投資出租情形類似。

　　3.盈利能力指標分類情況精析

　　盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，可按靜態指標和動態指標分為兩類。

　　其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。

　　盈利能力指標還可按房地產開發投資和房地產置業投資分為兩類，房地產開發投資有成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率和靜態投資回收期四個主要靜態指標，房地產置業投資有投資報酬率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現金回報率、投資回報率和靜態投資回收期六個靜態指標。在動態指標方面，房地產開發投資和房地產置業投資均有三個主要指標：財務內部收益率、財務凈現值和動態投資回收期。

　　房地產投資主要概念分析

　　1. 房地產市場：房地產市場是指供求雙方在一定時間和空間范圍內進行房地產交易的市場。了解房地產市場的供需情況、價格趨勢和政策環境等因素對投資決策至關重要。

　　2. 投資目標：投資目標是指投資者在進行房地產投資時希望實現的目標，如資本增值、租金收益、分散風險等。投資者應明確自己的投資目標，以便選擇適合的投資策略和物業類型。

　　3. 投資周期：房地產投資通常是長期投資，投資周期會受到市場波動、政策變化和經濟環境等因素的影響。投資者需要根據自身情況和投資目標來確定投資周期，以便做出合理的投資決策和規劃。

　　4. 風險管理：房地產投資存在一定的風險，如市場風險、政策風險、資金風險等。投資者需要進行風險評估和管理，采取適當的風險控制措施，以降低投資風險并保護自身利益。

　　5. 財務分析：在進行房地產投資時，財務分析是必不可少的一步。投資者需要對投資物業的收入、支出、現金流和投資回報等進行詳細的分析，以評估投資的可行性和潛在收益。

　　6. 土地使用權和產權：在中國，土地使用權是由國家授予的，而產權則包括房屋所有權和土地使用權。投資者需要了解土地使用權和產權的相關規定和限制，以確保自己的投資合法有效。

　　以上只是對房地產投資主要概念的簡要分析，實際的房地產投資還涉及到更多的細節和因素。在進行房地產投資之前，建議投資者進行充分的調研和分析，以便做出明智的投資決策。

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