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投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
投資性房地產(chǎn)主要包括：(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的(一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng);二是能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合理估計(jì))，可對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)仍應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷，并在稅前扣除。
【例】2008年2月，G公司將一座辦公樓對(duì)外出租，租期5年，該辦公樓賬面原值為3200萬元，折余價(jià)值為3000萬元，剩余折舊期限為15年，公允價(jià)值為3300萬元。
2008年12月31日，該辦公樓公允價(jià)值為3450萬元;2009年12月31日，該辦公樓公允價(jià)值為3400萬元;2010年4月，經(jīng)與租賃雙方協(xié)商，承租方以3450萬元將該辦公樓購買。
會(huì)計(jì)處理如下：
2008年2月：
借：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——成本 33000000
累計(jì)折舊 2000000
貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 32000000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 3000000
2008年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——公允價(jià)值變動(dòng) 1500000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1500000
2008年申報(bào)納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”450萬元已計(jì)入當(dāng)期會(huì)計(jì)損益，應(yīng)作納稅調(diào)減。同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，該投資性房地產(chǎn)仍允許計(jì)提折舊200萬元，納稅調(diào)減200萬元，該辦公樓折余價(jià)值為2800萬元。
2009年12月：
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 500000
貸：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——公允價(jià)值變動(dòng) 500000
2009年申報(bào)納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”50萬元已計(jì)入當(dāng)期會(huì)計(jì)損益，應(yīng)作納稅調(diào)增。同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，當(dāng)年允許扣除折舊費(fèi)用200萬元，該辦公樓稅收折余價(jià)值為2600萬元。
2010年4月，出售該辦公樓
借：銀行存款 34500000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 34500000
借：其他業(yè)務(wù)成本 34000000
貸：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——成本 33000000
——公允價(jià)值變動(dòng) 1000000
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 1000000
2010年1月～4月，該辦公樓稅法上計(jì)提的折舊為66.67萬元(200÷3)，計(jì)稅成本為2533.33萬元(2600-66.67)。會(huì)計(jì)上確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入為50萬元，稅收上應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得916.67萬元(3450-2533.33)，應(yīng)納稅調(diào)增866.67萬元(916.67-50)。
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