2016注冊房地產估價師《制度與政策》模擬試題答案
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一、單項選擇題
1.：B【答案解析】：參見教材P59，《城市房地產開發經營管理條例》對房地產開發企業設立、管理有明確的規定。設立房地產開發企業應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構;有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬元以上;有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;法律、法規規定的其他條件。
2.：D【答案解析】：參見教材P59，《城市房地產開發經營管理條例》對房地產開發企業設立、管理有明確的規定。設立房地產開發企業應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構;有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬元以上;有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;法律、法規規定的其他條件。
3.：B【答案解析】：參見教材P60，表4—1，二級資質注冊資本應大于等于2000萬元。
4.：A【答案解析】：參見教材P60，表4—1，申領四級資質房地產開發資質等級從事房地產開發經營時間應大于等于1年。
5.：A【答案解析】：參見教材P60，新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起30日內，持相關文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。
6.：D【答案解析】：參見教材P60，房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
7.：D【答案解析】：參見教材P61，一級資質由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。
8.：A【答案解析】：參見教材P61，經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。
9.：C【答案解析】：參見教材P61，采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：《城市房地產管理法》規定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥;經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。
10.：A【答案解析】：參見教材P62，《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”，即2億元×20%=4000萬元。
11.：D【答案解析】：參見教材P62，投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。
12.：A【答案解析】：參見教材P62，國務院《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用住房項目)資本金比例由20%提高到35%。5000萬元×35%=1750萬元。
13.：D【答案解析】：參見教材P63，出讓合同約定的動工開發期限一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
14.：A【答案解析】：參見教材P63，滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
15.：D【答案解析】：參見教材P63，《城市房地產開發經營管理條例》規定，出讓合同約定的動工開發期限一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。這里所指的滿一年未動工開發的起止日是自土地使用權出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。
16.：B【答案解析】：參見教材P63，《城市房地產開發經營管理條例》規定，出讓合同約定的動工開發期限一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。這里動工開發日期是指開發建設單位進行實質性投入的日期。
17.：D【答案解析】：參見教材P63，《城市房地產開發經營管理條例》規定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。
18.：D【答案解析】：參見教材P64，對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。這里的質量監督部門是指專門進行質量驗收的質量監督站，其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。
19.：C【答案解析】：參見教材P64，對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失。
知識點：
20.：D【答案解析】：參見教材P64，對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。
21.：A【答案解析】：參見教材P65，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時必須具備的條件。
22.：A【答案解析】：參見教材P65，項目手冊制度可以對工程進度、質量是否符合預售條件等進行審核，有效防止樓盤“爛尾”等現象的發生。
23.：A【答案解析】：參見教材P66，《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
24.：B【答案解析】：參見教材P67，房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。
25.：C【答案解析】：參見教材P68，屋面防水最低保修期限為3年。
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26.：D【答案解析】：參見教材P68，衛生潔具最低保修期限為1年。
27.：C【答案解析】：參見教材P69，凡下列情況的房地產，不得發布廣告：在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的;司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;權屬有爭議的;違反國家有關規定建設的;不符合工程質量標準，驗收不合格的;法律、行政法規規定禁止的其他情形。
28.：D【答案解析】：參見教材P71，D選項應為“房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果”。
二、多項選擇題
1.：BCE【答案解析】：參見教材P59，《城市房地產開發經營管理條例》對房地產開發企業設立、管理有明確的規定。設立房地產開發企業應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構;有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬元以上;有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;法律、法規規定的其他條件。
2.：BCE【答案解析】：參見教材P60，一級資質房地產開發企業應具備的條件：注冊資本應在5000萬元以上;從事房地產開發經營的時間不少于5年;近3年房屋建筑面積累計竣工不少于30萬㎡;連續5年建筑工程質量合格率達到100%;上一年房屋建筑施工面積不少于15萬㎡;專業管理人員不少于40人，其中中級以上職稱管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人。
3.：BCDE【答案解析】：參見教材P61，確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。
4.：ACDE【答案解析】：參見教材P61，采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：《城市房地產管理法》規定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥;經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。
5.：CE【答案解析】：參見教材P62，項目投資資本金可以用土地使用權作價出資。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。所以CE選項不正確。
6.：ABCD【答案解析】：參見教材P64，對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失。
7.：ABCD【答案解析】：參見教材P65，項目手冊制度可以加強對房地產市場的監測，及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況，督促開發企業按城市規劃實施開發，按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置;可以對工程進度、質量是否符合預售條件等進行審核，有效防止樓盤“爛尾”等現象的發生。
8.：ACE【答案解析】：參見教材P65，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時必須具備的條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓。
9.：ADE【答案解析】：參見教材P66，對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓。所以BC選項不正確。
10.：AC【答案解析】：參見教材P66，BDE選項分別為私有住宅轉讓后仍用于居住的;根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。
11.：DE【答案解析】：參見教材P68，根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
12.：ADE【答案解析】：參見教材P68，五金件損壞為1年;管道堵塞為2個月。
13.：AE【答案解析】：參見教材P69，凡下列情況的房地產，不得發布廣告：在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的;司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;權屬有爭議的;違反國家有關規定建設的;不符合工程質量標準，驗收不合格的;法律、行政法規規定禁止的其他情形。
14.：ABE【答案解析】：參見教材P70，發布房地產廣告應當具有或者提供下列相應真實、合法、有效的證明文件，主要包括：房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業執照或者其他主體資格證明;建設主管部門頒發的房地產開發企業資質證書;土地主管部門頒發的項目土地使用權證明;工程竣工驗收合格證明;發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售許可證證明，出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明;中介機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明;工商行政管理機關規定的其他證明。
15.：ABC【答案解析】：參見教材P70，房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：開發企業名稱;中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱;預售或者銷售許可證書號。
16.：ABCE【答案解析】：參見教材P71，D選項應為“房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果”。
三、判斷題
1.：對【答案解析】：參見教材P60，房地產開發企業資質按照企業條件分為四個資質等級。
2.：錯【答案解析】：參見教材P60，申領房地產開發企業二級資質，應連續3年建筑工程質量合格率達到100%，此題中有關部門不應該批準。
3.：錯【答案解析】：參見教材P60，三級資質房地產開發企業資質注冊資本應在800萬元以上。
4.：錯【答案解析】：參見教材P60，新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起30日內，持營業執照復印件、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、專業技術人員的資格證書和聘用合同到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
5.：對【答案解析】：參見教材P61，房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
6.：錯【答案解析】：參見教材P61，《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發用地應當以出讓的方式取得，但法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
7.：對【答案解析】：參見教材P62，《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
8.：錯【答案解析】：參見教材P62，2004年4月，《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用住房項目)資本金比例由20%提高到35%。
9.：對【答案解析】：參見教材P63，因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害，不征收土地閑置費。
10.：對【答案解析】：參見教材P63，房地產開發企業應對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
11.：對【答案解析】：參見教材P64，對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。
12.：錯【答案解析】：參見教材P66，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續。
13.：錯【答案解析】：參見教材P67，房地產開發企業應當在辦理完土地使用權變更登記手續后30天內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續。
14.：錯【答案解析】：參見教材P67，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
15.：錯【答案解析】：參見教材P68，商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。
16.：對【答案解析】：參見教材P68，非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。
17.：錯【答案解析】：參見教材P68，根據《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的規定，衛生間地面滲漏的最低保修期限為1年。
18.：錯【答案解析】：參見教材P68，根據《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的規定，門窗翹裂的最低保修期限為1年。
19.：對【答案解析】：參見教材P68，根據《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的規定，衛生潔具的最低保修期限為l年。
20.：對【答案解析】：參見教材P69，《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳。
21.：對【答案解析】：參見教材P70，發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售、銷售許可證明。
22.：對【答案解析】：參見教材P70，房地產廣告的要求中規定，房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚地表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。
23.：對【答案解析】：參見教材P71，房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。
24.：對【答案解析】：參見教材P71，房地產廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。
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