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2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》多選題練習(xí)及答案
1.下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有( )。
A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)
B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告
C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人
D.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)
E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作
2.下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有( )。
A.房屋實(shí)際用途 B.土地開(kāi)發(fā)程度
C.房屋建筑結(jié)構(gòu) D.房屋出租情況
E.房屋維護(hù)狀況及完損程度
3.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有( )。
A.是否適于安裝設(shè)備 B.是否易于取得動(dòng)力
C.是否便于處理廢料 D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
4.關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有( )。
A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不同
E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果
5.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為l20㎡，套內(nèi)墻體面積為20 rri2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30㎡，套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為15000元/㎡，購(gòu)買人采用的付款方式為：首付60萬(wàn)元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有( )。
A.使用面積的購(gòu)買單價(jià)為12500元/㎡.建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為12000元/㎡
C.名義價(jià)格為180萬(wàn)元 D.實(shí)際價(jià)格為180萬(wàn)元
E.現(xiàn)房?jī)r(jià)格低于180萬(wàn)元
6.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有( )
A.地形、地勢(shì) B.土地開(kāi)發(fā)程度
C.土地用途、容積率 D.朝向、樓層
E.外部配套設(shè)施
7.對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有( )。
A.替代原則 B.謹(jǐn)慎原則
C.合法原則 D.最高最佳利用原則
E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
8.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有( )。
A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整
B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整
C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整
D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整
E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整
9.收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有( )。
A.電梯折舊費(fèi) B.租賃保證金利息
C.房地產(chǎn)稅 D.企業(yè)(個(gè)人)所得稅
E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)
10.關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說(shuō)法，正確的有( )。
A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中
B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)
C.資本化率是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率
D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力
E.資本化率通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格來(lái)計(jì)算
11.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有( )。
A.靜態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值
B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值
C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值
D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值
E.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值
12.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有( )。
A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B.后續(xù)建設(shè)成本
C.后續(xù)管理費(fèi)用 D.后續(xù)銷售稅費(fèi)
E.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)
13.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有( )。
A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值
B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平
C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度
D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整
E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估
14.關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說(shuō)法，正確的有( )。
A.應(yīng)一面臨街 B.土地形狀應(yīng)為矩形
C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1 D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途
E.容積率一般設(shè)定為1.0
15. -份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及( )。
A.估價(jià)師聲明 B.估價(jià)假設(shè)和限制條件
C.估價(jià)特殊說(shuō)明 D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告
E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告
參考答案：
1. ABD 2.BCE 3.BCE 4.AB 5.BCD 6.ABC
7. ACDE 8.ABCD 9.BD 10. AE 11. ABCE 12. ABCE
13. BD 14.ABD 15.ABDE
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