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清末民初黑龍江省房屋租賃中的民事習(xí)慣
房屋租賃中的民事習(xí)慣不僅記錄著傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)紛繁復(fù)雜的歷史表象，更承載著經(jīng)濟(jì)表象背后所隱含的制度與文化，是全面認(rèn)識(shí)某一地區(qū)社會(huì)歷史文化命題的重要切入點(diǎn)，下面是小編搜集整理的明末清初黑龍江房屋租賃下的文化探究的論文范文，供大家閱讀查看。
前言
清末民初，由于受家庭人口變化及家業(yè)興衰等多種因素影響，房屋租賃成為日常生活中常見(jiàn)的現(xiàn)象，房屋作為商品存在的特點(diǎn)凸顯。然而，與當(dāng)時(shí)全國(guó)其他地區(qū)相比，黑龍江省房屋租賃顯得頗為活躍，長(zhǎng)期實(shí)踐中已形成一套成熟、規(guī)范的民事習(xí)慣。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》物權(quán)編中有關(guān)黑龍江省房屋租賃習(xí)慣的條目竟多達(dá)217則，約占該省物權(quán)習(xí)慣總條目(360則)的60%，約占全國(guó)物權(quán)習(xí)慣總條目(1389則)的16%。有鑒于此，認(rèn)真、細(xì)致地考察清末民初黑龍江省房屋租賃中的民事習(xí)慣，足以窺探當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)其他地區(qū)房屋租賃習(xí)慣的掠影，具有一定的學(xué)術(shù)價(jià)值，這也正是筆者選取黑龍江省來(lái)研究的原因所在。
誠(chéng)然，房屋租賃從屬于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究范疇，是深入研究某一地區(qū)社會(huì)商品經(jīng)濟(jì)、私權(quán)制度的重要方面，但作為“歷史傳承”，房屋租賃中的民事習(xí)慣不僅記錄著傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)紛繁復(fù)雜的歷史表象，更承載著經(jīng)濟(jì)表象背后所隱含的制度與文化，是全面認(rèn)識(shí)某一地區(qū)社會(huì)歷史文化命題的重要切入點(diǎn)。然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)界對(duì)這一論題明顯缺乏關(guān)注，沒(méi)有專題論文見(jiàn)諸案頭�；诖耍P者將據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》中的有關(guān)史料，對(duì)清末民初黑龍江房屋租賃中的民事習(xí)慣略作考察與分析。
一、租不攔典、典不攔賣
清末民初，房屋的租賃、典當(dāng)、買賣三者交叉出現(xiàn)，共同建構(gòu)了清末民初房屋交易市場(chǎng)。當(dāng)租、典、賣之間發(fā)生疊加矛盾時(shí)，三者權(quán)利孰輕孰重，將會(huì)影響到交易雙方各自權(quán)益的爭(zhēng)取。一般民事習(xí)慣認(rèn)為，租約的效力低于典約，典約的效力低于賣約。即承租人的權(quán)利不能對(duì)抗出典契約的成立，承典人的權(quán)利不能對(duì)抗買賣契約的成立，此即“租不攔典、典不攔賣”。租賃、典當(dāng)、買賣三種交易行為之間的效力高下關(guān)系由此可窺見(jiàn)一般。黑龍江各地習(xí)慣大抵如此。龍江縣習(xí)慣，凡租借房屋，“于約定期限內(nèi)，業(yè)主因不得已之事故，出典此房屋或土地時(shí)，租戶不得攔阻，因原約期限仍然有效，租戶只得主張賃借權(quán)，轉(zhuǎn)向典戶納租可也，俗謂‘租不攔典’。至于已經(jīng)典出之房屋或典地，業(yè)主又欲出賣時(shí)，典戶亦不得攔阻，只得主張質(zhì)權(quán)而已，俗謂之‘典不攔賣’。”[1]。
青岡縣習(xí)慣，“房屋在租約未滿以前，業(yè)戶若欲出典于人，租戶并不得出而攔阻;即在典約期限未滿以前，業(yè)主如欲出賣于人，典戶亦無(wú)攔阻之權(quán)。”[1]值得一提的是，有些縣區(qū)在業(yè)主行使“典、賣”權(quán)時(shí)，租戶有優(yōu)先“接典承買”的習(xí)慣。如嫩江縣習(xí)慣，“房屋業(yè)主對(duì)于租戶在租約未滿期以前可以出典或出賣，租戶不得阻止，惟須先向租戶商議，如租戶不愿典買時(shí)，方可典賣第三人。”[1]景星設(shè)治局地方習(xí)慣也是如是，租戶租賃房屋時(shí)，“業(yè)主如欲典賣，其租戶在租約期限未滿以前，得盡先接典承買”[1]。此外，索倫設(shè)治局地方及大賚縣、泰來(lái)縣、呼蘭縣、蘭西縣、綏棱縣、慶城縣、望奎縣、木蘭縣、巴彥縣、通化縣、湯原縣、璦琿縣、林甸縣、肇東縣、蘿北縣、漠河縣均有“租不攔典、典不攔賣”的習(xí)慣。可見(jiàn)，這一習(xí)慣在黑龍江省實(shí)屬普遍。仔細(xì)研讀“租不攔典、典不攔賣”習(xí)慣，可以看出此習(xí)慣多有一共性前提，即“未屆回贖期”。也就是說(shuō)，租、典期未滿，業(yè)主對(duì)于出典之產(chǎn)隨時(shí)可以出賣。顯然，這一民事習(xí)慣更多保護(hù)的是業(yè)主利益，而對(duì)于租、典戶利益則缺乏足夠的重視。
法治社會(huì)，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是私權(quán)的重要組成部分，更是基本人權(quán)。從清末民初各地房產(chǎn)買賣習(xí)慣看，人們普遍地將租、典(當(dāng))、賣三者“權(quán)重”按“買賣權(quán)>典當(dāng)權(quán)>租賃權(quán)”次序排列，證明業(yè)主享有房屋的最終處置權(quán)。每當(dāng)出現(xiàn)因“三權(quán)”重疊引發(fā)糾紛而訴至法院時(shí)，地方審判庭往往會(huì)將“租不攔典、典不攔賣”的習(xí)慣作為根據(jù)加以采信，似乎更能說(shuō)明私有財(cái)產(chǎn)(所有)權(quán)概念和意識(shí)已深入到社會(huì)各階層。不可否認(rèn)，中國(guó)現(xiàn)代私權(quán)制度之所以肇始于清末民初是移植西方法律制度的結(jié)果，但從某種程度上講，似與中國(guó)民間社會(huì)廣泛存在諸如此類的民事習(xí)慣也有關(guān)聯(lián)，否則，移植的東西再好，恐怕會(huì)因缺乏應(yīng)有的土壤而夭折。
上述分析是站在業(yè)主(賣方)立場(chǎng)上作出的，論文格式下面不妨再站在“租方”立場(chǎng)略加分析，或許能把問(wèn)題看得更全面。買、賣雙方的租賃或典當(dāng)關(guān)系一經(jīng)成立，二者必然是在“合意”的基礎(chǔ)上就某些易引起爭(zhēng)議的問(wèn)題達(dá)成口頭的或者書面的協(xié)議，即“租”是建立在“契約”成立的基礎(chǔ)之上。顯然，在與受租者契約尚未到期之時(shí)，業(yè)主就可隨意將房屋轉(zhuǎn)典、轉(zhuǎn)賣與第三方的做法似乎欠妥。當(dāng)然，承租方的一絲“優(yōu)先權(quán)”似乎能起到平衡交易各方權(quán)益的作用，但它在很大程度上會(huì)因租方?jīng)]有足夠的資本力量而落空�？傊�“租不攔典、典不攔賣”勢(shì)必會(huì)侵害受租者的正當(dāng)權(quán)益，也容易在利益相關(guān)方之間引發(fā)諸多不必要的糾紛。
二、借地不拆屋
房屋租賃中，或許來(lái)自家庭自身人口增長(zhǎng)的壓力，論文網(wǎng)或許出自改善居住條件的需要，大多租房戶會(huì)與房東商議自行添修房屋，那么，這里面自然會(huì)牽涉一個(gè)關(guān)系到出賃人(房東)與承租人(房戶)切身利益的問(wèn)題。即：租房期限終了時(shí)，之前由承租人建造之房屋產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有。據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》物權(quán)編所載，涉及黑龍江房屋租賃的調(diào)查主要是圍繞“添、修房屋”展開(kāi)，不同縣區(qū)，習(xí)慣略有差別。“借地不拆屋”乃習(xí)慣之謂，其意為：“居民租住房院，得添修房屋，于其租住期限終了時(shí)，對(duì)于添修房屋，若系土木相連者，無(wú)論間數(shù)多寡，通歸原業(yè)主所有，不能自由拆動(dòng)。”[1]清末民初，黑龍江所屬各地，多有“借地不拆屋”的習(xí)慣，只不過(guò)細(xì)節(jié)之處稍顯不同。如青岡縣習(xí)慣，“居民對(duì)于租住房院，得添修房屋，于租期終了，不得自由拆動(dòng)，悉歸原業(yè)主所有。”[1]呼蘭縣有將“添修房屋”賣給業(yè)主的習(xí)慣，“至于租住期限終了時(shí)，對(duì)于租戶添蓋之房屋，量物作價(jià)，賣歸原業(yè)主。”[1]。
一般情況下，房戶“添修房屋”需事先與房東進(jìn)行商議，而且，“主客雙方締結(jié)租約之際，須將添修房屋、租期終了歸業(yè)主所有條款明訂于契約之中，方為有效。”[1]換言之，該習(xí)慣需有房東知情并經(jīng)書面形式予以明確才得以承認(rèn)。如綏化縣，“借地不拆屋一項(xiàng)，綏化商民雖有此習(xí)慣，必須事先于契約載明，或添修時(shí)得原業(yè)主同意，方為有效。”[1]巴彥縣習(xí)慣，民商租住房院，借地興修，“如租限終了，對(duì)于添修房屋土木相連者，無(wú)論間數(shù)多寡，統(tǒng)歸業(yè)主管有，不許租戶拆動(dòng)。須于租約載明，認(rèn)為有效，否則，不在此限。”[1]此外，訥河縣、索倫設(shè)治局、湯原縣等地均有此類習(xí)慣。也有些地方這一習(xí)慣并不需要書面確認(rèn)，仍可生效。如慶城縣，“借地不拆屋”“以口頭契約即可有效，無(wú)須載明條款，多有并租約而無(wú)者。”[1]望奎縣習(xí)慣，“原訂租約時(shí)未嘗載明，亦認(rèn)為有效”[1]。木蘭縣習(xí)慣，“無(wú)論契約，有中人即可發(fā)生效力。”[1]房屋租賃期限終了之時(shí)，房戶添修的房屋能否自由拆動(dòng)，要看原訂租約對(duì)此有無(wú)載明。如克山縣習(xí)慣，“倘原訂租約言明到限日自由拆動(dòng)，則所添修房屋當(dāng)然由租戶拆去。如原訂租約載明租住期限屆滿，所有租戶添修房屋統(tǒng)歸原業(yè)主所有，則所添修之房屋當(dāng)然不能自由拆動(dòng)。”[1]蘭西縣習(xí)慣與克山縣習(xí)慣頗為類似，“商民租住房院，遇有添修房屋炕墻等項(xiàng)，應(yīng)需土木材料，如由房東購(gòu)置，則土木工錢歸房戶支出，于原訂契約載明，期滿統(tǒng)歸房東管業(yè)，房戶不得拆動(dòng)。倘土木材料、工錢均由房戶自備，房戶搬移時(shí)得自由拆動(dòng)，或由房東給價(jià)留買。”[1]。不過(guò)，黑龍江一些地方由于地處偏僻，為招徠移民開(kāi)墾荒地，當(dāng)?shù)氐刂鞫酁橐泼癯鲑Y建造房屋且不收房租，因而，無(wú)“借地不拆屋”之習(xí)慣。據(jù)嫩江縣知事會(huì)員薛翹如報(bào)告，“居民租住房屋一款，本縣草萊甫辟，新來(lái)墾戶多系自己建筑屋舍，其招來(lái)地戶由地主建房居住，不納租金，故闔境向無(wú)租戶添修房屋之事。”[1]再如通北縣知事會(huì)員熊良弼報(bào)告，“屬境新荒甫辟，佃民戶不易，凡有來(lái)境租種地畝之附戶，所住房屋統(tǒng)歸原業(yè)主修蓋。如房屋不敷占用，亦須原業(yè)主隨時(shí)筑建，即間有不租地畝，只租房屋之戶，添修房間亦由原業(yè)主擔(dān)任，并無(wú)租戶添修房屋之事。”[1]漠河縣習(xí)慣也是如此。
對(duì)于租戶而言，“添修房屋”之費(fèi)用是不小的開(kāi)支，一般情況下，“借地不拆屋”這一習(xí)慣本身亦把房戶的物質(zhì)利益考慮在內(nèi)，比如房東與房戶可就費(fèi)用分擔(dān)問(wèn)題事先達(dá)成一致，至房租期限屆滿或提前退租之時(shí)，以權(quán)充房戶利益損失之彌補(bǔ)。如景星設(shè)治局地方習(xí)慣，“修房費(fèi)用統(tǒng)由房租內(nèi)扣除，須載明于原訂契約內(nèi)。”[1]大賚縣習(xí)慣，房戶若出資筑修房屋，可在議定期限內(nèi)免向房東支付房租：“民間有行借地不拆屋者，必先立租約，將期限若干年、房間若干數(shù)，均載注詳明，然后修筑，其修筑費(fèi)盡歸租戶擔(dān)任，名曰‘墊修’。待興修完竣，歸租戶居住，其年限少則五年，多至十年不等，以租約內(nèi)所載之期間為度，限內(nèi)不出租價(jià)，至期限終了時(shí)，房歸原業(yè)主。”[1]綏棱縣習(xí)慣，“商民租住房院，如添修房屋，向于租約內(nèi)載明添蓋房屋幾間，每年作租價(jià)若干，按年代扣除，以所扣租價(jià)足抵添蓋房屋之代價(jià)為止，亦曰‘墊修’。若租住未至期限，因特別事故退租時(shí)，所扣之租價(jià)不足抵其墊修之代價(jià)，原業(yè)主應(yīng)如數(shù)補(bǔ)給。”[1]另外，泰來(lái)縣習(xí)慣、璦琿縣習(xí)慣與上述各地習(xí)慣并無(wú)二致。
總體而言，“借地不拆屋”習(xí)慣對(duì)于租戶和業(yè)主或土地所有權(quán)人均有一定益處。一方面，業(yè)主或土地所有權(quán)人在無(wú)需支付充足資本的前提下獲得了房屋的所有權(quán);另一方面，租戶最終在僅支付相對(duì)較少的建筑費(fèi)用的前提下，于一定期限內(nèi)占有了房屋的使用權(quán)。同時(shí)，這一習(xí)慣對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展似乎不無(wú)裨益。基于此，把此習(xí)慣認(rèn)作良善風(fēng)俗當(dāng)不為過(guò)。
三、中人、租期及零星修補(bǔ)費(fèi)用
從制度效能上看，中國(guó)古代沒(méi)有出現(xiàn)西方啟蒙理念中的契約社會(huì)，但不容否認(rèn)，以觀念層面而言，中國(guó)古代是充滿契約意識(shí)的社會(huì)。至近代，西方式的契約意識(shí)日漸增強(qiáng)與成熟，成為調(diào)整和維護(hù)人們社會(huì)生活秩序的有力支撐。清末民初，黑龍江各地租賃房屋須先行立契的做法幾屬社會(huì)常態(tài)。誠(chéng)然，紛繁復(fù)雜的歷史本來(lái)不可能還原，要研究這一時(shí)期該地房屋租賃中豐富多樣的民事習(xí)慣，困難可想而知。正因如此，契約必然地成為研究房屋租賃中民事習(xí)慣所要選取的最重要、最直接的資料來(lái)源。應(yīng)說(shuō)明的是，清末民初黑龍江各縣區(qū)的房屋租賃契約書式比較一致，這里不妨先就黑龍江訥河縣的一紙房屋租賃契約加以謄錄，以說(shuō)明相關(guān)問(wèn)題。透過(guò)它，能很容易地研讀出清末民初該地許多租房信息，進(jìn)而由此得出其習(xí)慣的大致輪廓。
契約[1]全文如下：立出賃房間人永和堂，今將自置市房一所，坐落在訥河縣新街基十字街西南角，計(jì)門面草房七間，門窗、戶壁俱全，大門、水井伙用，院內(nèi)丈尺注圖列后，憑中人說(shuō)允，賃與裕厚永營(yíng)業(yè)居住。每年租價(jià)江市錢二千八百吊，按二、八月兩季交納，并言明一租六年為滿，在此六年之內(nèi)，不許增租漲價(jià)，兩家均不得轉(zhuǎn)租他人，但許住戶自辭，不許房東驅(qū)逐。歷年零星修繕，系住房人自理，如房屋坍塌不堪，應(yīng)由房東修理。又或大拆、大蓋或添修房間，系客工主料，惟須兩家商量妥協(xié)，始能有成，迨六年后，再行另議。此系兩家情愿，各無(wú)反[返]悔。特立文契一紙，各執(zhí)一紙存證。中人：李子新張?zhí)┐郑簡(jiǎn)挝宄贾腥A民國(guó)年月日立租契人永和堂這紙租房契約言簡(jiǎn)意賅，展示出房屋租賃時(shí)的諸多細(xì)節(jié)內(nèi)容，比如房屋位置、房屋間數(shù)，甚至面積、租房用途、租賃雙方身份及中人、租期、租金、房屋修理費(fèi)、雙方權(quán)責(zé)關(guān)系，等等。
現(xiàn)據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》，再將龍江縣、綏化縣、慶城縣、林甸縣等地房屋租賃契約(囿于篇幅，不再將上述各地契約全文謄錄)中隱含的民事習(xí)慣擇其要者，列述于下：
其一，關(guān)于“中人”。“中人”在中國(guó)古已有之，因地域、時(shí)限不同，其稱謂略有區(qū)別。就黑龍江各縣區(qū)而言，有“中人”與“中見(jiàn)人”、“中保”、“保人”等。至于“中人”之功能與作用，依上述契約中“憑中人說(shuō)允”一句就可知他在房屋租賃雙方之間扮演著介紹、調(diào)解、見(jiàn)證的角色。如龍江縣房屋租賃契約(出租房人：崔恩惠;租房人：二合公)中分別有“……以上等情，系同中人明白商議，決無(wú)反[返]悔”[1]語(yǔ)。此外，每紙契約文后簽字畫押的“中人”數(shù)目少則一、二，多則五、六，甚至更大。如龍江縣另外一紙契約文后簽字畫押的“中人”竟有“沙金亮、范文玉、范文顯、文煥章、左青照”[1]五位之多。
其二，關(guān)于租期。房屋租賃契約，租期之長(zhǎng)短大多明訂契約之中。根據(jù)租期長(zhǎng)短，有些地方有不同分類。如訥河縣習(xí)慣，租房期限，“分有長(zhǎng)期、短期、半季三種”。“租住數(shù)年或十余年”謂“長(zhǎng)期”;“租住房屋期限一年”謂“短期”;“租住半季，以本年二月起至八月止，或自八月起至次年二月止”謂“半季”[1]。就《民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》來(lái)看，黑龍江各縣區(qū)房屋租賃時(shí)限一般長(zhǎng)達(dá)數(shù)年。龍江縣有“十二年”、“二十五年”的租期，而在呼蘭縣，租戶甚至可以“永遠(yuǎn)租用”。不過(guò)，房屋租賃契約一般很少或不規(guī)定具體租期的始止時(shí)間，這最終要由買賣雙方自己協(xié)商確定。此外，若租期尚未屆滿，房戶可以辭別，而房東則無(wú)辭客之權(quán)，這一習(xí)慣多在契約中有所體現(xiàn)。如龍江縣習(xí)慣，“許住不許攆”[1]、“只許客辭主、不許主辭客”[1]，慶城縣習(xí)慣，“準(zhǔn)房戶辭房東，不準(zhǔn)房東辭房戶。”[1]然而，個(gè)別地方如綏化縣有租賃雙方是不能隨意辭租的習(xí)慣，“房東不許増租攆戶，而房戶亦不得見(jiàn)異思遷。”[1]其三，關(guān)于房屋零星修補(bǔ)費(fèi)用。黑龍江各地房屋租賃，零星修補(bǔ)費(fèi)用一般是由租戶承擔(dān)，與房東并無(wú)牽涉，俗名“上苫房東，下苫房戶”，又名“上苫房東，下抹房戶”或“大修歸東，小修歸戶”，等等。
如龍江縣習(xí)慣，“零星修補(bǔ)，皆歸房戶修理”[1]，“房屋糟爛，房東不能修蓋，俱屬房戶修蓋”[1]。慶城縣習(xí)慣，“房屋有應(yīng)修理之處，上苫房東，下抹房戶。”[1]林甸縣習(xí)慣，租期內(nèi)，“房戶自修、自住”[1]。不過(guò)，假使房屋損壞非由房戶過(guò)失造成，那么此項(xiàng)費(fèi)用也有以房東來(lái)?yè)?dān)負(fù)的。如綏化縣習(xí)慣，“屋宇墻壁如有坍塌、傾圮、滲漏等情事，非出于房戶之故意或過(guò)失者，其效力費(fèi)用俱由房東擔(dān)負(fù)。”[1]另，訥河縣此項(xiàng)費(fèi)用之承擔(dān)與租住期限之長(zhǎng)短及“大修”、“小修”有關(guān)。“長(zhǎng)期”租住期間，“房屋稍有損壞，即歸房戶修補(bǔ)，費(fèi)用亦歸房戶自備，俗曰‘小修’。如房屋坍塌不堪，應(yīng)由房戶通知原業(yè)主修理，或因原業(yè)主住址過(guò)遠(yuǎn)，覓工修理未便，延緩亦可，由房戶墊款先修，俟原業(yè)主到時(shí)，再行歸墊，或由租金內(nèi)逐年扣留，倘逐年未能扣齊，即被原業(yè)主將房屋變賣，此項(xiàng)墊款亦應(yīng)由原業(yè)主如數(shù)補(bǔ)償，俗名‘大修’。”“短期”租住期間，其習(xí)慣與前者相同。然而，“半季”租住期間，“無(wú)論發(fā)生何項(xiàng)應(yīng)修工程，房戶概不負(fù)責(zé)。”[1]通過(guò)對(duì)“中人”、“租期”、“房屋零星修補(bǔ)費(fèi)用”等習(xí)慣的考察，一方面可以看出當(dāng)時(shí)房屋租賃契約的完備與成熟，與現(xiàn)今此類契約有相似之處。
另一方面也看到上述習(xí)慣本身于租賃雙方責(zé)、權(quán)、利之間在極力尋求平衡點(diǎn)，是雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果。總而言之，契約中所流露出的民事習(xí)慣即合乎情理，似乎與現(xiàn)代法治理念也不違背，有積極的借鑒意義。歷史造就了文化，文化反過(guò)來(lái)又影響著歷史。
日常生活中，人們根據(jù)自身思想觀念和價(jià)值判斷構(gòu)建出一套自成體系的習(xí)俗和慣例，無(wú)疑是社會(huì)風(fēng)俗文化中的重要內(nèi)容，而這些習(xí)慣在其特定領(lǐng)域內(nèi)又以其特有的勢(shì)能調(diào)整著社會(huì)關(guān)系。房屋租賃，本屬于經(jīng)濟(jì)行為，但卻不能擺脫文化印痕，因?yàn)樗駨囊欢ǖ牧?xí)慣。如此一來(lái)，通過(guò)對(duì)清末民初黑龍江房屋租賃中的民事習(xí)慣進(jìn)行一番考察、分析，將看似雜亂無(wú)章的現(xiàn)象進(jìn)行有序排列、歸納，就很容易以微見(jiàn)著，洞察近代民間社會(huì)的內(nèi)在秩序與運(yùn)行機(jī)制。
結(jié)語(yǔ)
恩格斯曾指出：“在社會(huì)發(fā)展某個(gè)很早的階段，產(chǎn)生了這樣一種需要：把每天重復(fù)的生產(chǎn)、分配和交換產(chǎn)品的行為用一個(gè)共同規(guī)則概括起來(lái)，設(shè)法使個(gè)人服從生產(chǎn)和交換的一般條件。這個(gè)規(guī)則首先表現(xiàn)為習(xí)慣，后來(lái)便成了法律。”[2]很顯然，恩格斯的話除說(shuō)明習(xí)慣來(lái)源于生活實(shí)踐又對(duì)生活實(shí)踐起著某種規(guī)范作用外，還隱約透露出這樣的信息：法律來(lái)源于習(xí)慣。值得注意的是，民事習(xí)慣作為立法資源中重要的一部分，在立法過(guò)程中應(yīng)該引起我們的足夠重視。“對(duì)于一個(gè)民族來(lái)說(shuō)，規(guī)范其行為，支配其生活的法律當(dāng)從其心靈深處或生活習(xí)慣中長(zhǎng)成，否則，那將既是法律的不幸，也是民族的不幸”[2]。
目前，我國(guó)各地由房屋租賃引發(fā)的矛盾和問(wèn)題日漸突出，因此，加強(qiáng)房屋租賃立法調(diào)研工作，從繽紛燦爛的“歷史傳承”中尋找出可供借鑒的“民事習(xí)慣”，這應(yīng)是完善法治進(jìn)程的應(yīng)有之意。
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