軌道交通對城市商業空間和房地產價值的影響

軌道交通對城市商業空間和房地產價值的影響

　　

摘要：軌道交通對城市的客流量在數量、空間分布、出行方式等方面產生深刻影響，在商業空間方面，軌道交通的影響主要體現在市場因素、空間因素、競爭因素等方面；文章對2006年上海軌道交通1號線沿線房地產價格進行了實際調查，通過分析車站周邊樓盤價格與樓盤距車站距離的關系，得出1號線部分車站對沿線房地產價格的實際影響范圍，并得到相關推論。

　　關鍵詞：軌道交通；商業空間；房地產
　　
　　一、引言
　　
　　現代城市的快節奏生活離不開便捷的交通工具。軌道交通快捷、安全、舒適、環保，擁有其他公交方式不可比擬的優勢。軌道交通的高能達性，加強了各個區域的經濟聯系，節省了運輸成本和時間。它的強烈“吸引力”使得大量的商業、娛樂、商務、文化設施集中，同時也促進了沿線商業的發展和房地產的高密度開發。因此，研究軌道交通對城市商業和房地產的影響有重要意義。
　　
　　二、軌道交通對商業發展的影響因素分析
　　
　�。ㄒ唬�對市場因素的作用
　　軌道交通的建設通過改變沿線的土地利用方式來改變城市人口的分布。房地產的發展方向、人們的置業方向、城市人口收入的分布狀況也會發生改變。土地利用方式的改變意味著城市的人口密度和人口分布的改變，隨之而來是交通流量、流向和流動速度的改變，進而改變零售商業區位。
　�。ǘ�）對空間因素的影響
　　“距離不是距離，時間才是距離”，軌道交通使人們改變了“區位”的概念，把地理距離變成了準確的時間距離。軌道交通不僅緩解城市中心區的交通壓力，分散市中心區過度密集的人口，而且極大地拉近了與城郊的距離，增強了購物者、購房者的心理接受意愿。許多市民會根據軌道線的延伸而改變自己的工作、生活方式。
　�。ㄈ�）對競爭因素的影響
　　軌道交通使得沿線地區間的經濟地理位置差異發生變化，城市的區位集聚利益隨之提高，從而使城市的吸引力和輻射力增強。靠近交叉點和重要站點的區位往往會大大得益于增強了的可達性，經濟地理位置趨優發展。
　　軌道交通的獨特優勢，必然會吸引眾多商家紛紛在軌道沿線布局設點，但是由于機會和土地的有限性，這必將加劇競爭，使進入門檻抬高。一種情況是眾多商家在競爭過程中優勝劣汰，“溢出”效應明顯，最終只剩下那些有競爭力的商業企業生存下來。另一種情況是，零售企業強強聯合，極大增強其集聚能力和擴散能力。
　　
　　三、軌道交通對商業活動空間的影響機制
　　
　　作為成功的商業空間，首先要具有較強的誘導力，其次是能夠提供商業活動所需的空間，最后是在時間上能為持續購物休閑活動提供保證。便捷的城市交通樞紐站與商業空間的結合則達到了上述三個必備因素的完美統一。
　　軌道交通的建設會對商業區位因子產生重要的影響，使商業企業在城市中的區位發生改變，從而改變空間變化的經濟、社會、交通等環境，進而改變空間結構。同時，商業空間的發展與交通網絡的完善有密切關系，許多商業網點直接依托交通網絡布局而發展。由于兩者的共生關系，城市商業網點的發展必然受到交通網絡的深刻影響。軌道交通對商業空間具有間接的、宏觀的調控效應，將影響區域的人口集聚、市場需求和土地利用結構調整，有助于形成商業密集帶。
　　
　　四、上海一號線對沿線房地產價格的影響
　　
　　經過對2006年上海軌道交通1號線沿線部分車站周邊樓盤價格數據進行了收集，同時考慮到上海2006年全年房地產價格自然增長率約為得到2006年1號線部分車站周邊樓盤在去除隨時間自然增長后的價格數據。
　　
　　根據調查所得數據，分析車站周邊樓盤價格與樓盤距車站距離的關系，可以發現：在車站周邊某一范圍內，距離車站越遠的樓盤價格越低，價格曲線呈現下降趨勢；而當距離繼續增加，價格曲線又由下降改為水平或上升。這里就選取一個站進行說明。
　　由圖1可見，在車站周邊1600米以內，房價按距離由近至遠一直呈現下降的趨勢；在大約1600米處，房價曲線由下降改為水平，并有少量的上升。因此，可以認為1號線蓮花路站的建設對周邊房價的實際影響范圍約為1600米。

　　根據這樣的統計現象，可以認為：城市軌道交通車站在某一范圍內對房地產價格起到了影響，而曲線拐點處的距離值即為此影響范圍的邊界值。需要說明的是，在市中心區域，房地產價格受到各種因素的綜合影響，軌道交通的影響難以單獨地表現出來。另外，在類似上海這樣的特大型城市，一般有多個副中心，為此，一般將線路所通過的最接近城市外圍車站的市中心或副中心作為基點。
　　
　　
　　五、結論
　　
　　由于軌道交通會對市場因素、空間因素、競爭因素產生深刻的影響，所以軌道交通對城市的商業空間和沿線的房價產生重大的影響。地鐵和輕軌淡化了空間的距離，這種新形式的商業空間更新了人們的生活方式（見圖2）。
　　本文通過研究1號線對房地產價格的影響可得兩個推論：
　　第一，城市軌道交通對沿線房價變化的影響范圍并不是單一的值，而是隨著至市中心的可達性變化而變化。一般而言，距市中心越遠的車站，影響范圍越大。
　　第二，城市軌道交通對沿線房價變化的影響范圍并不單純以基于步行或自行車的影響范圍為基準。在靠近市中心的車站，如上海體育場站、漕寶路站、中山北路站、延長路站，實際影響范圍的大小與基于步行的影響范圍值較為接近，反映人們到車站是以步行方式為主的；在遠離市中心的車站，實際影響范圍的大小與基于自行車的影響范圍值較為接近，反映人們到車站是以騎自行車為主的，這一推論符合人們的出行習慣。
　　
　　參考文獻：
　　1、劉貴文,彭燕.軌道交通對住宅房地產價值的影響[J].城市問題,2007(1).
　　2、章云泉.快速軌道交通與城市發展——以廣州為例[D].中山大學博士論文,2000.
　　3、毛保華等.城市軌道交通[M].科學出版社,2001.

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