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我國房地產市場泡沫性實證分析
內容摘要：近年來，盡管國內宏觀調控政策接連出臺，內地房地產價格卻依然逆勢上漲。本文選取房地產開發投資占GDP比重、房價增長率與GDP增長率之比、房價收入比和房地產租售價格指數等指標，利用實證分析揭示了全國和部分重點城市房地產市場潛在的“泡沫”。
關鍵詞：房地產 “泡沫”
近些年，中國房地產價格經歷了前所未有的膨脹。2004年全國商品房銷售價格增長15%，2005年增長12.2%。最新公布的統計數據顯示：2006年新建商品住房銷售價格漲幅較高的城市分別是：秦皇島11.8%、北京10.4%、深圳10.0%、福州9.8%、廈門9.1%、成都8.5%和廣州8.3%。那么，國內房地產行業究竟是否存在“泡沫”？
房地產泡沫指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚所形成的經濟狀態，即房地產價格嚴重背離價值的經濟狀態。房地產可能出現的泡沫類型主要有：土地價格虛漲的泡沫、房屋空置泡沫、房地產開發投資過快的泡沫和房價虛漲泡沫。根據上述泡沫類型，我們推薦使用以下指標衡量：房地產開發投資占GDP比重、房價增長率與GDP增長率之比、房價收入比和房地產租售價格指數。
房地產開發投資占GDP比重
該指標用于判斷房地產市場是否存在由于對未來房價預期過高而出現的投資過熱現象，繼而引發未來的價格飛漲和大量空置。根據典型國家的房地產泡沫經驗，一般指標值在10%以內屬于合理范圍；10%-15%泡沫預警；15%以上房地產開發投資泡沫顯現。
從歷年中國房地產開發投資占GDP的份額來看（見表1）,2000年以來一路上升，2004年達到頂峰9.64%，接近泡沫預警線。但之后逐漸下降，2006年上半年房地產開發投資占GDP的比重為5.69%，基本回到2000年的水平。
五大城市房地產開發投資額占GDP的比重，北京、上海和重慶比重最高。尤其是北京，2000年以來一直徘徊在20%-30%的高位。上海在15%左右，2005年后逐步回落。重慶房地產投資占GDP的比重和上海不相上下，出現開發投資泡沫的征兆。廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現穩步減緩的趨勢。筆者認為北京、上海、重慶已出現房地產開發投資泡沫或過熱現象，需引起警惕。
房價增長率與GDP增長率之比
房價增長率與GDP增長率之比，主要用來測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度。一般指標值在1以內屬于合理范圍；1-2泡沫預警；2以上房價虛漲泡沫顯現。
從表2中可以看出，2003年以前全國房價的增長速度遠小于國民經濟增長速度，2003年底房地產價格開始一路攀升，2004年商品房銷售價格漲幅與經濟增長率之比達到0.92，接近1，但2005年又回到合理范圍。
比較五大城市房地產價格增長率與GDP增長率比值可以看出，北京的此項指標大于2，開始顯現房價虛漲泡沫；重慶大于1，出現泡沫預警信號，值得引起重視。上海的房價增長率與GDP增長率比值在2003年曾突破2，但經過第一輪的宏觀調控之后，該指標已降為0.74。由此可見,廣州、深圳房價處于合理范圍；北京、重慶的房價增長速度超過GDP的增長速度，需引起警惕。
房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，該指標用于判斷居民住房消費需求的可持續性。國際上通常認為的合理范圍是3-6，考慮到數據統計口徑的不同，我們更關注的是房價比的發展趨勢。
全國房價收入比在2005年上升到10.30，超過了10倍，主要原因是當年居民人均可支配收入發生大幅下降。根據表3可以認為北京、上海、深圳房價收入比較高，居民支付能力跟不上高企的房價，一部分剛性需求者由于購買力下降而不能轉化為真實需求者，對房地產市場來說是嚴峻的考驗。
房地產租售價格指數
銷售價格和租賃價格是房地產市場健康發展的雙向指標，我們用租售價格指數趨勢的比較來觀察房地產市場冷熱的發展趨勢。銷售價格和租賃價格嚴重偏離說明房地產市場過熱，兩者同步發展說明房地產市場運行健康。
全國房地產市場從2004年起，其銷售價格指數快速增長，2004年第三季度到2005年第二季度，平均銷售價格增長了9.5%，但從2005年第三季度開始，平均增長率降為6%。而租賃價格指數一直保持平穩的發展趨勢，2004年第三季度至今平均增長1.73%，明顯低于全國房地產的銷售價格增長�？梢�，房地產銷售價格已遠遠高于租賃價格水平，2005年第三季度后略有緩解。
五大重點城市房地產市場：2005年第三季度以前，上海的房屋銷售價格增長率遙遙領先，平均增長率達15.6%，重慶其次。廣州銷售價格增長率最低僅為4.6%�？梢娚虾７课葑赓U價格增長率亦保持領先地位，但與房屋銷售價格增幅相比遠遠落后。但從2005年三季度開始，隨著上海的房價回落（2006年一季度甚至為負增長），北京、深圳的房價一路快速攀升，深圳更是達到了10.2%的增速。租賃價格上，上海仍然維持在較高水平，深圳偏低。
由此可見，上海在經歷宏觀調控之后，房價的非理性增長得到一定程度的抑制；然而深圳、北京的房屋銷售價格增長率和租賃價格增長率從2005年下半年起發生嚴重背離，房價增長過快，值得警惕。
結論
全國房地產市場大部分特征指標沒有顯現出房地產泡沫的特征，表明目前全國性的房地產泡沫還未出現，但房價收入比2005年增長了10倍，主要原因是人均可支配收入發生大幅下降。
北京、上海已呈現出明顯的房地產開發投資泡沫，重慶開發出現過熱，廣州、深圳房地產投資比較平穩，暫未出現開發過熱現象。北京已經表現出房價虛漲泡沫，房地產行業擴張速度超過了地區經濟的發展水平。另外，北京、上海、深圳的房價水平虛高，已經超過普通居民的支付能力；但有跡象表明上海的房地產行業在近些年的宏觀調控中逐步回歸到穩健的軌道，而北京、深圳房地產市場的運行正浮現泡沫的跡象，需引起各界關注。
參考文獻：
1.杜宇.為何大部分城市房價持續上漲?.市場報，2006（8）
2.調控之后，房價持續堅挺的六大原因.中國經濟時報，2006（8）
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