中國房地產經濟區劃的聚類分析論文

中國房地產經濟區劃的聚類分析論文

　　1數據來源、指標體系及研究方法

　　1.1數據來源

　　本文研究的時期為1999-2003年，一共5年，分年度對我國的房地產發展的經濟區劃進行考察，研究對象包括中國30個省市地區，其原始數據全部來源于《2000-2004年中國統計年鑒》

　　1.2指標體系

　　在對原始數據進行篩選綜合的基礎上我們構造了11項基本指標：

　　選擇以上指標主要基于以下理由：①構造指標的原始數據能在歷年統計年鑒中找到并規范使用。②指標能反映出房地產經濟發展的各方面，綜合后能反映各省市地區房地產整體發展狀況。③原始數據均取自統計年鑒，數據在時間上具有較好的前后一致性，各年度的橫截面數據也具有較好的可比性。

　　2003年的實證研究這一部分，我們將具體介紹2003年度的研究步驟和結果。

　　2.1全國30個省市地區指標值分布的初步比較

　　86統計與決策2006年2月下）

　　將全國30個省市地區的原始數據進行初步處理，統計出各項指標的期望、標準差和變異系數如表2。

　　觀察表2所示的11個指標的變異系數，我們發現本年完成投資、資金來源總計、房地產開發經營總收入、這三個指標的標準差系數均超過了100/，房地產開發營業利潤甚至達到246.16%,除個人購買商品房住宅比重、房屋建筑面積竣工率這兩個比例指標相對來說稍微小之外，其余的指標都超過了50%,這表明我國的房地產業地區之間的發展存在巨大的不平衡，地區之間存在極大的差異。而極差系數則把這種差異性表現得更為明顯，并且它還進一步表明我國房地產業的發展不但區域發展不平衡，而且發展最快的地區與最落后的地區落差非常大。這些情況表明對這30個省市地區進行房地產發展水平區劃非常必要。

　　下面我們采用聚類分析中的系統聚類法對這30個省市地區進行房地產發展水平區劃。

　　2.2聚類分析過程2.2.1聚類分析原理

　　聚類分析是研究樣品或指標分類問題的一種多元統計方法，系統聚類法是聚類分析中應用最為廣泛的一種方法，它的基本原理是：首先將一定數量的樣品或指標各自看成一類，然后根據樣品或指標）的親疏程度，將親疏程度最高的兩類進行合并，重復這一過程，直至將所有的樣品或指標）

　　合并為一類。

　　我們采用g型聚類分析紂樣品分類），在聚類之前先對數據進行標準化處理以消除數據間存在的量綱和數量級的差別。為了將樣品進行分類，將一個樣品看作p維空間的一個點，并在空間定義距離，距離越近的點歸為一類，距離較遠的點歸為不同的類。

　　本文計算樣品之間的距離采用歐氏距離：

　　再運用系統聚類法中的Word法離差平方和法）進行分析，Word法的基本原理見相關文獻，不再贅述。

　　2.2.2數據處理及結論

　　我們采用SPSS統計軟件進行數據處理，得到房地產業發展水平經濟區劃的聚類圖譜如圖1。

　　根據聚類圖，我們看到有四個聚集比較密集的區域：號到11號為第一個聚集區；2號到16號為第二個聚集區；7號到24號為第三個聚集區；25號到30號為第四個聚集區。其中第二個聚集區又與第三個聚集區聯系較緊，第四個聚集區與其余三個聚集區距離最遠。結合各個聚集區指標值我們將這30個省市地區作如下劃分：

　　1)房地產經濟發達區：上海、廣東、北京、江蘇、山東、浙江。這些省市主要分布在東部沿

　　2）地產經濟發達區開始有了較大差距，但還是基本處于靠前的位置。

　　3)陜西、河南、海南。這些省市主要分布在我國中西部，沒有地理位置優勢，經濟發展比較緩慢，房地產業發展也受到限$|J。從各項指標來看除個人購買商品房住宅面積比重比較高以外其余各項指標均處于中下游位置。

　　4)房地產經濟較落后區：安黴、江西、湖南、河北、黑龍江、山西、青海、內蒙古、寧夏、吉林、新疆。這些省市地區也大多分布在我國中西部地區，房地產業發展受制于當地經濟條件和經濟環境的影響發展也比較緩慢，從各項指標情況來看，除房屋建筑面積竣工率最高外，其他指標基本都處于下游水平。

　　這四類發展區中房地產經濟較發達區與房地產經濟潛在發展區之間區域差異相對來說較小，房地產經濟發達區又與其他三大發展區距離拉開較大。

　　2歷年的主要研究結果

　　3.1房地產發展水平的總體趨勢分析

　　我們將這30個省市地區的11項指標值的期望和標準差系數進行匯總見表3)，指標的期望值用來說明當年房地產在該指標上的一般發展水平，標準差系數用來說明當年房地產發展水平在地區間差異程度。從表3可知，11項指標當中有10項都是逐年遞增的，只有變量V4房屋建筑面積竣工率）呈現出下降的趨勢，這表明我國房地產1999-2003這幾年總體來說處于上升發展的勢頭。從標準差系數來看，各項指標值的絕對數值仍然保持較高的水平，但是從以時間為軸的動態變化過程來看，除V4房屋建筑面積竣工率）基本持平，V7房地產竣工房屋造價）在2003年有一個較大的上升反彈外，其余九項指標都從1999-2003年均處于下降趨勢，這表明我國的房地產發展雖然還是存在嚴重的地區之間的不平衡，但這種不平衡程度是在逐年下降的。

　　3.2房地產經濟區劃的聚類結果比較分析

　　通過將1999-2003年的房地產聚類結果對比分析見表4)，再結合各年的聚類圖譜由于篇幅限制沒有將各年的聚類圖譜一一列出），我們發現房地產在這五年里的發展呈現

　　出以下幾個特點和趨勢：

　　1)各年的房地產發展水平的區域分布結構有變動，但變動不大，總體來看，呈現出由頭輕腳重發達區太少而較落后區太多）向均衡的方向發展的趨勢。上海、廣東在1999-2002年一直雄居榜首，而在這四年內落后地區所占比重有增無減，直到2003年北京、江蘇、山東、浙江才進入發達地區行列，較落后地區所占比重也開始下降，

　　整體開始呈現出向均衡方向發展的趨勢。

　　2)1999-2002年期間發達區和較發達區之間距離較小，同時潛在發展區和較落后區之間又比較接近，而在這兩者之間存在比較大的差距

　　此系由聚類圖的分析比較而得）。宄其原因我們發現發達區和較發達區在地域分布上比較接近，

　　都基本屬于我國的沿江和靠海地帶，在上海、廣東和北京等中心城市經濟發展的帶動和輻射下，較發達區的省市基本上能夠跟上發達區房地產業發展的步伐和節奏。而潛在發展區和較落后區基本都處于中國中西部地區，它們在空間上和經濟發展速度上也都比較接近，因而表現在房地產業經濟發展水平上也就比較接近了。而中國東部沿海以及沿江地帶與中國中西部之間由于地理位置的差異、改革開放開始時間的遲早、國家政策的不同等原因，造成了他們之間較大的差距。

　　3)到2003年房地產業經濟發展水平的地區分布發生了較大的改變，發達區所包括的省市增多且開始和其他三種類型發展區的差距拉大。通過對歷年的房地產聚類圖譜分析比較我們發現2003年房地產發達區由以前的兩到三個省市一下增至六個，以前位于較發達區之列的江蘇、山東、浙江首次跨入發達地區行列，這表明中國房地產發展開始由增長點發展成增長面形態。但是我們也發現，此時房地產發達區和其他三種類型的發展區之間的距離開始拉大，可以預見，在今后的幾年里中國的房地產在較大面積發達區的帶動下將會發展得更為迅速，但是由于發達區和其他三種類型的發展區之間還存在較大差距，我國房地產業大面積高速度的發展狀況并不會立即顯現。

　　4)一直到2003年為止，房地產總體發展呈上升趨勢但較落后地區一直占有相當大的比重。比較1999-2003年的我國30個省市地區的聚類結果匯總表我們發現，較落后區所包含的省市地區個數一直占有最大比重，而且一直到2003年為止，這種狀況都沒有本質的改變。這說明我國較落后地區房地產業的發展雖然總體上是處于上升趨勢，但是發展速度還要加快，這也是改變我國房地產業地區發展極不均衡現象的重要一環。

　　4結語

　　1)我國房地產業發展總體呈上升發展趨勢，其發展水平的地區差異在逐漸縮小，但這種區域發展不平衡狀況仍然顯著。

　　2)我國房地產業發展己形成一定的區域格局，可初步劃分為房地產業發達區、較快發展區、潛在發展區和較落后區等四種區域類型。這四種類型區域呈現出頭輕腳重的分布狀況，即發達區所占比重小而較落后區所占比重過大，這種分布狀況直到2003年才開始有所改善。

　　3)1999-2002年的房地產經濟區劃結果呈現出較好的一致性，相比之下2003年出現了房地產業發展地區分布的較大改變，一方面房地產經濟發達區開始增多，另一方面發達區與其他三種類型的發展區之間的差距又有加大，這說明一方面我們要鼓勵其他三種類型發展區房地產業的發展，另一方面我們還需密切注意房地產發達區的發展速度和規模，防止房地產泡沫的產生。

　　限于目前的統計資料，本文對中國房地產經濟區劃的分析和動態研宄在時間上比較滯后，可選擇的指標體系有待進一步系統化和科學化，得出的結論具有較強的現實意義和借鑒意義。筆者認為本文提供了一個比較可行的房地產經濟區劃的研宄思路和方法，得出的結論也和實際較為吻合，今后隨著我國房地產經濟的發展和指標體系的進一步完善和健全，我們可以結合判別分析、主成分分析等多元統計方法對此進行更深入的研宄和探索。

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