房地產畢業論文

房地產畢業論文1

　　摘要：科技進步為人類帶來巨大物質財富的同時也帶來了生存危機，隨著消費者對高品質生活的追求，人們對健康安全和綠色的生存環境產生了渴望。在生態文明時代，企業欲謀求生存發展之道，應樹立以環境保護為導向的綠色環保營銷觀念。房地產綠色環保營銷在房地產業的運用和實踐體現出了多個策略的組合，若要房地產開發企業取得可持續發展權，需要走綠色環保營銷之路。

　　關鍵詞：房地產企業; 綠色營銷; 營銷策略

　　中圖分類號：F29335 文獻標識碼：A 文章編號：1006-723X(20xx)10-0091-03

　　一、 房地產綠色環保營銷的內涵

　　房地產綠色環保營銷是指房地產企業為達到追求環境與自身共存的目的，把“綠色生態”的理念引入到房地產一系列營銷活動中，使得房地產項目的策劃與實施有了指導方向，其內涵就是在房地產行業的實踐中充分運用綠色環保營銷的理念。[1]房地產綠色營銷具有三大特征：第一，房地產綠色營銷策略生態化、綠色化。第二，營銷關系擴大。之前，傳統營銷活動更多體現了企業與消費者的直線關聯，然而房地產綠色營銷理念擴大了這種營銷關聯，使得社會、企業和消費者三者的利益得以合理調節，產生均衡效益。第三，綠色營銷理念更多強調的是房地產企業的社會責任以及環保義務。這一綠色理念不僅提升了房地產企業的自身形象，還樹立了房地產企業的環保觀念，也逐步增強了房地產企業的社會責任感。[2]

　　二、房地產企業綠色環保營銷分析

　　雖然從地圖上來看我國地大物博，但土地資源卻十分稀缺，尤其是耕地面積遠遠不足，13億人口的可用資源相當有限。土地資源關乎國計民生，珍惜和合理利用每一寸土地是當今我國國情的需要。據資源顯示，近十年來我國有超700萬畝耕地轉化為建設用地，農民無奈，只得去砍伐森林，造成嚴重的水土流失。據統計，需治理的水土流失面積約為356萬平方公里，包括水力侵蝕的165萬平方公里以及風力侵蝕的191萬平方公里。另外，我國年均表土流失量在50億噸以上，位于世界前列。

　　21世紀被世界各國定義為綠色環保世紀，大部分項目都圍繞一個共同的主題——“綠色環�！眮斫ㄔO。比如聞名世界的北京奧運會各場館建設以及上海世博園區的各國場館的施工，這些都讓中國的房地產業得以快速提升，也正式邁入了綠色環保的隊伍。房地產開發項目積極響應中央的號召加入綠色環保隊列，在設計、施工、建設過程中把項目的環保認證標準作為房地產開發企業的執行標準，著手建立 “房地產綠色營銷”[3]。如：萬科地產就成為了我國房地產綠色營銷的先行者之一，該企業完成的項目“朗潤園”是它們的第一個綠色建筑，不僅滿足了房地產的許多需求，還做到了節能率為50%。雖然綠色營銷的成績可觀，但并非所有的房地產商都愿意采取綠色營銷的手段，究其原因主要有以下幾方面。

　　(一)綠色低碳建筑會使企業的成本有所提高

　　房地產企業為了在建設、銷售過程中少污染、不污染，會選擇加大對綠色營銷產品的研發資金投入，比如用高價格引入污染治理的技術等。資金的投入無疑會增加項目成本，這部分費用不是轉移到消費者身上，就是由房地產企業自身承擔，這多出的成本費用無論由誰承擔都是房地產企業不想看到的。

　　(二)消費者并未對綠色營銷提出過高需求

　　隨著城鎮化步伐的加快，城鎮人口數量增多，對住房的需求日益加大。住戶往往在選擇住房時最看重的幾個因素主要集中在生活是否便利、是否離工作單位較近、交通是否便利、周圍是否有好的教育機構等。除了吃喝住行外，人們對 “綠色環保房地產”的問題似乎不太關注，僅有20%的人會選擇綠色環保房地產，這說明人們在觀念意識上還未更新換代，大家關注的依然是生活、工作的瑣事，對于生活品質的提升還需要一段時間去更新理念。也有人認為，只有富裕階層、經濟條件較好的人才會對住房提出安靜、舒適、無污染的需求，而那些處于城市絕大多數比例的普通收入、工薪階層人群只需要解決溫飽問題。由此可見，雖然市場有對綠色環保住宅的需求，但是比例并不高。

　　(三)房地產綠色環保技術水平欠缺

　　綠色環保房地產在具備舒適、貼心的基本要求上，更看重的是高技術、高服務的推進。但在技術上，現有的水平非常有限，一些研究成果還無法轉變為現實，房地產企業只能使用一些綠色環保營銷的基礎技術和手段，并借此來進行炒作，消費者往往在購買了高價商品房后才發現問題所在，從而導致矛盾凸現[4]。

　　三、在房地產企業中推進綠色環保

　　營銷理念的方法探析 (一)打造綠色環保型住宅

　　綠色環保型住宅可謂現今的全新型住宅模式，它能滿足可持續性發展生存以及購房者的需求，是以人與自然和諧發展的原則來設計的，充分、高效、合理地利用了資源。《綠色生態住宅小區建設要點與技術導則》是由住房和城鄉建設部的專家評審提出的，這其中特別強調了：“以推進住宅生態環境建設及提高住宅產業化水平為總體目標，以住宅小區為載體，全面提高住宅小區經濟、環境效益的統一�！边@一觀點凸顯了“綠色環保住宅”的指導原則，即以可持續發展觀為指導，充分體現它的全方位性和立體性，在開發過程中嚴格遵循4R原則(Reduce、Reuse、Recycle、Replace)，以此來尋求人、自然和建筑之間的和諧、統一。

　　綠色住宅的開發包括四個方面：開發綠色資源、開發綠色生態、開發綠色建材以及實施綠色服務，如開發風能、水能和太陽能就是一種無公害的新型替代能源。舉個例子，在國內外享有盛譽的北京奧運會場館之一水立方，在各個方面都為綠色住宅樹立了方向和典范，無論是其設計、建造、建材的使用，還是采光、噪音處理、節能等方面都堪稱世界一流，它真正貫徹和體現了“綠色奧運”這一理念。

　　(二)推行綠色物業

　　綠色物業具有較高的科技含量，其開發建設伴隨著現代科技的應用，包含了能源的節約利用、建筑物抗災能力的有效提升、降低污染等多個指標。物業要有特色才能具有和其他物業抗衡的競爭力和生命力，創新意識和超前意識能助推特色物業的發展�！坝布�”和“軟件”相配合才是成功的綠色物業設計的根本，一是要因地制宜，以人工環境和自然環境相融合的方式發揮區域優勢。二是要配套豐富的軟件環境。現今，房地產項目的成敗因素之一就是物業管理。綠色物業強調的是以人為本，它重視人與自然的和諧生存，實現生態的平衡，利用現代高科技手段來打造健康居住環境，以此來滿足人們對物質文明與精神文明的追求，獲得高效、舒適、低污染的居住環境。 (三)實施綠色定價

　　綠色定價是房地產企業綠色營銷模式中的一個重要因素，它是一種與綠色產品相適應的定價方式。綠色住宅的開發在成本上比傳統住宅有所增加，主要包括了使用綠色建材和綠色施工技術而增加的成本、為環境保護而在施工中增加的成本以及綠色環保住宅在運營、維護中所增加的成本。綠色住宅的定價方法可使用在綠色住宅的成本基礎上加上一定利潤的成本加成定價法，也可使用在對比綠色住宅與相鄰住宅的差異化后帶來的競爭優勢的競爭定價法。許多消費者表示能夠接受較高價格的綠色住宅，因為確實真切感受到了綠色利益。因此，企業在制定價格時除了要充分考慮消費者的支付能力外，還要竭盡全力進行宣傳，把綠色住宅的特點推廣出去，使消費者愿意為高價格的綠色住宅買單。企業還可以另謀策略，比如以適當讓利的方式來增加銷售量，形成一定規模的經濟效益，以此來獲取更大的利潤。

　　(四)發展綠色品牌

　　市場的競爭愈演愈烈，房地產企業要想爭得自己的一席之地就必須樹立綠色品牌的觀念，制定企業可持續發展的品牌戰略。品牌是企業和產品在消費者心中的一種形象代表，它包括企業品牌和產品品牌。為了不讓競爭者之間的產品發生混淆，可充分發揮品牌的功能，把不同企業之間的同類產品區別開來。房地產品牌的建設需要一個長期的過程，企業必須得加大努力，提升自身水平。我們在現實社會中不難看出，一個強勢的品牌很容易在人們心底扎根，當人們一看到這個品牌就能很快地聯想到一個詞或一句話，而且多數為大眾所喜愛的正面詞句。據心理學家推測，人們喜歡把某個品牌與美好的事物聯想到一起，比如：鳥語花香、優美的環境等。因此，房地產企業的品牌或產品品牌應該從這些符合綠色環境的標志上多下功夫。綜上所述，房地產企業發展綠色品牌的意義主要表現在以下幾點。

　　第一，房地產企業綠色品牌的作用

　　綠色品牌的建設容易得到社會的公認和消費者的支持，以此來拉近企業與消費者之間的距離，這有利于塑造企業形象，也有利于挖掘企業可持續發展的潛力。同時，綠色品牌產品也能使得綠色原材料供應者的競爭能力在同行業間有所提升，占據一席之地。

　　第二，對購房者而言的綠色品牌住宅作用

　　現階段，人們生活水平日趨提升，在追求物質生活的同時，人們更加注重精神生活�，F今，都市生活的節奏在加快，許多上班族承受著巨大的精神壓力，這些人愿意花錢去享受有品質的生活，環境優美的綠色住宅就是他們的首選，希望借此來釋放壓力。

　　第三，綠色生態的綠色品牌住宅

　　生態環境為人們越來越關注，保護好生態環境就是保護我們的家園。開發綠色品牌住宅，關注生態環境，更有利于人們的生活、社會的進步。

　　(五)促進綠色廣告

　　房地產的特性之一是具有地理位置的固定性，所以，大部分樓盤都是以預售的形式進行銷售的，這就需要促銷手段。綠色廣告是促銷手段的一種，它包含了開發小區的基本情況、生態綠色率、樓盤打造的特色及品牌形象等內容，是房地產開發商以促進銷售為目的、加大企業核心競爭力而設計的一種促銷方式。綠色廣告的設計最重要的是要吸引消費者的注意力，通常表現在以采光通風為主題，以不含有害、有毒及腐蝕性、揮發性物質，對人體沒有危害的綠色建材為主題，以舒適高品質生活為主題等�？梢詮木G色公益出發，打造有關綠色公益的平面和立體廣告，以此提升企業形象，還可博得消費者的信任。

　　在綠色住宅銷售中，綠色廣告促銷占據了舉足輕重的地位。綠色廣告的設計需要房地產企業時刻關注營銷前沿的動態，抓住市場機遇。特別是在媒體選擇上要特別注重“綠色”效應，要選擇消費者最易接觸的媒體。綠色促銷廣告在設計上應有新穎的感覺，在內容上要凸顯綠色住宅給人們帶來的高品質生活，要樹立房地產企業的綠色形象，展現出房地產企業對社會、對生態環境做出的貢獻。

　　如今，人們的觀點在發生改變，對貼近自然、呼吸自然的需求日益高漲，對于住宅的功能不再局限于遮風擋雨。普及和實現綠色環保的消費理念需要一個過程，房地產企業要想繼續生存，擁有可持續發展權，就只能認準綠色營銷之路。

　　[參考文獻][1]劉建南，曠錦云.房地產企業綠色營銷探討[J].商品與質量，20xx，(6).

　　[2]畢素梅，于鳳軍.房地產綠色營銷策略探析[J].中國集體經濟，20xx，(11).

　　[3]李曉蓉.房地產企業綠色營銷現狀探析[J].現代商業，20xx，(6).

　　[4]吳泓.房地產業綠色營銷戰略研究[J].經營管理者，20xx，(2).

房地產畢業論文2

　　一、正確理解泡沫經濟與經濟泡沫的涵義

　　要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。

　　什么叫泡沫經濟?《辭�！�(1999年版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”

　　從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

　　(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。

　　(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。

　　(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。

　　(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。

　　二、經濟泡沫的利與弊

　　在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

　　一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。

　　另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

　　三、房地產業與泡沫經濟的關系

　　在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：

　　1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。

　　首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。

　　其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。

　　再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次高潮”。

　　2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。

　　應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：

　　(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

房地產畢業論文3

　　項目造價控制的實質，就是要借助科學的管理方式將項目造價定位在可以控制的范圍之內，對房地產項目工程的成本進行最高效的管理。其主要集中在兩個階段：

　�、僭O計出最優化的工程方案;

　�、谠趯嶋H施工過程當中強化對項目的監督與管理力度，避免出現重復和浪費。

　　1、房地產項目工程造價管理中出現的阻礙因素分析

　　1.1各個部門之間的交流存在局限

　　在當前的房地產建設項目中，都存在著一個共同的問題，那就是各個部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協調性，這就導致房地產建設的工程造價被拉高了很多。一般情況下，房地產開發商都會將工作重心集中在項目施工上面，而忽視其他過程。項目工程的初始階段是房地產項目設計。俗語有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產開發商并沒有重視到這一開始，很少對其投入足夠的時間和精力，而且，各個部門之間是存在著很多的障礙的，很難實現協調統一，這就給工程造價造成了非常巨大的壓力。

　　1.2開發商存在缺陷和問題

　　在建設過程當中，開發商會逐漸呈現出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學有效的方法來進行完善和優化。舉例說明：開發商并不注重監管建筑材料，也不會嚴把供貨渠道關卡，致使在其過程當中，經常會出現工程材料不合格甚至不達標的負面結果。此外，在施工過程中，一旦發現材料出現問題，開放商本應還是第一個沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時往往表現出一種非常漠視的態度，最終導致的結果便是對原材料的質量和價格沒有清楚的掌握，對于供貨渠道更是模棱兩可。

　　1.3開發商控制管理力度遠遠不夠

　　開發商對房地產項目前期的控制和管理非常不嚴格，這就在很大程度上提高了發生三超現象的概率。這是目前我國房地產開發商存在的一個非常大的問題，房地產開發商幾乎將全部的時間和精力都集中放在了施工管理工作當中，并沒有重視到前期的設計與研究，這就使得在現階段的房地產開發項目當中出現了非常普遍的三超現象。

　　1.4在施工中對成本管理重視力度不夠

　　在施工過程中，開發商經常忽視成本管理，對成本的控制不夠嚴格也不夠全面，這是非常不科學的。開發商經常因為各種各樣的問題而忘記對成本進行監督與管理，這就導致開放商很難在應對突發問題時立即找到一個最科學有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規避問題的出現。項目施工本身就需要一個非常漫長的過程，長時間的忽視必然會導致最后竣工核算階段出現超出工期預算的結果。此外，還有很多的開發商，為了爭取在最快的時間內完成好工程項目，愿意投入更多的成本來換取項目工期的縮短，技術人員和工程管理階層并沒有一個成熟有效的溝通渠道，來進行積極有效的溝通。

　　2、房地產項目工程造價控制與管理的有效措施

　　2.1加大對合同修改的關注力度

　　在實際的施工過程當中，開發商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產項目的合同修改和其他行業的合同修改是不盡相同的，其項目合同的更改絕不是簡單的內容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環節的內容，都需要隨之重新進行調整。建設內容重新調整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會牽扯到一系列的經濟賠償問題，因此，作為房地產開發商，一定要注重建設項目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發生率。

　　2.2加強對施工的監管力度

　　開發商必須要隨時隨地加強對項目施工的監督與管理力度，要派出專業人士到施工現場進行探查與巡視，一定要做到全程嚴格且有效的監管，做到動態監管。在此需要注意的一點是，開發商的巡視并不是表面功夫，專業人員必須要深入到建設過程當中，對項目中出現的問題進行仔細的排查，對于任何能夠引起工程造價的變更問題都要進行嚴格的審核與把控。

　　2.3建立科學有效的監督與管理機制

　　開發商必須要客觀認識到當前項目工程施工的實際形勢，要花費更多的時間和精力放到項目的監督與管理工作上面，必須要建立起一套科學、高效的監管機制，要嚴格按照規章流程以及明確的制度來完成施工內容，要從施工的第一步就要進行嚴格的管理，確保施工當中的全部工序都能夠按照科學化和有序化的標準來進行。(1)積極引進和應用最先進的項目建設技術。開發商要積極尋求最新的項目建設技術，從技術層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術來完成。(2)完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現場簽證，經過層層審查之后，才可以進行施工。如果發生了現場簽證行為，開發商就必須要提前做好成本核算工作，經過核算，證明合理之后才能夠繼續下一步的工作內容。(3)工程人員要深入現場。在項目工程實施過程當中，工程人員必須要深入到施工現場，進行深入的調查和監管，要對各項簽證材料的真實性進行審查與評估，要仔細分析與探討施工方案的科學性與可行性。

　　3、結束語

　　綜上所述，要想實現房地產開發商經濟利益的最大化，就必須要隊工程造價進行全面的控制，房地產開發商必須要從自身做起，從自己身上發現問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產項目工程造價控制目標的實現。

　　參考文獻：

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　　[2]李榮.關于工程造價管理中的要點問題探析[J].南方農機,20xx,46(5):92+96.

　　[3]徐金禮.論房地產工程造價成本控制管理[J].住宅與房地產,20xx,(30):110.

　　[4]李菁.房建建筑工程的造價成本控制對策[J].工程技術研究,20xx,(6):160.