工程造價在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用研究論文
無論是身處學(xué)校還是步入社會，大家對論文都再熟悉不過了吧，論文對于所有教育工作者，對于人類整體認(rèn)識的提高有著重要的意義。那么一般論文是怎么寫的呢？以下是小編收集整理的工程造價在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用研究論文，希望能夠幫助到大家。
摘要：
在我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展之中，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑業(yè)也獲得了迅速的發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)之間有著直接的關(guān)聯(lián)性，所以將工程造價應(yīng)用到房地產(chǎn)的評估工作之中，將會對房地產(chǎn)評估準(zhǔn)確性的提升起到至關(guān)重要的作用�；谶@一情況，本文對工程造價在房地產(chǎn)評估之中的應(yīng)用進(jìn)行分析，希望可以對當(dāng)今房地產(chǎn)評估準(zhǔn)確性的提升有所幫助。
關(guān)鍵詞：
工程造價；房地產(chǎn)資產(chǎn)評估；資產(chǎn)評估
引言：
在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過程中，評估人員會應(yīng)用到一個房地產(chǎn)市場價格的模擬應(yīng)用機制，進(jìn)而對房地產(chǎn)價格形成的過程進(jìn)行模擬，然后通過不同的方法進(jìn)行評估。而房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性卻會受到市場、政策以及技術(shù)等諸多方面因素的影響，稍有不慎就會導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。因此，評估人員開始將工程造價應(yīng)用到房地產(chǎn)的評估之中，通過這樣的方式，將會進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性。
一、房地產(chǎn)評估的方法分析
�。ㄒ唬┏杀竟纼r法
所謂成本估價法，其實就是我們經(jīng)常提到的承包商法，就是在進(jìn)行房地產(chǎn)的評估過程中，重新進(jìn)行評估點價格的構(gòu)建，并扣除折舊，然后再通過科學(xué)的估算方法對項目對象的價格或者是價值進(jìn)行評估。這是一種應(yīng)用起來十分簡單的評估方法，可以將房價簡單地看成是建設(shè)成本、各項稅收以及正常利潤這三項費用的總和。在房地產(chǎn)交易比較少的情況下，或者是無法通過市場比較法來進(jìn)行評估的情況下，這種評估方法卻十分適用。
�。ǘ┦袌霰容^法
這種房地產(chǎn)評估方法在房價比較穩(wěn)定、交易量較大的情況下十分適用。在這一方法的實際應(yīng)用過程中，市場的走向和房地產(chǎn)商會對估算造成一定的影響。如果房地產(chǎn)的市場較為穩(wěn)定，在房地產(chǎn)商定價的時候，通常會在原來價格的基礎(chǔ)上加上一定的金額。如果房地產(chǎn)的市場不穩(wěn)定，房價有著比較大的波動范圍，在房地產(chǎn)的評估之中就很難應(yīng)用市場比較法。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫，那么在應(yīng)用市場比較法進(jìn)行評估之后，經(jīng)常會出現(xiàn)評估結(jié)果比原來房價高的情況，這樣的情況會讓房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生的速度增加。由此可見，市場比較法更適合應(yīng)用到交易量比較大的房地產(chǎn)交易之中，比如標(biāo)準(zhǔn)的廠房交易、寫字樓交易以及房地產(chǎn)開發(fā)用地的交易等。
�。ㄈ┦找孢�原法
收益還原法也叫做收益資本法或者是收益現(xiàn)值法。這種估算方法在項目對象未來收益的估算之中比較適用，利用資本轉(zhuǎn)化率、收益乘數(shù)以及報酬率等的這些概念，可以讓未來收益實現(xiàn)到市場值的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而計算出項目對象的價值。在這種估算方法的應(yīng)用過程中，主要是將房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理作為理論依據(jù)，通過收益還原法所估算出的價格就是收益價格。比如：假設(shè)有一名投資者擁有一處房產(chǎn)，其每一年之中的純收益在10萬元左右，而這名投資者手里還有資本金100萬元。如果這名投資者把手里的100萬元資金存入一家年利率是百分之十的銀行，這些資本每一年的利息是10萬元。那么站在這名投資者的角度來考慮，房地產(chǎn)給他帶來的純收益和他一年之中的資本金利息相等，由此可以估算出，該投資者所擁有的這處房產(chǎn)價值100萬元。
二、工程造價在房地產(chǎn)評估之中的實際應(yīng)用分析
�。ㄒ唬┮�(guī)范開發(fā)成本的價格評估
在對房地產(chǎn)的開發(fā)成本進(jìn)行價格評估過程中，比較常用的方法是市場比較法和成本評估法，也有一些會將政府所確定的房屋重置價格作為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行房地產(chǎn)價格的評估，或是通過工程造價法對開發(fā)的成本進(jìn)行評估。但是在實際對開發(fā)成本進(jìn)行評估的過程中，卻經(jīng)常會應(yīng)用到單位比例法來計算建筑物重置的成本。由此可以看出，在實際進(jìn)行工程估價的過程中，無論是建筑物重置還是重建成本計算，都可以通過工程造價法來進(jìn)行計算，但是這種方法卻并不是最佳的選擇，下面就對具體的情況進(jìn)行分析。
1、單位比例法與指數(shù)調(diào)整法的應(yīng)用
在應(yīng)用這兩種方法進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過程中，一般都是由工程造價站或者是評估公司來發(fā)布建筑物成本平方米造價及其價格指數(shù)方面的數(shù)據(jù)資料，同時，這些數(shù)據(jù)資料也可以通過評估公司以及評估師的收集整理來獲得。在對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整理的過程中，通常會按照結(jié)構(gòu)類型來進(jìn)行劃分，按照時間順序來進(jìn)行整理。比如框架廠房、鋼架構(gòu)廠房以及磚混，在對開發(fā)成本進(jìn)行評估時，都可以將這些數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)，來進(jìn)行成本的評估與分析。
2、成本估價法的應(yīng)用
在應(yīng)用這種方法進(jìn)行評估的過程中，評估師最常用到的方法有兩種，其一，單位比較法，其二，指數(shù)調(diào)整法。之所以經(jīng)常用到這兩種方法，主要是因為這兩種評估方法應(yīng)用起來十分簡單。但是在實際的評估之中，如果應(yīng)用分部分項法和工程測量法，也需要將工程造價法結(jié)合進(jìn)來，并發(fā)揮出造價工程師的充分作用與優(yōu)勢。同時，在評估過程中，也應(yīng)該具備清晰詳細(xì)的工程圖紙和準(zhǔn)確無誤的構(gòu)造參數(shù)。因為成本估價法的應(yīng)用過程中會涉及很多的人員，所以在一般情況下，評估師并不會應(yīng)用這種方法進(jìn)行評估。
3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歸納不足
在房地產(chǎn)的評估過程中，因為數(shù)據(jù)的歸納具有系統(tǒng)化和概念化的特征，所以，如果評估的建筑物能夠符合標(biāo)準(zhǔn)建筑物的條件，那么其數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果也就會更加符合其實際情況。但是如果被評估的建筑物并不符合標(biāo)準(zhǔn)建筑物的條件，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果也就會與實際情況之間有著一定程度的差異存在，因此數(shù)據(jù)也就不具備足夠的說服力。比如，在對工業(yè)建筑的開發(fā)成本進(jìn)行評估時，只有標(biāo)準(zhǔn)的廠房才可以通過統(tǒng)一建筑安裝成本來進(jìn)行評估，如果用統(tǒng)一建筑安裝成本法對其他的一般建筑物或者是非標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行評估，則很難獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
�。ǘ┯霉こ淘靸r來取代成本法進(jìn)行評估
在對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中，成本法與工程造價法在評估的程序之中和內(nèi)容之中都有著很大的相似性，但是這兩種方法也有著很多的差異性。通常情況下，在對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中，成本法的應(yīng)用會將社會化的客觀成本作為有效依據(jù)，而工程造價法的應(yīng)用，則會將特定條件下的特定工程作為主體來對工程的費用進(jìn)行計算。這兩種計算方法在計算的原則方面也存在很大的差別，在通過工程造價法進(jìn)行計算的過程中，主要的`計算基礎(chǔ)是社會化條件，同時也可以在評估的過程中合理調(diào)整材料的價格，這樣就可以讓最后獲得的工程造價更加符合實際，進(jìn)而在應(yīng)用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中作為核心依據(jù)。但是在實際的評估工作進(jìn)行之中，因為工程類型的不同，其合同價所受到的條件約束也就不同，所以一些特殊的條件會對工程的合同造價起到較大的約束作用，進(jìn)而無法直接對其進(jìn)行評估。
我國也曾經(jīng)對工程造價清單的計價模式予以大力推廣，規(guī)定在每一個工程項目之中，無論是稅金、規(guī)費、措施費用，還是分部分項的工程項目，都應(yīng)該將數(shù)量、項目名稱等這些單位明確標(biāo)注在計價清單之中，而工程量清單計價的定額將會直接由政府來發(fā)放。不同的地區(qū)也會有著不同的工程量清單計價定額，這樣才可以與不同地區(qū)之中不同的市場條件做到良好接合。在此過程中，一些企業(yè)也可以將自身實際的發(fā)展情況作為依據(jù)，以此來自由選擇企業(yè)的定額。
一般情況下，各個省份的定額都是對實物工作之中的一般組成量進(jìn)行確定。比如，分項工程之中的實體材料消耗以及人工方面的投入都應(yīng)該和社會的一般技術(shù)以及一般勞動效率相符合，這種評估指標(biāo)不僅十分平均，而且也更具有代表性。一般情況下，投標(biāo)方會對材料價格以及管理費用進(jìn)行決定，工程清單的計價可以用來模擬社會報價，分項綜合單價將會作為競標(biāo)依據(jù)，通過不同的工程項目以及具體的情況來計算工程量。
（三）讓房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性得以進(jìn)一步提升
相比較建設(shè)市場施工合同的價格而言，房地產(chǎn)評估工程之中的預(yù)算價格往往更容易受到市場競爭的影響，所以房地產(chǎn)評估中的預(yù)算價格都會比建設(shè)市場施工合同的價格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術(shù)的掌握與應(yīng)用都比較容易，施工技術(shù)也不會有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規(guī)律性，而在整個建筑工程的施工過程中，施工的強度也會控制在平均值的范圍之內(nèi)。所以在對民用建筑進(jìn)行施工的過程中，工程所需要的各種資源都可以得到平均的投入，且因為工程項目有著一般性的體量，所以工程所需材料也不會出現(xiàn)較大的價格波動，即使是出現(xiàn)了一定的波動，其價格也都會在建筑企業(yè)以及施工單位的可接受范圍之內(nèi)。
就目前來看，我國建筑市場的競爭越來越激烈，這樣的情況就會導(dǎo)致預(yù)算價格比市場競標(biāo)價格偏高的現(xiàn)象出現(xiàn)，所以在對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中，也應(yīng)該充分考慮到市場競爭在評估結(jié)果中的影響作用，在對企業(yè)的管理費用以及造價利潤進(jìn)行評估的時候，都應(yīng)該將具體的市場情況加以充分考慮，但是在評估過程中又不能完全將市場價格作為依據(jù)。
在一些進(jìn)度計劃比較短、工期也比較短的項目之中，通常都會產(chǎn)生一些趕工措施費用。同時，如果在施工過程中應(yīng)用到了一些先進(jìn)技術(shù)，就需要資質(zhì)與水平比較高的施工單位來進(jìn)行承辦，所以在實際的施工之中，也就會出現(xiàn)額外的一些技術(shù)措施費用。因此，在實際的房地產(chǎn)評估過程中，都應(yīng)該對這些費用進(jìn)行全面考慮。
如果業(yè)主的資金不能落實到位，進(jìn)而需要施工單位先行墊付，實際的工程費用之中就應(yīng)該出現(xiàn)相應(yīng)的墊付費用以及財務(wù)費用，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過程中，卻不需要對這些費用加以考慮。
結(jié)語
綜上所述，隨著當(dāng)今經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑工程的發(fā)展和房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展都十分迅速。將工程造價應(yīng)用到房地產(chǎn)評估工作之中，不僅可以讓房地產(chǎn)的價格評估更加準(zhǔn)確，同時也可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。但是因為房地產(chǎn)這個行業(yè)有著一定的特殊性，所以在應(yīng)用工程造價來進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過程中，應(yīng)該注重對工程造價進(jìn)行客觀處理，讓建筑市場之中的成本組成得以不斷完善，這樣才可以進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評估計算的準(zhǔn)確性，提升房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量。
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