售樓處裝修設計及施工管理分析論文

售樓處裝修設計及施工管理分析論文

　　摘要：在房地產開發中，售樓處不僅是營銷的活動中心，更是樓盤形象展示的主要場所。售樓處的整體形象代表著樓盤的檔次，是房地產開發商綜合實力的體現。鑒于售樓處在銷售中起到的至關重要的作用，就售樓處的裝修設計及施工管理的重點進行了闡述，以期實現設計精良、效果突出的整體形象。

　　關鍵詞：房地產開發；售樓處；裝修設計；施工管理

　　1售樓處的裝修設計

　　1.1參觀、考察、研究對標項目，制訂設計任務書

　　隨著房產市場的蓬勃發展，消費者的眼界也逐步提高，他們對房產的要求也不只是基本的功能需求，而是對整體環境、空間、用材、氛圍更加關注。因此作為開發商不能一味地閉門造車，要根據樓盤的定位，搜索市場上同一類型檔次的樓盤信息，把這些項目作為對標項目，進行深入研究、學習，制訂符合樓盤自身特點的售樓處設計任務書。設計任務書中首先介紹樓盤的基本情況以及針對的目標客戶群情況，其次在裝修設計要求中，明確售樓處所需要的各項功能及設計風格，最關鍵的是要提出裝修的成本控制范圍，硬裝和軟裝的單位造價都要體現，再次對設計的進度及提交成果的深度提出要求，確保設計保質保量的完成。

　　1.2裝修設計圖紙的完成及小樣的確認

　　1.2.1概念設計這個階段需要設計方提供概念設計的構思說明、平面布置圖、裝飾風格意向圖片、主要裝飾材料、裝飾品的列表。在平面布置圖中，接待區、展示區、洽談區、VIP室、簽約室、兒童活動區、衛生間等的流線設計在滿足客戶整個看房流程的同時，盡量將相關的活動區域都集中在一起。這樣既有利于增加人氣，人性化服務有所提升，又便于客戶之間的相互感染，增加銷售的可能性。房產開發商的設計部門要組織營銷部、工程部、合約部等聯合對概念方案進行會審，認可方案設計的大體思路后才可以進行下一步的設計工作。1.2.2方案及深化設計這個階段需要設計方提供平面布置圖、交通流線組織圖、主要景觀分析圖、家居布置圖、天花板布置圖、電氣布局平面圖、地面材質圖、主要空間的立面圖及效果圖、材料清單及實物樣板、建議的供應商信息等。在概念方案的基礎上提交的深化方案設計，已基本達到開發商對售樓處預期的設想。這個階段必須確定平面功能及各平面的空間大小是否適合銷售營運，交通流線是否進一步優化，沙盤大小是否能完全滿足展示需求，背景墻、接待臺、沙盤區、樓梯等奪人眼球的重要部位的裝飾效果是否符合樓盤的品質要求。1.2.3施工圖設計這個階段需要設計方提供完整的施工圖紙，包括：設計說明、材料明細、平面布置圖、天花板布置圖、地面材質圖、天花板尺寸圖、隔墻定位圖、機電點位圖、綜合天花板圖、立面剖面圖、節點大樣圖、門窗表及門窗詳圖等。另外還需要提供衛生潔具、工程燈具的造型設計圖、材料清單及實物展示板，家具及陳設品圖冊等。施工圖的設計過程中要充分考慮到材料的環保及防火性能。對方案設計也要進行進一步的細化，譬如隔墻的定位要考慮和外立面門窗的關系，曾有裝修設計單位只考慮內部空間，忽略建筑效果，結果把隔墻位置定在窗的中間，這對合理地使用及外立面效果都是有影響的。在施工圖過程中，還要求軟裝設計必須積極跟進，提出軟裝布置的一些技術要求，需要在施工圖中一起設計完善[1-2]。也有軟裝設計公司在設計過程中，對于售樓處的大型吊燈未提前給出荷載質量，施工到了后期才發現預埋的掛鉤承載不起這個質量的吊燈，再進行返工，既延誤了工期又增加了成本。在這一階段設計過程中，另一個重點是空調設備的確定以及廠家的積極配合，空調風口位置、室內機的高度直接影響燈具的布置及吊頂的高度，中央空調外機體型都比較大，擺放的位置直接影響到外立面及景觀的效果，這都需要會同各方一起協調，以保證達到最好的效果。

　　2售樓處裝修的施工管理重點

　　售樓處是一個樓盤的門面，施工質量是否能達到設計效果是令人關注的重點，但由于目前的項目進度都非常緊，往往在裝修進場的時候，還有一些土建施工工作沒有全部完成，需要裝修和土建在現場交叉作業，一起配合完成，這給裝修的工作帶來了更大的難度，因此售樓處的裝修施工工作需要做好如下重點工作[3-6]。

　　2.1做好圖紙會審、設計交底及現場協調工作

　　售樓處根據樓盤大小，裝修面積一般在500～2000m2，層數為1～2層。售樓處雖然面積不大，但是由于地位舉足輕重，因此詳細了解圖紙、注重每個細節尤為關鍵。施工開始前，施工單位要會同業主方、設計方一起進行設計交底。設計交底不僅要讓施工單位充分了解業主及設計公司的設計意圖，同時也讓設計公司預知到項目的施工效果，對于不可行的設計可以提前進行設計修改。施工單位還要依據施工現場的實際情況及材料的選用，進行深化設計，包括節點大樣深化、石材和墻地磚排版等，保證現場效果達到設計意圖。在進場前，業主方工程部還需要協調裝修施工單位與土建施工單位的現場交接事宜，讓各方知曉施工進度，配合搭接，并劃分工作面。譬如在做某住宅項目售樓處時，裝修已經進場，門窗、幕墻還在施工收尾階段，為了抓緊工期，內部夾層和樓梯等需要鋼結構搭建，由于前期沒有明確好各施工方的工作面和工作進度，結果在互相交接的部位，各方不顧及對方進度并且互相推諉，一方還未完成另一方就著急收頭或者各方都不收頭，影響了整體效果，造成返工。在與景觀施工交接的時候，吸取了前面的經驗教訓，和景觀施工單位明確室內外交接面，順利搭接作業，保證了看房通道的效果并抓緊了進度。

　　2.2加強材料管理、保證裝修質量和進度

　　在售樓處的裝修中，材料選用的優劣是體現售樓處整體效果的關鍵，但是成本的控制又對材料的選用有了限制，如何既合理地選用材料又能保證效果是施工中最應該注重的。選材的原則應遵循奢華的、體現檔次的材料使用在背景墻、接待區、模型展示區等重要部位，避免出現次要部位或者不是客戶關注部位的材料使用過于豪華的情況，施工中施工單位要及時發現此類問題，與業主及設計公司多溝通，避免設計在設計時追求完美而不考慮成本的慣性思維。如果設計方推薦的供應商為獨家廠商，不能保證施工期或者價格過高，施工單位可建議提供備選廠商及備選材料供業主方及設計方確認。售樓處裝修中石材及木飾面用量一般都比較大，這些材料的花紋、色澤對人的感官沖擊力較大，所以在挑選這種材料的時候，施工方應該讓業主及設計方一同到供應商處挑選，確定材料后加工時也要注意紋路的對接、色澤的匹配，現場施工時更要把美觀的、完整的、色差較小的部分放在主要視覺面上，避免出現由于不梳理而造成的返工。例如在某商業項目的售樓處裝修施工中，接待區域的背景墻采用了透光云石，這種復合材料的花紋優美，規格也比較多樣，是保證進度和控制效果不錯的材料，但是在施工過程中，施工單位疏忽了事先排版，沒有完全按照石材紋路進行拼接，造成整體效果雜亂無章，特別是裝飾燈打開以后，透光的紋路橫七豎八，更引人注目，這樣的效果達不到預期的要求，于是造成大批量的返工，導致造價增加、進度拖延。

　　3結語

　　一個設計精良、效果突出的項目售樓處能夠提升項目整體形象、打造項目獨特氣質。售樓處“麻雀雖小，五臟俱全”，它的完成涉及到土建、室內、幕墻、鋼結構、景觀設計和施工的方方面面，這就需要各專業、各工種一起齊心協力。裝修工作在售樓處的效果體現中有著決定性的作用，我們在努力做好設計的前提下，更要著重施工效果，確保設計高還原度。優良的設計和效果完美的結合必將推動樓盤的良好銷售，為業主帶來良好的收益。

　　參考文獻

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