經(jīng)濟適用房建設的成本分析

經(jīng)濟適用房建設的成本分析

經(jīng)濟適用房建設的成本分析 幾年來，油田按照國家住房制度改革的要求，統(tǒng)一進行了經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設，在油田范圍內(nèi)建成了一大批經(jīng)濟適用房，以成本價向職工出售，基本解決了城鎮(zhèn)中低收入職工家庭的住房問題，大大緩解了商品房的高價格供給與低收入居民之間的矛盾。但近年來，經(jīng)濟適用房建設成本逐年攀升，如何搞好造價控制，降低建造成本，確保住房建設資金的最大適用效益，已成為丞待解決的一個課題。本文就經(jīng)濟適用房建設成本談一些看法，供各位同仁參考。

　　一、油田經(jīng)濟適用房的發(fā)展及現(xiàn)狀

　　油田經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設始自98年下半年。建設初期，為了解決無房職工的住房問題，實施了各種優(yōu)惠政策和福利制度，以較低的價格出售給住戶居民，銷售勢頭良好。2001年，油田進行了經(jīng)濟適用房開發(fā)機制和模式的改革，主要涉及以下兩個方面：一是開發(fā)主體：設立了經(jīng)濟適用房開發(fā)中心，全面負責經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設；二是資金來源：投資的主體由單位變?yōu)槁毠�個人投資為主。為了保護職工的利益，油田對經(jīng)濟適用住房的成本售價做了統(tǒng)一規(guī)定，“在局自由土地上開發(fā)的經(jīng)濟適用房建設成本主要由地方有關(guān)行政事業(yè)收費、工程的堪察設計費、三通一平費、本體建安工程費及配套費等項目組成 .”

　　據(jù)初步測算分析，油田2001年第一批經(jīng)濟適用房平均工程造價達到了1200元/平方米，高于管理局規(guī)定的1050元/平方米控制價格的；2003年，多層經(jīng)濟適用房的銷售價格已達1480元/平方米，逐步接近當?shù)氐纳唐纷》�。所以如果加強造價的管理控制，為職工建造更多質(zhì)優(yōu)價廉的住房已經(jīng)是今后經(jīng)濟適用房開發(fā)建設工作的難點。

　　二、油田經(jīng)濟適用房造價剖析

　　油田經(jīng)濟適用房工程造價偏高，接近地方商品的建設成本，有其客觀方面的原因，這主要體現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)劃、配套以及建設標準方面等幾個方面，主要情況如下：——規(guī)劃布局。通過與地方有規(guī)模的住宅小區(qū)比較，其房屋及配套設施布局非常緊湊，小區(qū)容積率高，一般為0.9－2.0.據(jù)不完全統(tǒng)計，油田2001年開發(fā)建設的幾個區(qū)域的容積率，最高只0.85，最低的達到0.58.單從經(jīng)濟效益的角度出發(fā)，容積率小，建筑密度小，小區(qū)的綠化、硬化面積增大，其他相應的基礎(chǔ)設施配套工作量也增大。配套工程造價提高，拉動了住宅造價的上升。

　　——樓型和房型。油田經(jīng)濟適用房開發(fā)建設工作起步較晚，有關(guān)政策還不允許開放房型，只能按規(guī)定開發(fā)建設60、70、80三種房型，建房面積一般為70－105平方米左右，且為了解決無房戶問題，還需要建設大量的60型住宅；而地方開發(fā)公司開發(fā)的房屋面積一般為80－140，有的達到或超過200平方米。按照小區(qū)的規(guī)劃，油田在樓型上一、二單元布局較多，外圍地區(qū)還有四層的住宅。所以較地方的大戶型和三單元五層結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟房型，在同樣建設標準的情況下，小戶型、小單元、低樓層的房型結(jié)構(gòu)是很不經(jīng)濟的。

　　——區(qū)域因素。首先偏遠區(qū)域價格拉動了整體平均價格的上升。由于油田住宅建設區(qū)域分散，特別是部分偏遠區(qū)域，地質(zhì)條件差，地基的處理代價大；因地域偏遠，材料價格高。因此，同等型號住宅造價，偏遠區(qū)域要高出中心地帶5個百分點左右。其次是油田住宅是在自有土地上開發(fā)開發(fā)建設的，規(guī)劃區(qū)域存在大量的拆除改造工作量，前期三通一平所占比重大，例如油田第一批三通一平費平均為16元/平方米的標準，要高出新區(qū)費用一半。油田經(jīng)濟適用房的建造成本的分析價格是綜合全局不同地區(qū)的平均價格，由于目前油田中心區(qū)域 可規(guī)劃建設區(qū)域少，大部分經(jīng)濟適用房分布在外圍區(qū)域，因此整體的平均價格是偏高的。

　　——其他因素。為提高住房的使用功能，避免房屋二次裝修引起的不必要浪費，油田的經(jīng)濟適用房在室內(nèi)的裝修標準上力爭一次到位，如進戶防盜門、室內(nèi)門、衛(wèi)生潔具及墻地磚等，都是為進一步滿足用戶使用要求的中檔以上裝修標準，雖然造價提高了，但對住戶今后的裝修還是節(jié)約了大量資金，不但提高了房屋的居住質(zhì)量，還為住戶解決了許多的麻煩。另外油田大部分住宅小區(qū)毗鄰人口稠密的地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工農(nóng)關(guān)系復雜，影響了工程的進度和質(zhì)量，增加了建設成本的負擔。再是油田住宅的地下室是不計面積出售給住戶的，相對地方出售地下室和閣樓，油田等于多出一部分投資。

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