前期物業管理的加強是規范物業管理的前提

前期物業管理的加強是規范物業管理的前提

摘要：由于前期物業管理具有一定特殊性，現實生活中物業管理的糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，認真研究前期物業管理中的問題，對規范前期物業管理、保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業管理透明度，加強前期物業管理具有十分重要的意義。
關鍵詞：前期物業；物業管理；規范物業；前提
Abstract: Because the preliminary estate management has certain particularity, in the real life estate management's dispute concentrates to a great extent in the preliminary estate management stage, studies in the preliminary estate management earnestly the question, to the standard preliminary estate management, the safeguard preliminary estate management moves litigant's legitimate rights and interests, reduces in the estate management the contradiction and the dispute, the enhancement preliminary estate management transparency, strengthens the preliminary estate management to have the very vital significance. key word: Preliminary property; Estate management; Standard property; Premise 前言
　　本文從前期物業管理的主要內容、重要意義，以及前期物業管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。
　　一、前期物業管理的定位
　　前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理�！彼鼫蚀_地界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”
　　二、前期物業管理的特殊性確定了其重要
　　前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，具有一定的特殊性，是搞好整個物業管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。
　　物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業管理服務合同，只能在成立業主大會，業主大會選聘之后，由業主委員會代表全體業主簽訂物業服務合同。也就是說，物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系。然而，在房地產開發中，房地產項目的滾動開發，業主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業從開始交付給業主到成立業主委員會，按《重慶物業管理條例》，業主人住率50%，滿兩年。為搞好物業的后期管理，在物業建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業管理法律關系，不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位（開發商）與物管企業簽訂的前期物業服務合同形成的；再之，前期物業管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業的特殊性就在于此。
　　加強前期物業管理，不但能保證業主（購房人）的長遠利益，還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業的施工質量，達到完善物業的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業管理，有利于規范物業管理，可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業進行物業管理，有利于實現建設單位與物業管理企業的“雙贏” 。前期物業管理是實施物業管理的重要的基礎，是后期物業管理的前提。
　　三、前期物業管理的內容確定了其特殊性
　　《物業管理條例》總共70條，其中前期物業管理就有11條，并就前期物業管理設專章，由此可知前期物業管理的重要性。前期物業管理涉及的內容較多，〈條例〉規定了前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等。
　�。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同是開發商與物業企業簽訂的，這是前期物業管理活動得以實現的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業管理合同的約定，是開發商、業主與物業企業的基本義務�！肚捌谖飿I服務合同（示范文本）》中，把前期物業服務的主要內容分為14個部分，例如：1 、物業共用部分的維修、養護、運行和管理；2 、物業共有設施設備的維護、養護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事項的協作管理和服務等內容，開發商與物業企業根據小區（大廈）建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。
　�。ǘ�）業主臨時公約是由開發商制定。業主臨時公約是維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序，創造良好環境的一部約束全體業主的前期物業管理活動中的共同約定。有的地區業主和專家認為業主公約可以稱之為小區（大廈）的憲法，它對業主和使用人在物業的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規定，對物業使用中的禁止行為，對物業的維護、物業的管理、業主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發商、物業企業和全體業主身上。
（三）前期物業招投標是開發商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業企業的過程。《招標投標法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》是物業管理招投標的基本依據，物業招投標在招標、投標、開標、評標以及依據招投標文件簽訂物業服務合同的各個環節必須按法律法規的規定執行。
　　（四）物業承接驗收是前期物業管理的基礎。它是指物業企業在承接物業時，進行以物業的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是實施物業管理必不可少的首要環節和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產開發企業的物管企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。一些物管企業為擴大規模，在物業承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業矛盾，如房屋質量、公用設施中的問題，業主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業“替人受過”。
　　因此，物業承接驗收不可忽視。應嚴格對物業的共用部位、共用設施設備，特別是管網設施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產品的質量責任、施工安裝質量責任、管理維護責任，以保證開發商、業主、物業企業的合法權益，提供開展物業管理的必備條件，確保物業使用安全和功能，保障房屋買受人的物業管理消費權益。
　　應嚴格按照建設部1997年7月1日發布的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業共同部位、共有設施設備進行查驗。
　　四、前期物業管理中的問題
　　《物業管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業管理中仍然存在著諸多問題�？梢詺w納為以下八個方面：
　　（一）前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確。
　　《條例》第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同�！睂嶋H上，有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時，沒有按規范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業管理，殃及到業主的利益。
　　（二）物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
　　在前期物業管理中，由于建管不分，依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
　�。ㄈ�）共用設施設備不明確。
　　物業管理企業在承接物業后，建設單位應向物業管理企業對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。
（四）業主臨時公約未建立或未約定。
　　《條例》第22條明確規定：“建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
　　可是，有的開發商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業主臨時公約的制定和建立；有的開發商即使制定了業主臨時公約，但條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業管理留下了許多后遺癥。
　�。ㄎ澹┣捌谖飿I管理招投標不規范。
　　目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有的開發商與物業管理企業本是“父子”關系，“老子”開發的物業直接給請外來“管家”，多數情況仍然是開發商與物業管理企業“私下” 協協商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業管理企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標代理市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
　�。�六）物業服務和收費“質價不符”。
　　《條例》第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”
　　國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第5條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業管理“質價不符” 的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業管理活動中，一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價；以及有些業主不考慮物業服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”，違背了物業服務收費的基本原則。
　　（七）物業管理用房未配置。
　　《條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房�！�
　　物業管理用房的規范化管理是物業管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業管理企業在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，是為了使物業管理企業有利于搞好物業管理工作，有一些建設單位在建設規劃時，就有意放棄了物業管理用房的配置，忽視了物業管理用房的作用，造成了物業管理企業接管物業后難于開展正常的物業管理工作。
　�。ò耍┪飿I維修資金管理制度未建立。
　　《條例》第54條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用�！�
　　在前期物業管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業主對交納物業專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業小區專項維修資金收取困難；有的開發商在按比例收取物業專項維修資金后，又沒有按有關規定執行，挪作他用，使物業專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業企業掌握，不能接業主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業管理活動中出現的問題。
　　五、加強前期物業管理的對策
　　鑒于前期物業管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業管理中出現的諸多問題，抓好前前期物業中的主要問題，是物業管理中的一個重要的課題，前期物業管理著重應在以下幾個問題把好關口：　�。ㄒ唬┮幏肚捌谖飿I管理招投標行為。
　　《條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業�！蔽飿I管理招標投標制度是《物業管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》為規范發展物業管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區的開發商、業主大會、業主委員會已經開始以招投標方式選聘物業管理企業，物業管理招投標意識正逐步深入人心，物業管理招投標市場正逐步建立。推行物業管理的招投標對保障開發商選聘物業企業的行為公開透明，維護業主自主選聘物業管理企業的權利，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理的整體水平。
《條例》和《辦法》規定的招投標原則，對于規范物業管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段，也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以，規范前期物業管理招投標，可以采取以下對策：
　　1、加強前期物業管理招投標制度的學習，使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培育和發展招投標中介服務機制；5 、建立和完善物業管理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。
　　（二）制定前期物業管理業主臨時公約
　　《條例》規定：建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位有責任在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。同時，業主臨時公約對全體業主具有約束力。實行業主臨時公約制度有利于提高業主的自律意識，預防和減少前期物業管理活動中的糾紛。
　　1、建設單位在制定前期物業臨時公約時，必須按《條例》規定；使業主臨時公約盡量規范化，并不得侵犯物業買受人的合法權益；2、建設單位制定的業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業主應自覺遵守業主臨時公約，并予以書面承諾。
　　綜上所述，由此可見前期物業管理的重要性及特殊性。由于前期物業管理法律關系的主體包括了建設單位（開發商）、業主和物業管理企業三方。三方在前期物業管理活動中存在著不可分割的聯系和諸多問題，要使前期物業管理活動健康有序發展，就必須加強前期物業管理，它在整個物業管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業管理，就會使整個物業管理活動有個好的開端，也是規范整個物業管理活動的重要前提。加強和規范了前期物業管理，可減少整個物業管理活動中的諸多矛盾，為物業管理的后期發展鋪平了道路。
　�。ㄈ�）規范前期物業管理服務合同
　　《條例》第35條明確指出：“物業服務合同應對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定�！庇绕涫乔捌谖飿I管理服務合同更應嚴格按《條例》規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業管理服務合罔是前期物業管理權利和義務的唯一法定文件。所以， 規范前期物業管理服務合同 ， 不但有利于建管銜接 ，防止建管脫節以及重建輕管的現象發生，還能保護先期入住業主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據。規范前期物業管理服務合同應采取以下對策：
　　1、根據〈合同法〉的規定和〈條例〉的精神，建設單位與選聘物業管理企業，應當簽訂書面的前期物業管理服務合同；2、雙方在前期物業管理服務合同中，重點應對服務質量、服務費用、雙方的權利義務及違約責任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業服務合同要維護締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；4 、雙方對違約責任的條款應該盡可能細化，并針對合同違約責任做出明確的約定。
　　7月1日，重慶市出臺并實施的《前期物業服務合同》（示范文本）對前期物業管理服務合同基本要素作了明確的規定，必將對規范我市前期物業管理起到積極的推動作用。

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