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物業管理公司問題研究
摘 要：物業管理是房地產市場發展到一定階段的產物。隨著我國住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴隨這一過程，物業管理作為一種新的公共服務模式得以迅速發展起來。由于物業管理橫跨流通與消費領域，涉及的法律關系比較復雜，且我國尚未出臺一部統一的物業管理法。本文針對我國物業管理企業在物業管理市場運作中存在的一些基本法律問題，從研究物業管理企業及其相關的概念如手，重點分析了物業管理企業物業管理權的來源、管理范圍，以及在物業管理中存在的一些法律問題，提出了相應見解。
關鍵詞：物業管理 物業管理公司 業主公約
Abstract: Real estate management is an outcome of the development of real estate. With the development of the reformation of the housing system, the privacy degree of housing owning house increases by a considerable extent, thus, real estate management has grown rapidly as a new public service model. It contains both circulation and consumption fields and refers to many complicated law regulations. However, the government has not made a standard law in this field. This paper is mainly to have an analysis on the sources of real estate management enterprise's right, scope of management and also the problems existed in the process of real estate management Whilst in the light of some basic legal issues arising in the market operations of real estate management in China, and then to put forward some relevant understanding.
Keywords: estate management; estate management enterprises; homeowner policy
一、物業管理相關基本概念解析
人類社會的工業化運動帶來了城市的膨脹與發展，高超的現代化建筑技術已把城市裝扮成大廈林立。高樓大廈成為居民日常工作、學習和生活的主要場所。物業管理作為一種新興的第三產業提供了人們所需要的對物業加以維護和修繕等服務。
（一）物業管理的概念
一般認為物業管理的概念可以從兩個方面來界定。廣義的物業是業主對物業依法進行的自治管理和受物業業主選聘、委托的物業管理企業進行的專業管理結合�！岸M義的物業管理就是我國《物業管理條例》第二條規定的指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動�！豹M義的定義明確了物業管理的專業性與服務性的性質。
（二）物業管理的性質
物業管理關系具有有償性，是一種民事法律關系，具體來說物業管理具有以下三種性質。
第一，物業管理關系是一種民事法律關系。它不同于房地產的行政管理，不是行政意義上的管理與被管理的關系，而是物管公司與業主之間形成的一種民事法律關系。
第二，物業管理關系具有有償性。物業管理是通過物管公司來實現的，而物管公司實施管理和提供服務是需要對業主收取一定費用的，這就決定了物業管理關系的有償性。
第三，物業管理具有專業性。物業管理屬于服務性行業，只有具備了相應的專業技術，物管公司才能勝任物業小區的管理和服務。
（三）物業管理企業
物業管理企業是指依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑物和附屬配套設施及場地進行管理的企業。物業管理具有綜合性，它不僅包括對建筑物本身的管理，而且還包括對房屋區域周圍的環境、清潔綠化、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。
（四）物業管理企業的特點
物業管理企業作為物業管理服務的提供者，是物業管理法律關系中最基本的主體。它有著與其它經濟主體不同的特點：
第一，物業管理企業是營利性組織。物業管理企業它是自主經營，獨立核算，自負盈虧，自我發展的服務型企業。它通過向業主提供服務而收取一定費用，以維持企業的生存的發展。物業管理企業同過去的公有房屋的房管所不一樣，是適應社會主義市場經濟及房地產業的發展需求而產生的，按照商業化模式運作的物業管理模式。作為企業組織，物業管理企業必須依法定程序向工商行政管理機關辦理注冊登記，領取企業法人營業執照，取得物業管理經營權，并在工商行政管理機關核定的經營范圍內按規定的經營方式從事物業管理活動。
第二，物業管理企業必須具備物業管理資質資格。建設部建住房（1999）261 號《物業管理企業資質管理（試行）辦法》規定：“物業管理企業應按本辦法規定申請企業資質等級評定，未經主管部門進行資估評定并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。”該辦法規定對物業管理企業必須在注冊資本，管理人員的素質要求，企業管理、財務管理及物業管理的業績等方面進行全面考核，并由此設定不同等級的物業管理企業。
第三，物業管理企業的服務范圍廣泛，既可包括日常的物業維修保養，又可開展特色服務，還可代理有關部門收取水費、電費、維修基金、房租等。它服務的根本目的是保護物業，使其處于良好的使用狀態，達到物業保值增值效果，同時，為業主節約交易成本，節省精力，取得相應的經濟效果。
第四，物業管理企業的服務行為必須是依委托的行為，其服務對象即是轄區內全體業主—委托人。作為一種受托行為，其事務處理范圍一般不能超越法律規定的范圍和委托權限。物業管理企業的物業管理行為是受業主或業主管理團體的委托而有償為其處理有關物業管理方面事務的行為。
第五，物業管理企業還承擔著一定的社會公共職能，具有一定的社會責任。物業管理企業在物業管理活動中，因其涉及千家萬戶，涉及生活的方方面面，它已成為現代城市管理的重要組成部分，因而國家通過法律、法規、規章等行政干預及道德規范，要求物業管理企業對涉及物業小區內的公安、交通、市政、環衛、綠化、電信等社區生活秩序，環境秩序進行管理，以協助有關行政機關的管理活動，接受相關行政管理部門對其物業管理的特定方面的指導和監督。
二、物業管理企業的責任分析
物業企業責任即物業企業受業主托付而承擔的責任，是一種受托義務，是受托人遵照委托人的意愿，根據委托事務的一般性質，在委托人的授權和指示范圍內，忠實地替委托人辦理受托事務。在既無邊無際明確授權也無行業規范以及習慣作法的情況下，受托人應當以符合委托人的最大利益為原則，謹慎合理地處理委托事務”。物業管理企業與業主管理團體簽訂明確雙方在物業管理中的權利義務關系的合同—物業管理委托合同。物業管理可依據不同的標準作不同的分類
（一）物業管理企業作為受托人，根據是否經過特別法律委托而承擔的責任
第一，日常管理服務責任，它是物業管理企業提供的經常性管理和服務，可以包括：①日常養護和維修。即對物業及各種設施舍，設備進行經常定期的保養和維修，使其處于良好的可使用狀態；②安全保衛，即由企業安全保衛人員對物業轄區的人身和財產安全實施保護工作；③清潔綠化，即由清潔人員定時、定點地收集和清運垃圾廢物，打掃衛生，對居住環境進行綠化，為業主提供清潔、優雅的辦公和居住環境；④物業維修，更新費用的帳務公開，并接受為主及業主管理團體的監督。⑤及時處理業主投訴；⑥其它業務。
第二，特約服務義務、物業管理企業根據業主的臨時或特別需要提供的服務。如為業主送奶、送報、看護病人、小孩、代訂車船票，代為購物等特約服務；為方便業主工作生活開辦特色服務。這類服務反映了物業管理企業經營的靈活性和服務的便民性，此類義務不是物業管理企業的物業管理義務。
（二）物業管理企業，按照物業管理的運作機制而承擔的責任
第一，物的管理責任，即物業公司對物業進行管理的責任。①物業的接管驗收。物業企業依據其與房地產公司之間的協議和一定的標準，對物業進行檢驗和接收。接管驗收是在物業竣工驗收合格的基礎上對物業工程質量和使用功能的再檢驗，物業企業在驗收時發現質量問題應記錄在案，在約定期限內督促開發商采取補救措施直到完全合格。開發商應向物業公司提供竣工驗收合格證、房屋竣工圖、管線竣工位置、方向，綜合平面圖、產權人狀況資料等。物業的接管驗收標志著物業企業正式進駐物業，開始履行物業管理職責；②對物業共有部分的維修、維修、保養責任。物業企業對法定共有部管理服務功能，并對物業企業的社區服務管理進行監督，真正促進物業分即樓房的外墻面。通道、屋面、屋頂、支柱、土地、樓梯間、共用出入口、電梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施及共用部分進行定期養護維修。對物業的通道路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、自行車庫等物業公用設施進行統一管理維修養護。
第二，物業的使用管理責任。①對業主合理使用物業專用部分進行監督。主要是對業主入住物業前，對其物業進行裝修時不當毀損行為的管理。業主裝修房屋，應向物業企業提出申請、填寫裝修申請表，按照約定的時間、方式辦理裝修事宜。物業企業對業主是否有危及整個建筑物安全的行為，隨意變更專有部分共有的電線、水管、煤氣等等設備的行為，及是否合理利用相鄰他方專有物業進行監督管理；②對業主合理使用物業共用部分進行監督和管理。我國《城市新建住宅小區管理辦法》第十四條明確規定，房地產產權人和使用人違反下列行為之一的，由物業管理司予以制止，批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。一是擅自改變小區內土地用途的；二是擅自改變房屋，配套設施用途、特征、外觀，毀損設施、設備，危及房屋安全的；三私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部分亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化……，明確了物業企業對物業及使用人合理使用物業共用部分進行管理。
三、物業管理合同責任
總的來看，物業管理合同是物業企業物業管理權的主要來源，其管理行為在合同約定的范圍內行使，未完成合同約定的職責應承擔違約責任。
（一）物業管理合同的概念
物業管理合同是進行現代物業管理的根據和標準，也是物業企業實施管理的依據，在物業管理活動中起看非常重要的作用。它是指業主管理團體與物業企業對特定物業的管理使用，有償服務等問題達成書面協議，是業主團體委托物業企業進行物業管理明確雙方權利義務關系的協議。它對全體業主及其管理者均有約束力。從其主體、內容、客體上看，物業管理合同是新型的委托合同。
第一，物業管理合同主體之業主一方，不是一人或數人，而是一個業主團體，是一個以建筑物范疇為聯結的松散型團體。因此，在物業管理合同中，無法做到每一個業主的利益都能公平地實現：相反，業主只能根據自己在整個物業中所有享有的權利份額來對待自己的實際權益，只是從整體上看，物業企業與業主團體之間的權利義務內容是平等的。
第二，物業管理合同的客體是對物業的管理和對業主的服務，其是一種勞務行為或服務行為，這種管理和服務既有單一的、也有全面的、綜合的、社會化的，因此合同內容、管理費用由此而不同。
第三，物業管理合同本質是商業性合同，但物業管理的內容決定了物業管理服務還應包括保安，代辦保險、郵政、路燈養護等延伸性服務，這些服務又具有社會性、公益性特點。因此，物業管理企業這些的管理服務不僅要接受業主的監督，而且也上升為社會責任受國家有關部門的檢查與指導。
第四，物業管理合同是一種勞務合同，物業管理企業對整個物業享有物業管理權，業主通過合同以業主團體的名義將物業委托與物業企業管理，業主均應服從物業企業的管理。這是物業管理權與物業所有權，使用權分離的結果，物業企業的管理行為不影響物業所有權，使用權的單獨行使。業主仍可依法對其物業行使占有、使用、管理、收益、處分權。
（二）物業管理合同的法律性質
物業管理合同是一種新型的合同，目前法律尚無明確的規定。在物業管理法律關系中，業主或業主委員會以業主團體的名義聘用物業企業進行物業管理；物業公司受聘后，以自己的名義向業主和非業主使用人提供各種服務，業主團體對物業企業提供的服務支付報酬。這種合同，很難歸入我國《合同法》規定的任一有名合同之列。與相似的其他有名民事合同相比，物業管理合同具有自身的特點。
第一，物業企業實施的“管理”屬于一種勞務，物業管理合同在性質上屬于勞務合同。勞務合同包括加工、承攬合同、運送合同、雇傭合同、委托合同、行紀合同和居間合同等。物業管理合同與有償委托合同相比有所不同。按照目前的通說，委托是指當事人一方委托他方處理事務，他方允為處理的合意。其中委托他人處理事務的一方是委托人，處理事務的一方是受托人。委托人具有事務處理的請求權，同時應該承擔支付報酬和費用的義務。受托人具有“忠誠義務、勤勉義務、遵照指示處理委托事務義務、親自處理委托事務義務、義務、移交財產和權益的義務”等。物業管理合同與有償委托合同，二者都是由雙主當事人約定一方為他方處事事務。他方給付一定報酬及支付費用的合同，但二者不同之處在于：委托合同受托人在處理事務時并非以自己的名義實施，而是以委托人的名義實施；物業管理合同則不同，受托人——物業公司在物業管理服務過程中始終以自己的名義開展業務活動，并不以業主或業主團體的名義實施管理服務；在委托合同中，受托人若以自己的名義從事受托行為，則應公開自己的代理人身份，即“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人與第三人的除外�！蔽飿I管理合同中，受托人實施管理活動不僅涉及第三人，也涉及委托人而非訂立合同行為。同時，物業管理合同有自己特定的內容，即以維修、保安、綠化等事項為主要內容，而委托合同范圍十分廣泛，不受限制。再加上物業管理合同反映了物業管理市場運作的特殊規律，合同中當事人的權利義務分配并非僅靠委托合同解決，還有國家干預和道德規范要求。
第二，與雇傭合同相比較。二者在受托人辦理的事務性質和內容上基本相同，即委托人可以通過合同將特定的事務交由受托人完成，也可以通過雇傭合同由自己的雇員完成，他方付給報酬。但這兩種法律關系不同。物業管理合同是兩個獨立主體之間的法律關系，物業管理合同的受托人是依法設立的專業企業，它依靠自身的資金實力，專業人員配備以及綜合性的管理服務能力提供物業管理專業服務。而雇傭關系是一種組織隸屬關系，受雇人是自然人，其提供的勞務是自然人通過自己的技能和經驗證完成雇主所要求的任務。且雇傭一般按工作時間給付勞動報酬，而物業管理委托按事務完成情況給付報酬或傭金。此外，在雇傭中，受傭人必須絕對服從雇主的命令或安排，而物業企業在完成管理服務過程中具有獨立性，不必完全聽命于業主或業主團體的支配。
第三，與承攬合同相比較。承攬合同是當事人雙方關于一方按照另一方的要求完成一定工作并交付工作成果，另一方應受該工作成果并給付一定報酬的合同。承攬合同的類型中有一類是服務承攬，與物業管理的內容大致相似，但兩者仍有明顯區別：承攬合同的定作人所要求的是承攬人依照合同完成一定工作并支付成果，合同標的一般為工作成果，而物業管理合同的委托人只要求物業企業提供綜合性的物業管理服務，并不要求支付工作成果，它強調的是物業管理行為的過程本身。而且，在承攬合同中，如工作成果在交付前發生意外風險而滅失，后果由定作人承擔。物業管理合同不存在雙方風險責任的劃分問題，因為物業企業無交付工作成果的義務，如物業因意外風險受損與滅失，后果一律由業主自負。因此，依據《中華人民共和國合同法》第251條對承攬合同的規定，承攬合同的重點在加工、定作一類的事宜，合同中許多條款對物業管理合同不適用。
第四，與行紀合同相比較。合同法第414條規定：“行政合同是行紀人以自己的名義為委托人從事貿易活動，委托人支付報酬的合同”。二者都屬于一方當事人以自己名義為另一方面事處理一定事務的合同，但二者仍存在區別：行紀合同的委托事務僅限于動產和有價證券買賣等貨物買賣等貨物買賣及其他財產買賣活動；物業管理合同是物業企業依合同約定向業主團體提供各項物業管理服務，其委托事務是各項管理服務工作。
四、物業管理企業物業管理權來源
物業企業的物業管理權是因物業管理委托合同而取得的，業主的物業管理權源于業主的建筑物區分所有權，其表現為業主對物業的專有部分所享有的獨立的管理權和對物業共有部分所享有的與其它共有權人共同管理物業的權利。
（一）建筑物區分所有權之業主物業管理權
業主通過置業獲得物業專有部分的專有權，因專有權同時獲得共有部分的共有權。專有權和共有權的結合形成了業主的建筑業區分所有權。業主要實現建筑物區分所有權的各項權利，就必須對其所擁有的物業加以管理，行使物業管理權。物業管理權是業主為實現其所有權權利而具備的對其物業進行照料和保管的權利。
第一，業主對專屬于自己的一定范圍的建筑空間（即專有部分）實施照料和保管，以便于更好地“直接占有、使用，以實現其居住、營業及其他目的”，或“將其予以出租收取租金，或于其上設定負擔（如設定抵押），以及將之予以轉讓等”。同時，還可以合理利用相鄰他人的專有部分或不屬于自己所有的共有部分，以便于維護或修繕、改良自己的專有部分，這是基于建筑物區分所有權的相鄰使用權。因此，業主實現其專有部分占有、使用、收益、處分權利，必須使用管理的手段、工具、程序等。然而值得注意的是：區分所有建筑物內擁有眾多業主，各業主使用、管理自己的物業必將受到限制，具體表現為：
①應當合理使用其專有部分，不得危及整個建筑物安全，即不得為自己專有部分的改建或增建拆除內部梁柱或墻壁的全部或一部分，或其它有損于整棟建筑物之外觀的行為。
②不得隨意變更專有部分共有的電線、水管、煤氣管道，影響其容量、通暢。
③應獨自出資修理其專有部分，維持建筑物存在。
④維護住宅環境的衛生和安寧，遵守建筑物所在地風序良俗。
⑤對專有部分的利用應符合其本來用途，不得作出令人厭惡的使用管理行為，不可釋放不可稱量物質。
第二，業主在區分所有建筑物中，與其它業主因共有、共用部分和他們共同行使使用權，產生了對共同事物的管理權和共同義務的分擔，這是一般意義上的物業管理權。業主們在共有關系中，對如何享有共有部分的占有、使用、收益、處分權利進行管理界定。 如，業主對共有部分的共同占有具有不可分割性，即其與專有部分“共同構成區分所有建筑物之物法性權利—共有所有權與專有所有權之客體，此權利客體必須連同區分所有權人之成員權一同予以處分（包含分割）”；對共有部分的共同使用，依共用部分的用法或使用需要予以進行，不依業主對共用部分之“應有份額”予以使用�！凹丛谝粭澖ㄖ锷嫌幸话朊娣e之專有部分所有權人，不能對共用部分之走廊或電梯只使用一半之面積，而依其性質得為共同使用或輪番使用，因而共用部分不問其持分多少，于使用上應全體使用�！�；業主對共用部分依規約或其共有持分，獲得共有部分所產生的利益，同時，基于居住及實現以上權能，可對共用部分實施“不影響或損及建筑物共用部分之固有性質的修繕改良行為”。這些管理活動具體表現應包括。
①各業主要合理使用共用、共有部分。所謂合理使用就是按物業的本來用途使用，如載人電梯不得用來載運其它物品，停車場不應用來堆放其它雜物等。只有這樣，才能保證物盡其用，維護物業安全及其他業主的合法權益。
②如果改變物業共用、共有部分本來用途而使用之，應征得其他業主的同意，并且不得危害建筑物的安全。
③業主（使用人）一般只能自己使用共有物業，如果由業主（使用人）以外的人使用，應征得其它業主的同意。
④共有人不得請求分割共有物，若準許共有人分割，物業就會喪失其固有的使用價值，或影響其它業主的合理利用。
⑤共有權從屬于專有權，當專有權轉讓時，共有權應同時轉讓，且其它共有權人無優先購買權。
⑥共有權人有權對共有物進行修繕和改良，任何共有權人都可以在不征得其它共有權人同意的情況下修繕受損害的物業，并有權要求其它共有權人分擔費用。若需要改良物業（即改變物業使用用途），則應征得其它業主的同意。
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