試論房屋租賃合同終止后添附物的處理

試論房屋租賃合同終止后添附物的處理

摘要:由于我國《物權法》對添附制度未作規定，而相關法律、法規及司法解釋規定又過于簡單籠統，導致司法實踐中對房屋租賃合同終止后添附物的處理尺度不一，本文努力從動產與不動產附合的原理入手，提出了處理房屋租賃合同終止后添附物的原則。

關鍵詞： 房屋租賃 添附物 處理原則

在處理房屋租賃合同糾紛中，常常因租賃合同對租賃物進行改善或增設物的處理約定不明確或未作約定，加之法律、法規規定比較原則，處理起來比較棘手，致使對添附物的處理各地尺度不一，直接影響當事人的切身利益。對此，筆者僅就房屋租賃合同終止后如何處理添附物的問題，作點膚淺的探討。
一、關于房屋租賃活動中添附物范圍
何謂房屋租賃活動中的添附物、添附物包括哪些方面，現有法律并無明確規定。筆者認為，房屋租賃活動中的添附物至少應包括兩個方面，即裝修物（或稱對租賃物的改善）和增設物（或稱增設他物）。從建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》第二條第二款規定 “本規定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動�！眮砜�，裝修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴建、改建物，也不應包括增設在建筑物或構筑物上的空調、電梯、水電等設施或設備等。從建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 規定“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及設施，不得擅自拆改、擴建或增添”來看，增設物應主要是指擴建、改建物或增設的他物。但因擴建、改建或增設的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費用卻很高，一旦拆除也會影響其本身的價值，而且有時也會損壞房屋本身，所以從經濟的角度出發，應當將這些擴建、改建物或增設的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，筆者認為，應當將房屋租賃中承租人對房屋的裝修和增設概括為添附物。
二、添附的法律含義
在民法理論中，添附是混合、附和、加工三者的總稱。附合是添附中最主要的一種形式，是指不同所有權人的物相結合成為一物，形成新的財產。在民法理論中，動產所有權可以因添附中的附合而取得。附合包括動產與動產的附合和動產和不動產的附合。動產與不動產附合的一般原則是，依不動產為主物，由不動產之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權人為善意附合，有權依不當得利的法律規定要求主物物主賠償損失；從物所有權人為非善意附合的（如在承租的住房內設置不利于房屋的建筑物），則反而應承擔排除損害的責任。動產與不動產附合需要具備以下條件：一是必須動產附著于不動產之上，即附著者為動產，被附著者為不動產；二是動產成為不動產的重要組成部分，即二物結合以后，不經毀損或變更其性質而不能分離；三是動產與不動產屬于不同的人所有，即同屬一人時則不發生不動產所有人取得他人動產所有權的問題。在房屋租賃糾紛中所涉及的添附物，就是指動產和不動產的附合。承租人對不動產的改善或者增設物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價值的設備設施，與附合構成要件不相符合，故不屬于動產與不動產的附合。只有那些不經毀損或變更其性質而不能分離的改善或增設物，才屬于動產與不動產的附合。根據上述附合原理，實踐中常把房屋租賃活動中的添附物，界定為附合于房屋并與房屋融為一體不可分離的裝修和增設物，或分離后大大降低這些財產以及房屋本身價值，不包括可以拆除，又不影響自身價值的增設物
三、我國現行法律對處理添附的有關規定及其缺陷
添附是財產所有權取得的一種形式，也是物權變動的一項重要規則，是物權法的范疇，但我國物權法對此沒有規定，現有的法律、法規規定過于原則簡單，主要有：
1、《中華人民共和國合同法》第223條。該條規定，“承租人經出租人同意，可以對租賃物改善或增設他物�！薄拔唇浲�意的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。”
2、最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條。該條對合法添附的物權歸屬作了簡單規定：“非財產所有人在使用他人的財產增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有權人，造成財產所有權人損失的，應當負責賠償�！�
3、《城市房屋租賃管理辦法》第23條。該條規定：“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。明確需變動的，必須征得出租人的同意并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償�！�
從上述規定不難發現，現有法律對關于房屋租賃糾紛中添附物的處理的規定比較籠統簡單，如最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條中只有財產所有人同意附合的情況下產生爭議的處理辦法，如果財產所有人不同意附合，其添附物怎樣處理沒有規定。而《合同法》和《城市房屋租賃管理辦法》對添附物的處理并未涉及。添附屬于物權法的范疇，物權法以規范財產歸屬關系和保障財產歸屬秩序為內容，其注意保護的是經濟生活靜的安全，以實現其財產歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權穩定的情況，其次是為了充分地實現物的使用價值和經濟價值，而我國物權法對添附制度未作規定，不能不說是一種遺憾。
四、 司法實踐中對房屋租賃合同終止后處理添附物應把握的原則
由于我國《物權法》對添附制度未作規定，《民法通則》對增添物的處理也沒有直接規定，我國《合同法》第223條、最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條、《城市房屋租賃管理辦法》第23條規定又過于籠統，而司法實踐中具體案件的情況千差萬別，所以上述有關動產與不動產附合的理論應成為處理房屋租賃糾紛中此類問題的重要依據。筆者認為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的添附物及其補償時，應堅持下列原則：
1、當事人約定原則。適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租用房屋進行裝修或增設，雙方事先約定了具體的處理條款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經房屋所有人同意的裝修和增設是一種合法的添附行為，對裝修和增設投入損失的承擔按當事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權利處分原則在此類糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執行民法通則若干問題的意見》（下稱《意見》）第86條中規定：“非產權人在使用他人財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。”此為確立當事人約定原則的直接法律依據。
在依據當事人約定原則處理承租人的租賃物時，如原租賃合同屬非正常終止（如合同無效或被解除），即使當事人事先約定了具體處理條款，筆者認為也不能按約定處理，因為當事人雙方對添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當租賃合同無效或被解除時，當事人原先據以約定的情勢已發生變更，若仍按原約定處理，難免危及無過錯方的利益。
2、侵權責任原則。適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的情況下，私自對承租房屋所進行的裝修或增設行為。根據物權法的規定，財產所有權人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利，非財產所有人只有在取得所有權人的同意之后，才能在他人的財產上從事添附行為，否則屬于民事侵權行為。在房屋租賃活動中，房屋承租人只取得承租房屋的使用權，在未取得所有權人同意的情況下進行裝修或增設，實質上已侵犯了房屋所有人的所有權，承租人在交還房屋時，原則上應對承租房屋恢復原狀，造成出租人損失的還應負賠償責任。《合同法》第223條規定：“未經同意的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失�！� 《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規定：“…因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償�！� 最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規定：“…沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除”。上述規定是侵權責任原則的主要依據。
3、過錯責任原則。在承租人在取得房屋所有人同意的情況下進行裝修或增添，但租賃合同屬非正常終止，如合同無效或被撤銷、解除的情形。在此種情形下，必然存在著一方或雙方當事人的過錯行為，應適用過錯責任原則處理承租人對租用房屋進行的裝修或增設。
（1）租賃合同因出租人違約而解除，導致租賃合同不能繼續履行，承租人對房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現存審計鑒定價值予以折價賠償。
（2）租賃合同因承租人違約而解除，導致租賃合同不能繼續履行，對于承租人添置的添附物應當無償歸出租人所有，承租人無權再向出租人主張折價補償。
（3）合同無效或被撤銷，應當根據《民法通則》第61條規定承擔返還各自所得的財產、恢復原狀，造成損失的，根據過錯責任的大小，承擔相應的賠償責任。
4、公平原則。因不可抗力導致合同終止的，出租人應當按公平原則給予承租人進行補償，即由出租人給予承租人裝修物和增設物可利用價值經濟補償，現存鑒定價值與可利用價值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平原則由雙方分擔。如屬于拆遷致合同終止的，在無約定的情況下，對承租人的補償，以拆遷人給予的補償額為準，而不存在損失分擔問題。
參考書目
①呂伯濤：《適用合同法重大疑難問題研究》 人民法院出版社2001年版。
②陳龍業：《物權法百問通財產取得與保護》 中國法制出版社2007年版。
③陳國強：中經法案《物權法》、《物業管理條例(修訂版)》案例讀本中國經濟出版社2008年版

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