淺談房屋租賃合同終止后添附物的處理

淺談房屋租賃合同終止后添附物的處理

〔內容提要〕由于我國《物權法》對添附制度未作規定，而相關法律、法規及司法解釋規定又過于簡單籠統，導致司法實踐中對房屋租賃合同終止后添附物的處理尺度
不一，本文努力從動產與不動產附合的原理入手，提出了處理房屋租賃合同終止后添附物的原則。
關鍵詞： 房屋租賃 添附物 處理原則在處理房屋租賃合同糾紛中，常常因租賃合同對租賃物進行改善或增設物的處理約定不明確或未作約定，加之法律、法規規定比較原則，處理起來比較棘手，致使對添附物的處理各地尺度不一，直接影響當事人的切身利益。對此，筆者僅就房屋租賃合同終止后如何處理添附物的問題，作點膚淺的探討。
一、關于房屋租賃活動中添附物范圍
何謂房屋租賃活動中的添附物、添附物包括哪些方面，現有法律并無明確規定。筆者認為，房屋租賃活動中的添附物至少應包括兩個方面，即裝修物（或稱對租賃物的改善）和增設物（或稱增設他物）。從建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》第二條第二款規定 “本規定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動�！眮砜�，裝修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴建、改建物，也不應包括增設在建筑物或構筑物上的空調、電梯、水電等設施或設備等。從建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 規定“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及設施，不得擅自拆改、擴建或增添”來看，增設物應主要是指擴建、改建物或增設的他物。但因擴建、改建或增設的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費用卻很高，一旦拆除也會影響其本身的價值，而且有時也會損壞房屋本身，所以從經濟的角度出發，應當將這些擴建、改建物或增設的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，筆者認為，應當將房屋租賃中承租人對房屋的裝修和增設概括為添附物。
二、添附的法律含義
在民法理論中，添附是混合、附和、加工三者的總稱。附合是添附中最主要的一種形式，是指不同所有權人的物相結合成為一物，形成新的財產。在民法理論中，動產所有權可以因添附中的附合而取得。附合包括動產與動產的附合和動產和不動產的附合。動產與不動產附合的一般原則是，依不動產為主物，由不動產之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權人為善意附合，有權依不當得利的法律規定要求主物物主賠償損失；從物所有權人為非善意附合的（如在承租的住房內設置不利于房屋的建筑物），則反而應承擔排除損害的責任。動產與不動產附合需要具備以下條件：一是必須動產附著于不動產之上，即附著者為動產，被附著者為不動產；二是動產成為不動產的重要組成部分，即二物結合以后，不經毀損或變更其性質而不能分離；三是動產與不動產屬于不同的人所有，即同屬一人時則不發生不動產所有人取得他人動產所有權的問題。在房屋租賃糾紛中所涉及的添附物，就是指動產和不動產的附合。承租人對不動產的改善或者增設物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價值的設備設施，與附合構成要件不相符合，故不屬于動產與不動產的附合。只有那些不經毀損或變更其性質而不能分離的改善或增設物，才屬于動產與不動產的附合。根據上述附合原理，實踐中常把房屋租賃活動中的添附物，界定為附合于房屋并與房屋融為一體不可分離的裝修和增設物，或分離后大大降低這些財產以及房屋本身價值，不包括可以拆除，又不影響自身價值的增設物
三、我國現行法律對處理添附的有關規定及其缺陷
添附是財產所有權取得的一種形式，也是物權變動的一項重要規則，是物權法的范疇，但我國物權法對此沒有規定，現有的法律、法規規定過于原則簡單，主要有：
1、《中華人民共和國合同法》第223條。該條規定，“承租人經出租人同意，可以對租賃物改善或增設他物。”“未經同意的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失�！�
2、最高人民法院《關于貫徹執行

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