異議登記期間處分的法律效力之我見

異議登記期間處分的法律效力之我見

　　摘要：《物權法》以及相關地方性法規頒布之后，我國已初步確立異議登記制度，但立法對于異議登記是否限制權利人處分登記財產的效力問題未明確規定。在我國即將建立不動產統一登記的大背景之下，明確此問題具有重要意義。本文將從異議登記的立法目的、對現實交易的實際影響以及利益平衡等角度評析采取不限制處分的立法模式具有更高的制度效率。

　　關鍵詞：異議登記;公信力;處分效力

　　作為物權法基本原則之一，物權公示公信原則使善意取得成為可能，也確立了善意第三人的優先性原則。即使登記的權利人非真正權利人，由于第三人之“善意”法律保護其基于公示外觀的判斷�；�于此，真正權利人若想破除此種局面唯一的辦法就是尋找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不讓“善意”成為可能。不動產異議登記制度的立法目的便在于此。更正登記程序復雜，其要求也很高，需要一段時間來完成該程序，但是申請更正的權利人與異議名義人之間的爭議是短時間內無法解決的，因此有必要在法律上確立一種照顧真正權利人利益的臨時性保護措施。①

　　異議登記制度作為我國不動產登記制度中重要的一部分，有關該制度的相關立法卻并不完善。繼2007年《物權法》頒布，2008年接連出臺的《土地登記辦法》以及《房屋登記辦法》初步確立了我國異議登記制度，但有關異議登記的法律規定的恰當性問題引起了很大的爭議。將近10年過去，我國的房地產市場迅速發展，不動產的價值也不可同日而語，由此引發的爭議更需恰當解決。本文以我國異議登記制度的立法目的為背景，試從異議登記期間處分的法律效力入手，提出自己的見解以及對完善立法的建議。

　　一、異議登記期間處分效力的相關立法及學說之爭

　　(1)現有立法的相關規定

　　“異議登記擊破登記簿公信力但不能推翻登記簿的推定力”②目前已成為共識，而異議登記是否可以限制處分卻爭議不斷。筆者考察我國的相關立法，《物權法》未明確規定，而在《土地登記辦法》以及《房屋登記辦法》立法者有了明確的態度：《房屋登記辦法》規定房屋登記機構應當暫緩辦理，《土地登記辦法》規定不得辦理土地權利的變更登記。

　　筆者又收集了幾個城市的法規發現，我國幾乎所有的關于不動產異議登記的地方性法規、規章都認為，登記機構應當暫緩辦理甚至是不予受理登記權利人進行的房屋過戶登記以限制其處分。我們不難看出立法采取的觀點是，在異議登記之后登記權利人的行為構成無權處分，登記機構應當拒絕辦理過戶登記，異議登記期間應當暫緩辦理，否則會增加登記機關的工作量同時還會造成交易秩序的混亂。③

　　(2) 學說之爭

　　對于這個問題，我國學界目前有三種觀點。

　　第一種觀點認為異議登記并不會對登記簿記載的權利人的處分權產生限制。異議登記后登記權利人仍可以處分其財產。異議登記只是打破登記簿公信力，避免他人的善意取得而已。④第二種觀點認為，異議登記后登記權利人雖未被剝奪或限制其權利，可以處分爭議不動產，但是登記機構應當暫緩辦理過戶登記，由此造成不能及時過戶，由登記權利人承擔違約責任。⑤第三種觀點認為，異議登記的直接法律效力就是對登記權利人的處分權進行了限制，使其在一定時間內不得處分爭議不動產，以維護真正權利人的利益。⑥

　　第一種觀點主張異議登記不能限制處分，被學界稱為“允許處分制度”或“否定說”，第二和第三種觀點的表述不同，但是對交易產生的實際影響是相同的，即限制了登記權利人的處分，學界稱之為“限制處分制度”或“肯定說”。

　　二、 我國異議登記期間處分效力學說評析

　　筆者支持“否定說”，即異議登記不應限制登記權利人處分權，登記機構也不應拒絕為其進行過戶登記，理由如下：

　　第一，異議登記不表征權利，一旦申請即限制實際上是對登記權利人權利的侵犯。限制處分的做法侵犯了公民的財產所有權。因為申請了異議登記并不代表申請人一定為真正權利人，換言之，申請人為真正權利人的概率為50%。登記具有公信力，登記簿上所示之人有權對名下不動產進行占有、使用、收益、處分，而限制處分、不辦理過戶登記等于是100%認為該不動產不屬于登記權利人，登記之人卻不能處分，這從某種程度上否認了登記的公信力，也剝奪了登記權利人的交易自由。限制處分的做法不管從邏輯上還是利益的分配上都是不合適的。

　　第二，異議登記期間允許處分可以實現異議登記制度設立目的。從立法目的角度來看，異議登記制度之本質在于給予真正權利人臨時性救濟，防止第三人因善意取得而完成交易取得財產。那么，只有限制處分才可以達到此目的嗎?筆者認為并非如此。權利人在申請了異議登記之后，該不動產已然成為爭議不動產，第三人在與登記權利人交易時有義務進行房屋權屬情況調查，此時的第三人是屬于“明知”不構成善意取得。在這一過程中，第三人的做法表明其自愿承擔該爭議不動產所帶來的交易風險。可見，異議登記期間允許處分可以實現異議登記制度設立目的。

　　第三，從異議登記對現實交易的實際影響看，允許處分更有益于維持市場的穩定。從對現實交易的實際影響看這個問題，我們要考察兩種學說哪一種更有益于市場的穩定。異議登記的存在已經對第三人有“震懾”的作用，明確的告訴第三人即將交易的不動產是存在風險的。那么，第三人知曉異議登記的存在后依然選擇交易無非兩種情況：一是對爭議房屋的權屬已有清楚的認識，有確實的證據可以證明該不動產屬登記權利人所有;二是第三人自愿冒這個風險，屬市場投機或其他原因。第一種情形下，若我們允許變更登記，第三人對房屋的產權歸屬是有把握的，現實生活中撤銷該登記情況會很少。即使有，需要進行的也只是恢復交易前的狀態，增加的是行政制度方面的成本。⑦限制處分反而會阻礙交易的進行，雙方喪失了交易機會�，F實生活中更容易出現的情況是因市價波動而使雙方遭受損失。當房價上漲時，登記權利人會以更高價賣給其他人而損害第三人的利益，第三人只能請求承擔違約責任的賠償。當房價下跌時第三人可能會購買更低價房子而損害登記權利人的利益。綜上，允許處分制度下增加了制度成本，但三方利益均未受損害;而限制處分卻阻礙了交易，會給交易雙方帶來更大的損失，不利于市場的穩定。

　　第四，異議登記期間限制處分可能架空訴訟保全制度。在限制處分制度之下，異議登記和訴訟保全都具有限制處分的效力。根據《民事訴訟法》第100條和第101條的規定，無論是訴前保全還是訴訟保全，申請的條件非常嚴格，反觀異議登記的申請條件非常寬松，申請人無需征得登記權利人的同意，單方即可申請異議登記。當事人當然愿意選擇成本較低的異議登記來達到限制處分目的，但作為行政程序的異議登記申請不應與作為司法程序的財產保全制度有相同效力，限制處分極易架空財產保全制度。

　　三、我國異議登記處分相關立法的完善

　　基于上述分析，筆者認為無論是從異議登記制度之設立目的角度還是從促進交易維護交易安全角度以及與訴訟程序的對接上，都應當允許權利人處分該不動產。異議登記使得第三人知悉該不動產權屬存在的瑕疵，提前向第三人發出了“風險預警”，第三人獲得了“提前性保護”。此時，第三人在與登記權利人進行交易時有機會也有能力進行風險評估，其行為屬于意思自治，在明知交易風險存在的情況下選擇繼續進行交易，責任自負的冒險行為也無需再尋求法律保護。在此基礎之上，在沒有損害第三人信賴利益的前提下，更正登記簿錯誤，真正權利人的利益得到回復，第三人的利益和真正權利人的利益均得到兼顧。⑧

　　綜上，應盡快在《物權法》中確立不動產異議登記期間允許處分的制度，而地方性法規、規章采取的是限制處分，實有檢討之必要。

　　四、結語

　　“風能進，雨能進，國王不能進”這句有名的法諺道出了私有財產的重要性，作為私有財產中價值較高的不動產的歸屬自然是《物權法》中一個重要的問題。2015年3月，《不動產登記條例》已開始施行，中國的不動產統一登記制度即將建立，完善立法工作猶為迫切。相信未來立法必將對異議登記期間處分效力予以明確，以定紛止爭。筆者相信我國異議登記制度會不斷的完善和發展，理論界和實務界需要共同努力。

　　參考文獻：

　　[1] 崔建遠.物權法.北京：中國人民大學出版社，2009年版

　　[2] 王利明.物權法研究(修訂版，上卷).北京：中國人民大學出版社，2007年版

　　[3] 江平主編.物權法教程.北京：知識產權出版社，2007年版

　　[4] 范利平.我國不動產等級的理論與實踐.北京：知識產權出版社，2012年版

　　[5] 程嘯.不動產登記法研究.北京：法律出版社，2011年版

　　[6] 彭國元.獨立的博弈：論異議登記在物權法中的重新定位――兼評物權法與房屋登記辦法的相關規定.學術論壇，2011，(1)

　　[7] 劉璐.異議登記制度相關問題研究――從民事實體法與程序法交錯的視角.政治與法律，2009，(4)

　　[8] 彭姣.異議登記效力和注銷問題的再思考――以異議登記效力期間為視角.社會科學家，2015，(2)

　　[9] 尹飛、李倩.異議登記的本質與效力――房屋登記辦法研討之七.房屋登記辦法論壇.2008，(10)

　　[10] 謝乃煌.物權法理論視野中的異議登記――兼評物權法第19條.求索，2007，(5)

　　[11] 劉保玉.異議登記與財產保全關系的處理模式及其選擇.法商研究，2007，(5)

　　注解：

　�、� 程嘯：《論異議登記的法律效力與構成要件》，載于《法學家》2011年第5期

　�、� 彭姣：《異議登記效力和注銷問題的再思考――以異議登記效力期間為視角》，載于《社會科學家》2015年2月第2期

　　③ 尹飛、李倩：《異議登記的本質與效力――房屋登記辦法研討之七》，載于《房屋登記辦法》論壇2008.10期

　�、� 崔建遠：《物權法》，中國人民大學出版社2009年版，第64頁

　�、� 王利明：《物權法研究》(修訂版，上卷)，中國人民大學出版社2007年版，第352頁

　�、� 江平主編：《物權法教程》，知識產權出版社2007年版，第145頁

　　⑦ 彭姣：《異議登記效力和注銷問題的再思考――以異議登記效力期間為視角》，載于《社會科學家》2015年2月第2期

　�、� 董亞偉：《論不動產異議登記期間的處分權――兼評《物權法》十九條之立法不足》，載于《法制與社會》2008年第36期

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